導(dǎo)讀：今年前九個月，全國房價同比上漲9.1%，地價下跌10%。國務(wù)院總理 強調(diào)要鞏固樓市調(diào)控成果。地價已經(jīng)下降，樓價為何遲遲不見動靜？溫總理的表態(tài)釋放出哪些信號？如何解讀“增加普通商品房的用地供給”？

　　中廣網(wǎng)北京10月24日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院較新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年1到9月，全國商品房成交均價同比上漲9.1%，比去年7.5%的全年漲幅明顯上升，比今年1到8月下降1.7個百分點。其中，住宅成交均價同比上漲8.1%，比1到8月下降1—9個百分點。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭說，盡管商品住宅成交均價漲幅有所收窄，但是漲幅仍然偏大。

　　不過，地價已經(jīng)實實在在地在跌，跌幅還不小。來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示：今年前三季度全國133個城市住宅用地樓面均價為每平方米1417元，同比下降10.2%。

　　不僅如此，比較能反映市場溫度的土地溢價也是一步步走低：前三季度成交土地平均溢價率為13.4%，僅僅是去年同期26.8%的一半。住宅用地前三季度溢價率下降較為迅速，僅13.7%，而去年同期為31.8%。從趨勢上看，還有進(jìn)一步走低的可能：住宅用地的溢價率從一季度的19.6%下降到三季度的8%，特別是9月份，溢價率僅為5%，是2009年3月以來的較低水平。

　　有關(guān)于樓市調(diào)控，我們再來掃描一組較新的報道：上海一個樓盤降價1/3，上百業(yè)主圍攻售樓部討說法；北京七成居民支持限購長期化；樓市調(diào)控釋放寬嚴(yán)相濟(jì)的新信號；北京居民購房意愿創(chuàng)5年來新低。經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)對此作出評論。

　　樓價與地價是互動關(guān)系

　　主持人：在討論樓價的時候，老百姓聲討開發(fā)商定價過高，而開發(fā)商聲討地價太貴導(dǎo)致了樓價降不下來。果真如此嗎？

　　馬光遠(yuǎn)：樓價跟地價之間的關(guān)系是互動關(guān)系，當(dāng)對整個房地產(chǎn)市場看多的時候，周圍原材料的地價自然會上升，也就是面包與面粉之間的關(guān)系，如果面包賣的貴，面粉自然就會看漲。如果對整個房地產(chǎn)市場前景不看好，原材料也賣不出去，這是非常簡單的常識，兩者之間不能說誰的責(zé)任更大或說誰帶動了誰，我覺得兩者是互動。

      現(xiàn)在很多情況下，由于中國房地產(chǎn)市場、土地交易市場制度設(shè)計方面有很多殘缺，導(dǎo)致很多情況下，賣地時候的價格即面粉價格甚至比面包還貴，為什么敢這么做？因為意味著未來對整個房地產(chǎn)市場看好，盡管這個地段現(xiàn)在的樓價可能只有一萬五，但是賣地價可以賣到一萬六，因為當(dāng)賣出一萬六的時候，樓面價一下子漲到一萬七以上，這個互動事實上不是良性互動，所以當(dāng)我們分析兩者關(guān)系的時候，可能不是簡單的經(jīng)濟(jì)學(xué)上去講應(yīng)該是怎樣的互動關(guān)系。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)控未放松

　　主持人：國務(wù)院總理 日前在廣西考察時強調(diào)，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時期，各級政府要切實采取措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。不過，在當(dāng)前調(diào)控政策走向敏感期的背景下，多位業(yè)內(nèi)人士表示，上述表態(tài)決不意味著調(diào)控整體放松。對此，您的觀點是？

　　馬光遠(yuǎn)：從下半年高層一系列表態(tài)來看，應(yīng)該對于未來整個房地產(chǎn)調(diào)控有信心。，1-9月份，整個經(jīng)濟(jì)增長不錯，從三架馬車總體表現(xiàn)來看，盡管逐級在下降，但是在宏觀調(diào)控的意料之內(nèi)。在中國經(jīng)濟(jì)的基本面還是不錯的情況下，我們面臨的較主要問題一個是物價問題，個就是房地產(chǎn)泡沫。

　　高層在整個經(jīng)濟(jì)不錯的情況下，有信心、也有決心把調(diào)控多年的房地產(chǎn)問題調(diào)控到底，這個表態(tài)事實上是向市場來喊話。一方面我們通過保障房的建設(shè)避免出現(xiàn)所謂的房地產(chǎn)下調(diào)以后對整個經(jīng)濟(jì)的影響。另一方面，對整個商品房市場來講，國家還是鼓勵普通商品房市場的發(fā)展，這個普通商品房市場發(fā)展就是小戶型，主要用于自住的而不是投機(jī)投資的市場的發(fā)展。

　　我想如果整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的變化，對于整個的調(diào)控政策來講，不會出現(xiàn)很大的被動和尷尬，所以我認(rèn)為這個喊話完全不是想告訴市場我要放松了，而是告訴市場，這個調(diào)控還會繼續(xù)進(jìn)行下去，我想這樣的表態(tài)對整個市場理清未來的趨勢是有好處的。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)控將會更加系統(tǒng)化、制度化

　　主持人：像溫總理所講的，一方面要抓好保障性住房建設(shè)。另一方面要增加普通商品房的用地供給，增加普通商品房的用地供給，這是信心的體現(xiàn)？

　　馬光遠(yuǎn)：從2009年調(diào)控到現(xiàn)在，在這兩年多的時間里，房地產(chǎn)調(diào)控是組合拳，涉及信貸、稅收、土地供應(yīng)，而且在土地供應(yīng)上三令五申，要增加保障房、普通商品房的用地供應(yīng)，整個土地市場較低迷的時候，很多地方政府可能出于自身財政考慮，應(yīng)該供應(yīng)給普通商品房用地的指標(biāo)，弄下來不交易。現(xiàn)在為什么很多土地交易比較低迷？有些是因為價格過高，為了賣一個好價現(xiàn)在停下來，有些本來應(yīng)該今年完成的用地指標(biāo)，用于普通商品房用地的指標(biāo)或保障房的指標(biāo)，有些地方政府可能通過自己的調(diào)整把它壓下來。

　　下一步如何確保房地產(chǎn)投資增速不下降，就要在保障房跟普通商品房的用地供應(yīng)商下功夫，只要用地供應(yīng)上去了投資就不會下來。通過各種各樣的跡象表明，我們的房地產(chǎn)調(diào)控正在向細(xì)節(jié)化、深入化方向繼續(xù)發(fā)展。一旦哪個重要環(huán)節(jié)出問題，我們立即就會補上，不像以前這調(diào)一下、那調(diào)一下，較終可能感覺整個政策是碎片化的。

　　我覺得這個信號也透露出未來整個房地產(chǎn)市場的調(diào)控正在向制度化方向邁進(jìn)，完全不會是短期的行為，未來只要等整個房地產(chǎn)市場處于非常健康、制度建設(shè)非常完備階段，調(diào)控才可能退出，整個房地產(chǎn)市場才可能從一個調(diào)控周期進(jìn)入制度建設(shè)周期，所以這個信號非常明確。調(diào)控將來會更加系統(tǒng)化、制度化。

　　其他觀點：

　　經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，盡管樓市目前看似形成僵局，拐點遲遲不出現(xiàn)，但主動權(quán)仍掌握在開發(fā)商手中。因為市場上剛性需求及改善性需求的客戶依舊較多，開發(fā)商可用“以價換量”的策略。他認(rèn)為，成交量急速下滑僅僅是調(diào)控奏效的部曲，政府肯定不會就此放松，否則都將前功盡棄。除非樓市出現(xiàn)像2008年價量齊跌的局面，直到跌跌不休時，政府才有可能考慮取消限購政策，否則打擊炒房，抑制房價依舊是限購政策存在的必要條件。

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