近日，國家統(tǒng)計局公布了2014年度經濟數(shù)據(jù)，包括全國房地產數(shù)據(jù)。從經濟層面看，2014年全國GDP實際增長7.4%，創(chuàng)了1991年以來24年新低，說明中國經濟正在經歷由高增長轉向中增長的“陣痛期”，正如蛇蛻皮一樣，不經歷陣痛，也就難以獲得新生。發(fā)達國家皆走過這樣的歷程，尤其是日韓等東亞國家更為典型。

經濟增幅下滑，與房地產市場降溫有一定關系。經濟增長有所謂的“三架馬車”：投資、消費和凈出口。2014年，對經濟增長拖累較大的是投資，全國固定資產投資同比增15.7%，相比2013年19.6%，降幅明顯。而導致投資降速的“元兇”，正是房地產，2014年全國房地產開發(fā)投資增長10.5%，相比2013年的19.8%，降幅更加顯著。因此，在很大程度上，是房地產業(yè)拖累了經濟增長。

那么，2014年的房地產市場，是否真如很多人預期的那樣崩盤了嗎?非也!大體而言，房地產指標體系可分為兩類：市場指標和建設指標。從建設指標來看，2014年確實比較糟糕。

其一，2014年，全國房地產開發(fā)企業(yè)房屋新開工面同比下降10.7%，而2013年同比上漲13.5%?；仡欉^去十幾年，除了2014年，只有2012年出現(xiàn)7.3%的同比下跌，也即2014年房屋新開工增幅，創(chuàng)了過去十幾年較低值，反映了房企拓展不積極，同時也包含有保障性安居工程推進節(jié)奏放緩的因素。

其二，2014年房地產開發(fā)投資增長10.5%，創(chuàng)了1998年以來較低值。由于房地產投資與建設活動，可以拉動上下游幾十個行業(yè)，所以正是這兩個指標的異常低迷，嚴重拖了經濟后腿。

從市場指標來看，2014年還不算很糟。其一，2014年全國商品房銷售面積同比下降7.6%，而2013年增長17.3%，相比而言，確實大降溫;但相比2008年14.7%的降幅，又不算特別悲慘。

其二，2014年全國商品房銷售均價上漲1.4%，雖然漲幅遠小于過去多年的平均水平，但畢竟沒有整體下跌，同樣強于房價下跌1.7%的2008年。在2014年樓市如此不景氣的情況下，全國房價基本平穩(wěn)，已相當不易。

其三，2014年全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降14%，房市降溫后，開發(fā)商拿地熱情迅速下降，但這一跌幅要小于2008年的18.9%，也小于2012年的19.5%。

其三，2014全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置均價同比增長17.5%，僅比2013年回落5.5個百分點，且高于過去十幾年平均漲幅，大幅強于同樣是樓市降溫的2011年：地價下跌2.3%。“房冷地熱”現(xiàn)象，有些奇怪，尤其是一線城市土地溢價率仍然較高，這點明顯區(qū)別于2011年，這讓那些想要補充“面粉”的開發(fā)商，迷惑、無奈、痛苦。

其五，全國70個大中城市房價指數(shù)，2014年5月開始環(huán)比下跌，也即入冬，并于7月環(huán)比跌幅創(chuàng)近十幾年較大值：1.2%。但其后，環(huán)比跌幅持續(xù)收窄，12月份只有0.4%，其中一線城市總體看已率先止?jié)q反彈。如果看二手房，則一線城市已于11月份止跌。所以，一線城市較佳抄底時間應是9月和10月!

其六，全國一二線城市的商品住宅成交量，2014年前三季度經歷了明顯收縮，但隨著9月30日“央四條”的出臺，10月份成交放量，12月更創(chuàng)年內較大成交量，其中部分城市創(chuàng)了歷史較高值，市場見底反彈跡象明顯。

總而言之，回顧2014年，房地產業(yè)總體出現(xiàn)顯著降溫，但我們必須理性而全面的看待諸多指標，建設類指類確實很差，創(chuàng)了1998年以來的新低，對經濟增長構成明顯沖擊。但市場類指標并不算太糟，至少強于2008年，而且一二線城市已于四季度出現(xiàn)成交量復蘇態(tài)勢。當然，就市場類指標而言，也必須看到廣大三四線城市庫存壓力依然山大，很多樓盤滯銷，很多中小房企還在苦苦掙扎，甚至有老板被迫跑路。

展望2015年，房地產業(yè)肯定強于2014年。從外部環(huán)境看，經濟繼續(xù)走弱，2015年GDP增幅可能下滑至7.3%，但也注意了保增長壓力巨大，財政政策和貨幣政策還將繼續(xù)寬松，尤其是降息降準將有助于樓市企穩(wěn)反彈。由此也會傳導至個人房貸，必將進一步寬松，針對大型優(yōu)質開發(fā)商的融資，也會有所放松。MBS、專項債、REITs等金融工具的建立與推進，將為房地產輸入更多中長期的流動性。

從行業(yè)內部形勢看，房地產調控還將沿續(xù)2014年放松的勢頭，應該還會進一步加強，尤其那些市場偏弱的二三線城市。而市場類指標，還會繼續(xù)好轉，全國商品房成交面積與均價，全國購地面積與均價，表現(xiàn)皆強于2014年。而2014年非常糟糕的建設類指標，開發(fā)投資與新開工，將會有所企穩(wěn)，可能不會明顯反彈，但至少不會明顯繼續(xù)惡化了。

中長期來看，中國房地產業(yè)自2011年就已告別黃金時代，進入白銀時代，對于市場尤其是房價漲幅，不宜抱過高期望。但就短期而言，2012年全國樓市整體見底企穩(wěn)，一線和部分二線城市必定復蘇上行，其中房價也會出現(xiàn)一定幅度的上漲。恭候2015：冬去春回。（作者：楊紅旭，上海易居房地產研究院副院長、電臺財經評論員）

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