2014年月5月15日，北京–2014年4月17日，國土資源部辦公廳頒布了《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》，在養(yǎng)老服務設施的土地規(guī)模、用地性質、建筑面積等方面都提出了細化意見。這是對之前出臺的《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》的貫徹和實施，為中國各界探索科學并可持續(xù)發(fā)展的養(yǎng)老地產(chǎn)解決方案提供了比較明確的政策導向。

世邦魏理仕中國區(qū)策略顧問部執(zhí)行董事王廣強認為：“《指導意見》的發(fā)布表明中國政府看到了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背后存在的問題，希望發(fā)動私營機構和社會資本更多的參與解決養(yǎng)老問題，鼓勵盈利性機構投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。”

市場需求有待挖掘

隨著中國老齡化社會的到來與未來大量“4-2-1”家庭的出現(xiàn)，老年人的居住照料問題將為我國方興未艾的養(yǎng)老地產(chǎn)帶來龐大的發(fā)展空間。中國社科院發(fā)布的《2014年中國社會形勢分析與預測》顯示，截至2013年末，我國60周歲及以上人口20243萬人，占總人口的14.9%，預計未來這一數(shù)字還將不斷的攀升。如此龐大的潛在需求使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開始受到廣泛關注，近年來，越來越多房地產(chǎn)開發(fā)商和保險公司等在內的各類機構紛紛試水養(yǎng)老地產(chǎn)。

“然而，到目前為止，我們還沒有看到可持續(xù)、可復制的成功運營模式。”對于中國現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，王廣強這樣評價：“針對高收入老年人的養(yǎng)老項目因其盈利水平高而受到投資者的青睞，我們相信，這類高端養(yǎng)老項目的成功模式在不久的將來將會呈現(xiàn)。但該類項目只能滿足3%-5%的比較富裕的老年人群的需求，而剩余的95%-97%的大眾消費市場才是挑戰(zhàn)所在。”

《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》正是在土地供應和土地應用這兩個較基本方面為市場提供了明確的規(guī)定。一方面通過鼓勵以租賃的方式對盈利性養(yǎng)老機構供地來降低土地的使用成本，并確保有效、充分的土地供應，從而減少養(yǎng)老機構的前期投入成本，另一方面限制過度追求高端以及打養(yǎng)老服務擦邊球的各類項目的政策優(yōu)惠，激勵各機構真正為大部分老年人群解決養(yǎng)老問題。

在國外，養(yǎng)老地產(chǎn)的運作基本上需要三種角色的參與，分別是投資商、開發(fā)商與養(yǎng)老服務運營商，除此之外還需要各類醫(yī)療保健機構等的合作。我國目前除了傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商、保險資金、政府機構和慈善機構等作為主要的參與者，一些央企和醫(yī)療機構也開始有所涉獵，此外，許多外資機構也開始進入中國，與地產(chǎn)商合作開發(fā)養(yǎng)老項目，或者作為運營商管理養(yǎng)老機構。

目前，無論哪種類型的養(yǎng)老地產(chǎn)類型都能滿足特定客戶群的消費需求，因此都有自己的生存空間，但是總體來說還處在規(guī)模小、經(jīng)營不成熟、盈利不穩(wěn)定的初級階段，所以也難以成為市場的主流。

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