今年以來(lái)，紹興、廈門(mén)等地陸續(xù)出臺(tái)政策“松綁”樓市。業(yè)內(nèi)人士表示，地方政府期望穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，部分城市的房地產(chǎn)政策有望維持“微刺激”基調(diào)，更多寬松政策或陸續(xù)出臺(tái)。整體看，2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望呈現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)格局，一二線熱點(diǎn)城市成交逐步復(fù)蘇對(duì)大型房企形成利好，這類(lèi)房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)可能受到提振，部分房企甚至調(diào)高了全年銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　政策寬松仍有空間

　　雖然2014年末全國(guó)多地樓市出現(xiàn)“翹尾”行情，但從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市目前整體仍處低迷狀態(tài)。新年伊始，一些地方政府再次出手救市，包括紹興市、福州市、廈門(mén)市等。

　　其中，紹興市的“微刺激”主要以購(gòu)房稅收補(bǔ)貼為主；福州市是政府回購(gòu)市場(chǎng)上存量商品房用作拆遷安置房，意在降低樓市庫(kù)存；而廈門(mén)和四川則集中在清理樓市的行政干預(yù)、全面取消限購(gòu)。對(duì)于上述地方政府的行為，多位業(yè)界研究人士認(rèn)為，這有可能引發(fā)其他城市效仿，尤其是那些庫(kù)存嚴(yán)重的三四線城市。

　　國(guó)務(wù)院總理 1月21日在達(dá)沃斯出席與世界經(jīng)濟(jì)論壇國(guó)際工商理事會(huì)代表對(duì)話會(huì)時(shí)指出，中國(guó)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化必然會(huì)伴隨著城鎮(zhèn)化，對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求是長(zhǎng)期的。至于房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整，這也是正常的。中國(guó)政府希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　國(guó)家發(fā)改委副主任朱之鑫1月16日表示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)并沒(méi)有出現(xiàn)危機(jī)，房?jī)r(jià)適當(dāng)波動(dòng)是在擠出投機(jī)性需求，2015年將穩(wěn)定住房消費(fèi)。

　　住建部部長(zhǎng)陳政高在去年12月的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示，2015年要準(zhǔn)確把握市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，注意地區(qū)間的差異，跟蹤市場(chǎng)走勢(shì)，積極應(yīng)對(duì)，主動(dòng)作為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明在1月15日的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上表示，我國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)將從增量擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)向盤(pán)活存量與做優(yōu)增量并舉。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，上述表態(tài)可以說(shuō)明政府要穩(wěn)住房地產(chǎn)，因此今年房地產(chǎn)政策仍將會(huì)維持“微刺激”的主要基調(diào)，更多寬松政策有望出臺(tái)。

　　“與去年主要圍繞放開(kāi)限購(gòu)、限貸政策有所不同，今年地方政府的救市舉措，會(huì)集中在稅收減免、購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬對(duì)開(kāi)發(fā)商土地款支付期限等效果更明顯的環(huán)節(jié)。”中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)黃瑜在2015年中指房地產(chǎn)年度趨勢(shì)論壇上表示。

　　市場(chǎng)有望量增價(jià)穩(wěn)

　　去年四季度以來(lái)，受限購(gòu)、限貸政策取消的利好影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎“翹尾”行情，一線城市和部分二線城市的成交量出現(xiàn)明顯回升。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年12月其監(jiān)測(cè)的主要城市累計(jì)成交面積繼續(xù)增長(zhǎng)，環(huán)比增長(zhǎng)21.22%，同比亦上漲9.79%。

　　分城市來(lái)看，一線城市成交面積環(huán)比上月繼續(xù)增長(zhǎng)，幅度為36%，同比亦回升52%，其中北京環(huán)比漲幅較大，為48.17%；同比漲幅深圳較大，達(dá)到156.25%。二線代表城市成交面積環(huán)比上漲18%，較上月增幅有所加大，同比亦上漲9%，昆明環(huán)比漲幅較多，為84.37%。三線代表城市成交面積環(huán)比上漲22%，同比則下降15%，其中惠州環(huán)比漲幅較為明顯，為101.46%。但在價(jià)格方面，一線城市中僅深圳去年12月份的新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)微漲，北京、上海、廣州以及大部分二線城市的房?jī)r(jià)僅保持降幅收窄或者平穩(wěn)，并未出現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。

　　對(duì)于2015年樓市走勢(shì)，多位業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，樓市成交量將企穩(wěn)回升，至于房?jī)r(jià)的漲跌，要看所在城市的庫(kù)存以及供需關(guān)系的變化。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，2015年樓市總體將呈現(xiàn)止跌反彈的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

　　具體來(lái)看，在成交量方面，2014年部分購(gòu)房需求還沒(méi)有完全釋放，2015年將繼續(xù)積極釋放；在成交價(jià)格方面，隨著流動(dòng)性增加，總體上會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)價(jià)格溫和上漲的態(tài)勢(shì)。尤其對(duì)于一線城市而言，2014年就實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)的止跌，2015年房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)保持平穩(wěn)甚至有所反彈。國(guó)泰君安、申銀萬(wàn)國(guó)等券商的2015年度策略報(bào)告中也指出，2015年上半年一二線城市的房?jī)r(jià)有望穩(wěn)中有升。

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究經(jīng)理何倩茹認(rèn)為，機(jī)構(gòu)對(duì)2015年GDP增速預(yù)測(cè)放緩至7.1%，在此基礎(chǔ)上房地產(chǎn)行業(yè)在2015年沒(méi)有大幅上漲的動(dòng)力，樓市全年價(jià)格將保持平穩(wěn)或小幅上漲。一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市，其一、二手住宅成交均價(jià)仍存10%-15%的上漲空間；三、四線城市價(jià)格有望企穩(wěn)反彈，但幅度可能低于5%。

　　大型房企調(diào)高目標(biāo)

　　鑒于政策趨向?qū)捤?，房企在融資、銷(xiāo)售方面的限制正在逐步解除。1月16日，證監(jiān)會(huì)宣布上市公司再融資、并購(gòu)重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，國(guó)土資源部不再進(jìn)行事前審查。這意味著房企再融資的政策障礙已經(jīng)基本掃清。而隨著一批高價(jià)地樓盤(pán)放行入市，一線城市和二線熱點(diǎn)城市的“限價(jià)令”也宣告退出。

　　不過(guò)，目前全國(guó)樓市的庫(kù)存依然嚴(yán)重。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年末全國(guó)商品房待售面積6.2億平方米，同比增長(zhǎng)26%，創(chuàng)歷史新高。但業(yè)內(nèi)人士表示，在去年四季度成交量反彈的環(huán)境下，一二線城市的庫(kù)存量其實(shí)呈下降趨勢(shì)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院的庫(kù)存報(bào)告顯示，杭州10區(qū)（包括余杭和蕭山）在2014年1月份的新建商品住宅庫(kù)存去化周期為13.6個(gè)月。隨著市場(chǎng)去庫(kù)存壓力增大，其去化周期在6月份達(dá)到了26個(gè)月，整整翻了一番。隨著松綁政策見(jiàn)效，到了12月份，杭州去庫(kù)存周期持續(xù)收窄，已下降到11.8個(gè)月的水平，去庫(kù)存壓力基本釋放。

　　對(duì)于房企而言，特別是上市房企，由于大部分三四線城市投資風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)率低，一二線城市已成為其主要的陣地。嚴(yán)躍進(jìn)表示，在這些城市庫(kù)存壓力減輕、市場(chǎng)成交量回暖的背景下，房企今年的拿地積極性將明顯提升。1月份以來(lái)，北京土地市場(chǎng)連續(xù)出現(xiàn)多塊高價(jià)地，且誕生了新地王，房企競(jìng)爭(zhēng)激烈，溢價(jià)率大部分超過(guò)40%，這就反映了房企對(duì)一線城市未來(lái)預(yù)期的看好。此外，政策面的寬松也將使得購(gòu)房者提高入市積極性，這也使得房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)更容易得到提振。

　　中國(guó)證券報(bào)記者了解到，目前不少房企正在討論制定今年的銷(xiāo)售目標(biāo)。據(jù)悉，盡管業(yè)界普遍認(rèn)為房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，但大型房企的銷(xiāo)售目標(biāo)仍然在繼續(xù)上調(diào)。綠地集團(tuán)去年銷(xiāo)售額達(dá)到2400多億，超過(guò)萬(wàn)科成為行業(yè)老大，其董事長(zhǎng)張玉良近日表態(tài)稱(chēng)，今年的銷(xiāo)售目標(biāo)可能是2800億元。

　　世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅表示，對(duì)于世茂房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，2015年將制定有增長(zhǎng)性的銷(xiāo)售目標(biāo)，同時(shí)嚴(yán)控利潤(rùn)率、回款率和負(fù)債率三大財(cái)務(wù)指標(biāo)。此外，融創(chuàng)中國(guó)、保利地產(chǎn)等公司也繼續(xù)調(diào)高了今年的銷(xiāo)售目標(biāo)。

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