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房企漲價(jià)難跟進(jìn) 因庫(kù)存壓力樓市持續(xù)量增價(jià)穩(wěn)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:北京商報(bào) 閱讀 541 次
傳聞多時(shí)的開(kāi)發(fā)商漲價(jià)在融創(chuàng)中國(guó)的計(jì)劃中成為現(xiàn)實(shí)。昨日,融創(chuàng)媒體對(duì)接人向北京商報(bào)記者證實(shí),集團(tuán)確有從明年起調(diào)高銷售均價(jià)的意向,融創(chuàng)也成為榜率先公開(kāi)漲價(jià)的開(kāi)發(fā)企業(yè)。分析人士認(rèn)為,在完成今年目標(biāo)無(wú)憂的情況下醞釀漲價(jià),融創(chuàng)有提高利潤(rùn)率、加快回款的實(shí)際考量,但是在待售面積同比增加、開(kāi)發(fā)企業(yè)回款卻同比縮水的大背景下,開(kāi)發(fā)企業(yè)難有底氣跟進(jìn)漲價(jià),以合理定價(jià)去庫(kù)存仍是開(kāi)發(fā)商的頭等任務(wù)。
融創(chuàng)打響漲價(jià)榜首炮
昨日流傳于網(wǎng)絡(luò)的一份《融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司關(guān)于要求各項(xiàng)目調(diào)整售價(jià)的通知》顯示,融創(chuàng)各項(xiàng)目將從明年1月1日起,對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行5%-10%的上調(diào),各區(qū)域公司的較終調(diào)價(jià)方案將于12月20日前報(bào)到集團(tuán)審批。
針對(duì)該調(diào)價(jià)通知,融創(chuàng)媒體對(duì)接人向北京商報(bào)記者表示:“雖然該通知文件并不真實(shí),但集團(tuán)確實(shí)有漲價(jià)意向,具體調(diào)整幅度還未較終確定。”該人士進(jìn)而介紹,調(diào)價(jià)幅度以及實(shí)施時(shí)間還需各區(qū)域公司根據(jù)自身情況而定,但調(diào)價(jià)的大趨勢(shì)已確定。
實(shí)際上,自9月底貨幣、信貸政策的疊加效應(yīng)為樓市注入信心以來(lái),開(kāi)發(fā)商應(yīng)聲調(diào)價(jià)的消息也不斷傳出,而融創(chuàng)卻成為正式打響漲價(jià)榜首炮的開(kāi)發(fā)商。融創(chuàng)在上述通知中解釋稱,調(diào)價(jià)是為了推動(dòng)落實(shí)2015年的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)并確保集團(tuán)利潤(rùn)的整體實(shí)現(xiàn)。
記者查閱融創(chuàng)單月業(yè)績(jī)發(fā)現(xiàn),截至11月融創(chuàng)已實(shí)現(xiàn)合約銷售金額641億元,同比增長(zhǎng)25%,已基本接近全年650億元的銷售目標(biāo)。不過(guò),與同比增長(zhǎng)的銷售額相比,融創(chuàng)的合同銷售均價(jià)卻從去年的21540元/平方米降至今年的20960元/平方米。另外,單月銷售均價(jià)也從1月24450元/平方米和3月26920元/平方米的較高點(diǎn)滑落至11月的16480元/平方米。雖然在其半年報(bào)中融創(chuàng)也解釋過(guò),銷售均價(jià)的下滑系產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整所造成,但從全年實(shí)際經(jīng)營(yíng)看,以價(jià)換量的色彩更為明顯。
“從融創(chuàng)半年報(bào)來(lái)看,該集團(tuán)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物比去年底增加了43.6%至229億元,凈負(fù)債率從去年底的69.7%降到了66.7%,財(cái)務(wù)指標(biāo)都在健康合理水平,但是毛利率和凈利潤(rùn)增幅卻有縮緊之勢(shì),融創(chuàng)在年底完成任務(wù)無(wú)壓力的情況下提出漲價(jià)計(jì)劃,對(duì)于該公司明年回款和利潤(rùn)率的提升有直接利好。”一位長(zhǎng)期跟蹤融創(chuàng)的分析師如是說(shuō)。
而上述融創(chuàng)媒體對(duì)接人則稱,醞釀漲價(jià)更多的是由于看好明年市場(chǎng),是集團(tuán)提前布局市場(chǎng)的舉措。
難以引發(fā)跟進(jìn)
有業(yè)內(nèi)人士看來(lái),融創(chuàng)的漲價(jià)計(jì)劃更具有釋放信心的意義。他介紹:“在融創(chuàng)和綠城股權(quán)交易案陷入糾纏時(shí),融創(chuàng)的漲價(jià)信號(hào)對(duì)于融創(chuàng)和綠城的管理團(tuán)隊(duì)都是具有吸引力的,一線員工誰(shuí)不希望能夠留在更能賺錢的公司呢?此外,從融創(chuàng)的企業(yè)管理模式看,項(xiàng)目總監(jiān)的考核指標(biāo)是看現(xiàn)金回流的,而集團(tuán)此次是為一線項(xiàng)目總監(jiān)開(kāi)了以漲價(jià)增加回款的口,是否執(zhí)行、漲價(jià)多少要依據(jù)各區(qū)域公司的情況而定。”
集團(tuán)允許漲價(jià)了,那么又會(huì)有多少區(qū)域公司響應(yīng)集團(tuán)號(hào)召提高售價(jià)?融創(chuàng)的漲價(jià)是否會(huì)引來(lái)其他公司的跟進(jìn)呢?對(duì)此,一位北京開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人坦言:“融創(chuàng)自己的下屬公司也未必能跟進(jìn),所以其他開(kāi)發(fā)商也就更不好說(shuō)了。”
該人士指出,自從9月30日限貸政策松綁以及央行降息以來(lái),沉寂多時(shí)的樓市交易活躍度回升,但是由于過(guò)去兩年的大舉拿地和規(guī)模擴(kuò)張,為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的仍然是去庫(kù)存的壓力。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,11月末全國(guó)商品房待售面積為59795萬(wàn)平方米,比去年同期上漲了27%。待售面積增加的同時(shí),商品房的消化速度反而還在減弱。統(tǒng)計(jì)顯示,1-11月,全國(guó)商品房銷售面積為101717萬(wàn)平方米,同比下降8.2%,降幅比1-10月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅銷售面積下降10%。
“對(duì)于融創(chuàng)而言,有做大規(guī)模后提高利潤(rùn)率的計(jì)劃,但是我們公司卻不敢輕易抬價(jià),尤其是到了年底,更希望以合理的價(jià)格換取更多的現(xiàn)金回流。”上述開(kāi)發(fā)商人士坦言。
樓市持續(xù)量增價(jià)穩(wěn)
房地產(chǎn)市場(chǎng)接近收官,開(kāi)發(fā)企業(yè)們的全年成績(jī)卻不甚樂(lè)觀。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),在已公布11月業(yè)績(jī)和全年銷售業(yè)績(jī)的25家上市房企中,只有恒大和綠城完成了年度銷售目標(biāo),另有5家企業(yè)完成率超過(guò)了90%,而近半房企的目標(biāo)完成率還不足八成,上述業(yè)內(nèi)認(rèn)為:“在全年銷售疲軟的大環(huán)境下,限貸政策的放寬以及央行降息的利好只起到短期刺激的作用,整體拉動(dòng)效果有限,這也為明年初的市場(chǎng)行情定下了調(diào)子,消化庫(kù)存仍是主旋律。”
另有國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,前11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為110115億元,同比增長(zhǎng)0.6%,增速比前10月再度回落2.5個(gè)百分點(diǎn),其中作為較重要的資金來(lái)源渠道,訂金及預(yù)收款一項(xiàng)達(dá)到了26810億元,下降了12.2%,有分析稱:“綜合上述數(shù)字,開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的是擴(kuò)大的待售面積和縮減的銷售回款,在此情況下除了個(gè)別幾個(gè)超額完成目標(biāo)的房企敢于試水漲價(jià)外,多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)看中的還是出貨量帶動(dòng)的銷售回款,而非由銷售均價(jià)拉動(dòng)的回款,這也是為什么市場(chǎng)上仍然大量存在優(yōu)惠、折扣、一成頭付等促銷手段的原因。”
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉進(jìn)而表示:“在去庫(kù)存壓力持續(xù)的大背景下,開(kāi)發(fā)商理想的策略將是合理定價(jià)、順勢(shì)而為,保障資金鏈安全,因此市場(chǎng)短期內(nèi)不具備價(jià)格大幅反彈的條件,量增價(jià)穩(wěn)仍是2015年樓市主基調(diào)。”
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