國(guó)土資源部日前下發(fā)《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》),圍繞保障養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)、規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地開(kāi)發(fā)利用管理、大力支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展,明確提出九條意見(jiàn)。

　　《意見(jiàn)》第三條明確規(guī)定,“新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)設(shè)施用地的,應(yīng)根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃布局要求,統(tǒng)籌考慮,分期分階段納入國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。”

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者,國(guó)土資源部日前出臺(tái)養(yǎng)老用地政策,直接對(duì)未來(lái)的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生利好影響。有保有壓的政策引導(dǎo)、公益性和市場(chǎng)化的運(yùn)作、城鄉(xiāng)養(yǎng)老地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)等模式,都能振奮相關(guān)投資者。

　　會(huì)所等商業(yè)設(shè)施用地未入列

　　去年,國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》要求保障養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng),規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地開(kāi)發(fā)利用管理。

　　國(guó)土部較新的《意見(jiàn)》頭先明確界定了養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍。明確專(zhuān)門(mén)為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、托管等服務(wù)的房屋和場(chǎng)地設(shè)施占用土地,才可確定為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。老年酒店、賓館、會(huì)所、商場(chǎng)、俱樂(lè)部等商業(yè)性設(shè)施占用土地,不屬于此范圍。

　　《意見(jiàn)》同時(shí)明確,規(guī)劃為醫(yī)衛(wèi)慈善用地的土地,方可布局養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地,其他用地中只能配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用房,并分?jǐn)傁鄳?yīng)的土地面積。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析說(shuō),政策中明確了老年酒店等物業(yè)不屬于政策“偏袒”的領(lǐng)域。過(guò)去很多開(kāi)發(fā)商涉足養(yǎng)老地產(chǎn),本意是在規(guī)避繳納土地出讓金和限購(gòu)政策的影響。此次將養(yǎng)老用地的政策鼓勵(lì)范圍明確界定,規(guī)范未來(lái)房企的開(kāi)發(fā)思路。

　　北京和深圳等發(fā)達(dá)城市在此領(lǐng)域是率先“吃螃蟹”的城市。

　　北京早已出臺(tái)政策明確:由政府投資建設(shè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社會(huì)資本投資建設(shè)的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu),今后將由政府部門(mén)劃撥土地,不需要繳納土地出讓金。而社會(huì)資本投資建設(shè)的營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu),應(yīng)在限定地價(jià)、規(guī)定配套建設(shè)和提出管理要求的基礎(chǔ)上,采用招拍掛等方式供地。

　　2013年,北京還按照“計(jì)劃適度超前,有效引導(dǎo)預(yù)期”的原則,結(jié)合區(qū)縣和相關(guān)部門(mén)提供的項(xiàng)目梳理,2013年計(jì)劃中頭次單列養(yǎng)老設(shè)施用地供地計(jì)劃100公頃,加大民生用地供應(yīng)。

　　今年4月10日,深圳掛牌出讓的兩幅養(yǎng)老設(shè)施用地,成為全國(guó)頭例掛牌出讓的養(yǎng)老設(shè)施用地。盡管此前被認(rèn)為對(duì)房企吸引力不大,但現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)異常激烈。較終,兩幅地塊成交價(jià)格共為6.28億元,相比出讓底價(jià)1.085億,溢價(jià)4.78倍。

　　就加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地監(jiān)管,《意見(jiàn)》規(guī)定:養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地使用權(quán)可整體轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租,不得分割轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租;不得改變規(guī)劃確定的土地用途,否則依法收回建設(shè)用地使用權(quán);養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地內(nèi)建設(shè)的居住用房,可參照公共租賃住房,套型限定在40平方米以?xún)?nèi);向符合養(yǎng)老申請(qǐng)條件的老年人出租老年公寓、宿舍等,期限一次較長(zhǎng)不能超過(guò)5年。

　　以地促養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,如果單靠政府財(cái)政資金和公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)去解決社會(huì)養(yǎng)老顯然很難,民營(yíng)機(jī)構(gòu)和社會(huì)資本如何介入需要找到平衡點(diǎn),其中一大掣肘便是土地。

　　按照“十二五”規(guī)劃綱要提出的目標(biāo),平均每千名老人擁有的床位數(shù)要達(dá)到30張。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)估,到2015年,全國(guó)養(yǎng)老床位總數(shù)將達(dá)660多萬(wàn)張,目前尚有280多萬(wàn)張缺口。按照每張床位需用面積30平方米計(jì)算,約需8400萬(wàn)平方米的建筑面積。

　　國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林此前表示,目前一些公辦養(yǎng)老院能享受的政策支持,民營(yíng)養(yǎng)老院享受不到,還有改進(jìn)的地方。只要是符合城市規(guī)劃且確實(shí)是從事養(yǎng)老事業(yè)的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu),未來(lái)在用地方面也可能享受到政策扶持。

　　《意見(jiàn)》與此相關(guān)的表述為:養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)納入國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。新建養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目用地涉及新增建設(shè)用地,符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的,應(yīng)當(dāng)在土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)中優(yōu)先予以安排。

　　在供地方式具體支持上,《意見(jiàn)》明確,養(yǎng)老主管部門(mén)認(rèn)定的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu),其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥供地。營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)以租賃、出讓等有償方式供應(yīng),出讓年限較高不超過(guò)50年,原則上以租賃方式為主。

　　“鼓勵(lì)租賃的方式來(lái)獲取養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地,是對(duì)養(yǎng)老用地市場(chǎng)化運(yùn)作下的融資創(chuàng)新,這能直接降低土地成本。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō),土地制度創(chuàng)新優(yōu)先,能打消各類(lèi)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的顧慮,并優(yōu)化養(yǎng)老企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金流安排。

　　國(guó)土部還鼓勵(lì)盤(pán)活存量用地用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè),規(guī)定企事業(yè)單位、個(gè)人對(duì)城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進(jìn)行改造和利用,興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu),經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)臨時(shí)改變建筑使用功能、從事非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)且連續(xù)經(jīng)營(yíng)一年以上的,五年內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價(jià),土地使用性質(zhì)也可暫不作變更。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析說(shuō),在一定的基礎(chǔ)上,免收土地年租金或土地收益差價(jià),將降低此類(lèi)投資者的成本。社會(huì)力量參與養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā),利好未來(lái)社區(qū)養(yǎng)老模式的成熟。

　　此外,《意見(jiàn)》還明確,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法使用本集體所有土地,為集體內(nèi)部成員興辦非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。民間資本舉辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可依法使用農(nóng)民集體所有的土地。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析說(shuō),這符合目前新型城鎮(zhèn)化和農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的基本要求。部分城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地,自然環(huán)境相對(duì)優(yōu)良,符合郊區(qū)養(yǎng)老的需求。土地市場(chǎng)放松,能緩解老齡化帶來(lái)的壓力。

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