然而12日住建部和銀監(jiān)會集體表示，對于房地產(chǎn)的相關配套政策和標準并未發(fā)生任何變化，給政策松動的猜想潑了一盆冷水。看來，樓市已進入深度博弈期。如何在確保政策“穩(wěn)定性”的同時加強“靈活性”，已經(jīng)成為管理層需要考慮的重大課題。

信貸松綁試探政策底線

由于實施了嚴格的信貸政策，本輪房地產(chǎn)調(diào)控被譽為“史上較嚴”。而銀行對于房貸的悄然放行，也成為了點燃此次“政策放松論”的導火索。

實際上，此次針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施中，力度的非信貸政策莫屬。從較初上調(diào)二套房頭付比例和貸款利率，到之后對部分房價上漲過高過快、供應緊張的地區(qū)暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款，再到6月份出臺的“認房又認貸”的二套房認定標準，信貸政策可謂層層收緊。

不過，中國證券報記者也發(fā)現(xiàn)，信貸松綁的情況近期確實出現(xiàn)在北京、上海等地的多家銀行中。部分銀行表示可以受理第三套房貸的申請，對頭付和利率的要求雖然各有不同，但基本上頭付都在五成以上、貸款利率上浮15%到20%。

“發(fā)放第三套房貸款頭先要看客戶是否是真實的需求?！敝行陪y行北京分行有關人士告訴中國證券報記者，目前中信銀行對于第三套房貸的發(fā)放比較嚴格，但并沒有完全叫停?！叭绻軌蜃C明客戶不是通過貸款進行房地產(chǎn)投資或者去炒房，而是由于家庭的真實需要申請貸款的話，將按照基準利率上浮20%執(zhí)行，頭付比例比二套房50%的頭付比例有一定的提高，但具體比例由貸款行根據(jù)客戶的資信情況決定?！?p>然而就在信貸市場稍有松動之際，住建部和銀監(jiān)會于12日分別做出回應，表示各地將繼續(xù)堅定不移地執(zhí)行國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》及相關配套政策，關于房貸的“政策要求和標準沒有任何變化，各商業(yè)銀行要嚴格執(zhí)行，不能動搖”。

受此影響，部分銀行一改此前“曖昧”的態(tài)度，開始重申對房貸的嚴厲政策。中信銀行和招商銀行等銀行有關人士均表示要嚴格按照國家有關規(guī)定執(zhí)行，建設銀行某信貸人員更是明確表示：“不會發(fā)放第三套房貸款，對二套房也是執(zhí)行認房認貸的政策，沒有任何松動?！?p>其實僅從上半年的信貸投放來看，信貸增速已經(jīng)呈現(xiàn)出逐月回落的態(tài)勢。根據(jù)央行較新發(fā)布的金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上半年我國新增貸款規(guī)模4.63萬億元，同比少增2.74萬億元。其中，6月人民幣貸款增加6034億元，較5月份下降360億元。上半年新增貸款占全年計劃額度的61.73%，基本符合全年“3322”的信貸投放節(jié)奏。不過，從新增信貸的結構上看，上半年以住房按揭貸款為主的個人中長期貸款達到1.21萬億元，占新增貸款的比重達到了26.13%。

“2009年信貸增長速度過快后，大量信貸資金流入樓市，成為了房價上漲的重要推手。今年信貸收縮對房貸產(chǎn)生了直接影響，打擊了投機和投資性需求，從而在源頭上對樓市進行了調(diào)控，是此輪政策調(diào)控的核心，也是管理層之所以對于信貸特別重視的原因所在。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言。

湘財證券研究人士也指出，國十條中對三套房的表述頭先就存在漏洞，而且就各省市細則來說，海南省、廣州市未作三套房規(guī)定；北京、青島、浙江、山東等省市細則和國家表述基本一致；而廣東省細則表述為“廣州、深圳等城市要嚴格限制發(fā)放購購第三套及以上住房貸款”，因此三套房的限制并非全國通用。僅從三套房政策來說，放松與否對市場的影響并不大?！叭追空吒袷窃嚱鹗?，管理層對此的態(tài)度會揭示未來政策的走向。”

調(diào)控政策難轉向

在住建部、銀監(jiān)會等部委同時否認之際，政策近期可能放松的論調(diào)同樣沒有得到眾多業(yè)內(nèi)人士的認同。

北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示，調(diào)控新政出臺至今不到100天，盡管政策初步效果已經(jīng)顯現(xiàn)，但要取得更好的調(diào)控效果需要更長的時間。政策宜穩(wěn)不宜變，這樣可以傳遞給市場各方穩(wěn)定、連續(xù)的預期。如果政策松動的話，不僅調(diào)控效果會大打折扣，甚至會帶來負面影響。

有人士指出，近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控史表明，如果政策過早過快放松，會引發(fā)市場對于房價預期的轉變，從而引發(fā)報復性反彈，這是政府所不愿看到的。

中投證券房地產(chǎn)分析師李少明認為，在主要城市房價沒有出現(xiàn)明顯的下跌之前，在2010年底之前，針對房地產(chǎn)調(diào)控的政策不會放松，特別是有差別的住房信貸政策不會放松。

數(shù)據(jù)顯示，今年前6個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，同比增速略回落0.1個百分點；其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，增幅回落1.4個百分點。

目前依然保持高位的房地產(chǎn)開發(fā)投資額，進一步消除了各方對房地產(chǎn)調(diào)控會引發(fā)經(jīng)濟“二次探底”的擔憂，同時也為調(diào)控政策的繼續(xù)落實打下基礎，決策層面放松調(diào)控政策的可能性進一步降低。

中金公司報告也認為，當前時點房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)明顯的調(diào)整，而地產(chǎn)上游的鋼鐵、化工品等行業(yè)庫存上升的情況也剛剛開始。雖然PMI等先行指標預示著經(jīng)濟下滑的趨勢已現(xiàn)，但從較新公布的6月份數(shù)據(jù)(包括出口和房地產(chǎn)數(shù)據(jù))來看，調(diào)控政策短期內(nèi)并未明顯傷害到經(jīng)濟增長，因此短期內(nèi)政策并無放松必要。

而作為開發(fā)商代表的華遠地產(chǎn)董事長任志強也表示，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍所擔心的恰恰是房地產(chǎn)政策的放松會引發(fā)更激烈的價格反彈，打破剛剛相對平衡的供求局面，而引發(fā)更激烈的下一次調(diào)控。大起大落則必然會給中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)帶來更加不利的影響，穩(wěn)定、明確的政策預期更為重要。

未來加強靈活性

從近期公布的各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，自一季度后，宏觀經(jīng)濟高位運行的勢頭已經(jīng)開始發(fā)生改變。對宏觀經(jīng)濟前景的悲觀預期無疑成為未來地產(chǎn)政策繼續(xù)與否的重大考驗。如何在確保政策“穩(wěn)定性”的同時加強“靈活性”，成為管理層需要考慮的頭要之處。

不少業(yè)內(nèi)人士認為，基于國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟形勢在下半年可能出現(xiàn)下滑的預期，房地產(chǎn)市場有可能在保持大方向不變的基礎上進行微調(diào)，從而減少相應的政策風險。

湘江偉業(yè)(北京)投資有限公司董事長方明理指出，今年上半年實行的房地產(chǎn)政策比較嚴厲，在當前經(jīng)濟前景不太樂觀且有下滑風險的情況下，下半年如果要實行更加嚴厲的政策將面臨較大的政策風險。他認為，目前政策處于實施效果期，完全對政策放松的可能性并不大。在考慮宏觀經(jīng)濟的情況下，未來房地產(chǎn)政策進行微調(diào)的可能性。

“這是一個政策博弈的過程，主要還是看三季度的經(jīng)濟形勢。”方明理認為，未來部分臨時性的政策在實施力度和到位程度上會有部分調(diào)整，比如對限購令的放松、在房貸利率上的調(diào)整、放緩房產(chǎn)稅和物業(yè)稅的推進，從而釋放市場壓力。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也指出，下半年如果市場調(diào)整幅度過大，應適當放松部分政策。例如，校正二套房貸政策對改善性購房需求的不合理抑制；調(diào)整二套房貸既認房又認貸的政策；對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的部分稅收進行適度優(yōu)惠等。

深圳開發(fā)商幻想調(diào)控松動

普遍觀望致開盤不多

房地產(chǎn)調(diào)控政策是否松動，在地產(chǎn)市場引起波瀾，加重了開發(fā)商觀望心態(tài)，不少開發(fā)商仍心存幻想延后開盤，造成了近期供應緊缺、房價堅挺的僵局。

開發(fā)商觀望心態(tài)加劇

撲朔迷離的調(diào)控政策，加劇了深圳開發(fā)商的觀望心態(tài)，不少開發(fā)商選擇推遲開盤，導致上半年新增供應量大幅銳減。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，今年上半年深圳市批準上市的商品住宅僅131萬平方米，比2009年同期大幅減少了三分之一，尤其嚴厲調(diào)控政策出臺后的5、6月份新增供應量更小，只有23萬和14萬平方米。這是繼去年供應量同比大減之后，深圳樓市供應量的再次銳減。去年深圳商品住宅批準上市面積共432萬平方米，同比2008年下降37%。

近一個月來，中國證券報記者粗略統(tǒng)計，深圳僅有兩個新項目上市。6月14日至20日一周，花樣年花郡2期、金地上塘道兩個項目加推，推售住宅面積不足11萬平方米，推售住宅套數(shù)2049套。之后的三周，深圳都是零項目上市銷售。

同時，近一個月獲批預售證的項目也僅有兩個。6月14日至20日，僅金地上塘道一個項目取得預售許可證，獲批住宅面積6.5萬平方米，獲批住宅套數(shù)947套，獲批商業(yè)面積1999平方米。7月5日至11日，深圳市也僅有觀湖園一個項目取得預售許可證，獲批355套低密度住宅，獲批面積約6萬平方米。其余兩周都沒有項目獲取預售證。

深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究發(fā)展部認為，新房價格未出現(xiàn)明顯調(diào)整，二手房成交量持穩(wěn)，在當前信貸收緊的宏觀調(diào)控政策下，新房、二手房成交量仍將低位運行。目前僅有少量項目采取降價措施，成交新房以關外普通住宅為主，剛需為主，造成了近期均價下滑。

新房遲遲難上市

“3月份觀望‘兩會’定調(diào)，4月份‘國十條’出臺后等待深圳細則，5月份又觀望同行是否會降價……”深圳某樓盤負責人表示，其一直推遲開盤源于對政策的不確定性，今年上半年幾乎都在觀望和猶豫的情況下度過，施工進度有所放緩，已經(jīng)夠預售條件也還沒拿證。

近期，蘭溪谷、金地上塘道和公園大地等不少新樓盤舉辦推介活動，這些樓盤都有新品待售，在開盤前提前營銷造勢。但當問及正式開盤時間，開發(fā)商幾乎都表示尚未確定，甚至還沒有拿到預售證。

據(jù)統(tǒng)計，荔山道、御府名筑、湛寶大廈、朝陽里雅苑、中信岸芷汀蘭、蘭溪谷國際公寓等樓盤今年“五一”期間就已開始推介、積蓄客戶，但至今尚未開盤，這種自“五一”起推遲開盤的樓盤就有近10個。有些樓盤甚至計劃3、4月開售的，幾乎都已竣工，至今還在宣傳推介，遲遲沒有上市。

在銷售慘淡市況下，加之近期對政策放松的傳聞，不少開發(fā)商開始幻想市場的報復性恢復。有開發(fā)商表示，目前開盤頭日銷售率普遍不足兩成，需要前期做出更多工作，積極蓄客，一期若銷售不旺，會導致二期、三期更難銷售。據(jù)了解，深圳有開發(fā)商旗下兩個新盤都接近封頂，“五一”期間開始咨詢登記和優(yōu)惠申請，原計劃6、7月開售，又一直推遲到8月份，而8月份是否開盤，仍要看有購購意向客戶是否達到一定比例。

中原地產(chǎn)二級市場常務副總經(jīng)理玉家雄表示，今年新增

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！