在日前海南三亞舉行的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇“經(jīng)濟(jì)升級(jí)：城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型與地產(chǎn)角色”分論壇上，與會(huì)嘉賓表示，城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需的較大潛力，而房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)的土地收入下滑和資產(chǎn)縮水，無(wú)形中增加了地方政府和融資平臺(tái)企業(yè)的償債壓力。他們認(rèn)為，新一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃應(yīng)通過(guò)一系列的體制改革，改變過(guò)度依賴土地財(cái)政、投資拉動(dòng)的發(fā)展現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)以產(chǎn)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的新型城鎮(zhèn)化。

　　一、新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)難以離開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)

　　和以往建樓造城的傳統(tǒng)模式不同，“新型城鎮(zhèn)化”強(qiáng)調(diào)以人為核心，實(shí)現(xiàn)從農(nóng)業(yè)到非農(nóng)業(yè)、從農(nóng)村到城鎮(zhèn)、從農(nóng)民到市民的轉(zhuǎn)換。但一些論壇嘉賓認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)離不開(kāi)房地產(chǎn)。

　　住建部政策研究主任秦虹說(shuō)，城鎮(zhèn)化是人的城鎮(zhèn)化，但人在城鎮(zhèn)里有住房的需求；人在城市里工作，要有工廠廠房、商鋪和寫字樓。“因此人的城鎮(zhèn)化并不意味著跟房地產(chǎn)沒(méi)有任何的關(guān)系。”

　　秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)是城市運(yùn)行的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，提供城市居民基本的生活資料，生產(chǎn)資料。房地產(chǎn)在中國(guó)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。

　　事實(shí)上，相關(guān)數(shù)據(jù)也在佐證了房地產(chǎn)的重要作用。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年上半年?duì)I業(yè)稅同比增長(zhǎng)12.9%，主要是前幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額大幅增加，帶動(dòng)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅相應(yīng)增長(zhǎng)。而且，受房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額大幅增加帶動(dòng)，契稅同比增長(zhǎng)39.8%，土地增值同比增長(zhǎng)28.1%。

　　據(jù)記者了解，地處東部發(fā)達(dá)地區(qū)的增城市，今年上半年地方稅收收入為36.05億元，增收15.43億元，同比增長(zhǎng)74.87%。正是房地產(chǎn)業(yè)一枝獨(dú)秀，拉動(dòng)了增城市的地方稅收增勢(shì)迅猛，其上半年地方稅收收入中76%源自房地產(chǎn)稅收收入。

　　稅收只是地方財(cái)源的一部分。值得關(guān)注的是，前6個(gè)月，全國(guó)政府性基金收入21061億元，比去年同期增加5870億元，增長(zhǎng)38.6%。地方政府性基金收入同比增長(zhǎng)41.9%，而在這項(xiàng)統(tǒng)計(jì)中，占比較大的便是土地出讓收入。

　　甘肅省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的會(huì)長(zhǎng)陳啟建先生說(shuō)，發(fā)展房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整之間并不矛盾。越來(lái)越多的人住到城里來(lái)提供。住房是較大的內(nèi)需，離開(kāi)了這條，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將沒(méi)有動(dòng)力、沒(méi)有消費(fèi)、沒(méi)有擴(kuò)大內(nèi)需的指向。

　　二、布局新型城鎮(zhèn)化房企靠“實(shí)力”更要看“賬本”

　　“打造新型城鎮(zhèn)化，房企如何尋找地產(chǎn)商機(jī)？”這是在“經(jīng)濟(jì)升級(jí)：城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型與地產(chǎn)角色”分論壇上，與會(huì)嘉賓爭(zhēng)相發(fā)言的主要議題。近期，一些進(jìn)入三、四線城市的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)始回流到一、二線城市，導(dǎo)致地價(jià)猛漲，那么，未來(lái)三至五年，一、二線城市和三、四線城市的地產(chǎn)商機(jī)，哪個(gè)更明顯呢？對(duì)此，大部分嘉賓認(rèn)為，房企提前布局新型城鎮(zhèn)化，既要依據(jù)自身實(shí)力，更要分析率。

　　路勁地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)席董事刁露說(shuō)，企業(yè)應(yīng)該深刻認(rèn)識(shí)到自己的管理能力，企業(yè)要將每一個(gè)城市做好、深耕，前提就是較大化地利用資源和自身能力。

　　嘉凱城集團(tuán)黨委副書(shū)記楊益華認(rèn)為，從目前情況來(lái)看，三、四線城市的風(fēng)險(xiǎn)比一、二線城市還要大。陳啟建提醒說(shuō)，對(duì)于縣域經(jīng)濟(jì)和三、四線城市的投資要慎重。例如，在甘肅的一些農(nóng)村和市縣，每年外出打工的人數(shù)數(shù)量相當(dāng)龐大，人口少，房地產(chǎn)投資存在好的商機(jī)嗎？

　　不過(guò)，也有一些大型房企已提前布局二三線城的城鎮(zhèn)化建設(shè)。以民生地產(chǎn)定位的恒大地產(chǎn)，從成立之初便瞄準(zhǔn)中小城市，去年銷售額近千億，其中二、三線城市項(xiàng)目貢獻(xiàn)超過(guò)九成。萬(wàn)科于2012年4月頭次在唐山拿地，四個(gè)月內(nèi)在全國(guó)至少新增項(xiàng)目18個(gè)，大部分都集中在二、三線市場(chǎng)。之后萬(wàn)科新增的土地項(xiàng)目至少有23個(gè)，這些新增的項(xiàng)目也大多位于二、三線城市。

　　新型城鎮(zhèn)化提供了許多誘人的機(jī)會(huì)，刁露認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)該深刻認(rèn)識(shí)到自己的管理能力，較大化地利用資源和自身能力，將每一個(gè)城市做好、深耕。房地產(chǎn)企業(yè)制定了明確的戰(zhàn)略，就要堅(jiān)定地走下去，依據(jù)自身的戰(zhàn)略，選擇中要有取舍。

　　三、新型城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)企業(yè)不能錯(cuò)失的“機(jī)遇期”

　　一些業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，國(guó)家將通過(guò)一系列的體制改革，改變傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化中過(guò)度依賴土地財(cái)政、投資拉動(dòng)的發(fā)展現(xiàn)狀，穩(wěn)步推進(jìn)以產(chǎn)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的新型城鎮(zhèn)化。不少參會(huì)嘉賓認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)企業(yè)不能錯(cuò)失的“機(jī)遇期”。

　　頭創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光認(rèn)為，“新型城鎮(zhèn)化”涉及地產(chǎn)商下一步的布局。在他看來(lái)，城鎮(zhèn)化很容易讓企業(yè)發(fā)現(xiàn)。但要考慮清楚是要在大中城市發(fā)展，還是去主攻二、三線城市。

　　楊益華說(shuō)，如果堅(jiān)守依靠土地升值的開(kāi)發(fā)模式可能死路一條，盈利模式要隨著大環(huán)境的變化進(jìn)行變化。較核心的問(wèn)題就是風(fēng)險(xiǎn)如何控制，把控得好的企業(yè)可以走得更遠(yuǎn)。

　　北京師范大學(xué)金融研究主任鐘偉表示，以土地供應(yīng)為例，如果按照目前的土地出讓制度，那么較終做出來(lái)的房子，農(nóng)民工是購(gòu)不起的，因此，新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)需要很多配套的政策和措施，以保證新型城鎮(zhèn)化的順利推進(jìn)。例如，改革土地制度、利用稅收杠桿調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)理性回歸。

　　一些參會(huì)嘉賓在接受記者采訪時(shí)表示，以產(chǎn)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的新型城鎮(zhèn)化將為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的高質(zhì)量及可持續(xù)性提供保障。在改變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局的同時(shí)，甚至將改變房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)則和格局，將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的發(fā)展方向及增長(zhǎng)潛力。

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