9月底以來(lái),新一輪樓市調(diào)控颶風(fēng)席卷樓市,成為近期*熱議的話題。隨著樓市政策的發(fā)力,北京樓市一改前期的亢奮火熱,迅速入秋:國(guó)慶假期過(guò)后,北京全市新建商品住宅、二手房成交量均出現(xiàn)明顯下降;之前因擔(dān)心價(jià)格上漲的購(gòu)房者心態(tài)由恐慌轉(zhuǎn)為觀望,一些“大房子”已經(jīng)開(kāi)始悄悄降價(jià)……樓市開(kāi)始回歸久違的理性。

樓市的理性回歸僅僅只是開(kāi)始,業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示,有了政策的強(qiáng)力調(diào)控,市場(chǎng)接下來(lái)肯定會(huì)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整的窗口期,購(gòu)房者會(huì)逐漸趨于冷靜,市場(chǎng)不復(fù)之前的瘋狂,交易量很難繼續(xù)維持高位,價(jià)格的上漲推力也會(huì)減小。因此,進(jìn)入四季度后,無(wú)論新房還是二手房,交易量無(wú)疑都將下滑,房?jī)r(jià)漲幅也將逐步縮小,并逐步企穩(wěn)。

成交量新房、二手房降溫明顯

8天,19城。北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南、無(wú)錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門(mén)、東莞、珠海、福州、惠州。這份涵蓋一二三線城市的調(diào)控名單,預(yù)示著緊縮調(diào)控政策的颶風(fēng)再度席卷樓市。北京,無(wú)疑擊出了這輪調(diào)控中力度*重的一拳。原本就執(zhí)行著全國(guó)尺度*嚴(yán)格的限購(gòu)之余,北京又將購(gòu)房的首付比例提高了5%-20%,大力為樓市減杠桿、降需求。同時(shí),又在土地政策上祭出三記重劍,“9070”、“限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”、“增加自住房供應(yīng)”,力求增加中小戶型、中低總價(jià)的商品房供給。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì),2016年10月上旬(1-10日),北京全市新建商品住宅共網(wǎng)簽560套,與上月同期相比大幅下跌了68.7%,與去年10月份同期相比則下降了45.8%。

從近3個(gè)月的日均交易量來(lái)看,國(guó)慶假期過(guò)后,北京全市新建商品住宅的日均網(wǎng)簽量?jī)H110余套,遠(yuǎn)遜于9月份日均近250套的成交量。受樓市調(diào)控影響,十一至今北京的新建商品住宅交易已經(jīng)連續(xù)多日處在低水位,市場(chǎng)的整體熱度以及假期結(jié)束后的市場(chǎng)回溫幅度都大大降低。

同樣下跌的還有二手房。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì),10月上旬(1-10日),北京全市二手住宅共網(wǎng)簽2810套,與上月同期相比大幅下跌了65.7%。從二手住宅每日的網(wǎng)簽量走勢(shì)也可以看出,十一長(zhǎng)假期間,北京二手住宅的網(wǎng)簽量明顯低于前三個(gè)月的周末、節(jié)假日的交易量,國(guó)慶節(jié)后三個(gè)工作日,二手住宅的網(wǎng)簽量分別為784套、905套、912套,不足1000套的網(wǎng)簽量也明顯不如此前工作日基本都在千套以上的表現(xiàn)。受限購(gòu)政策影響,北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始明顯降溫。

中原地產(chǎn)分析師張大偉分析認(rèn)為,從買(mǎi)賣(mài)合同到網(wǎng)簽上線,各地是有時(shí)間差的,特別是限購(gòu)城市,比如一線城市需要審核購(gòu)房資格等,所以10月份特別是上半月你看到的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)肯定都不是新政策后成交的。這一次的新政,的確是過(guò)去十天,讓市場(chǎng)告別了2016年的恐慌,快速地回歸到了2015年水平。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示,9月30日以來(lái)的這輪全國(guó)樓市調(diào)控中,北京的政策可謂非常嚴(yán)厲,按首置和二套,以及普通和非普通住房,把貸款首付比例劃分成四檔的政策也是極大地抑制了過(guò)度購(gòu)房,照顧了自住型需求。市場(chǎng)需求受限的情況下,新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)自然都顯現(xiàn)出了降溫趨勢(shì)。

胡景暉認(rèn)為,有了政策的強(qiáng)力調(diào)控,市場(chǎng)接下來(lái)肯定會(huì)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整的窗口期,購(gòu)房者會(huì)逐漸趨于冷靜,市場(chǎng)不復(fù)之前的瘋狂。而失去需求的支撐,市場(chǎng)的交易量很難繼續(xù)維持高位,價(jià)格的上漲推力也會(huì)減小。因此,進(jìn)入四季度后,無(wú)論新房還是二手房,交易量無(wú)疑都將下滑,房?jī)r(jià)漲幅也將逐步縮小,并逐步企穩(wěn)。

郭毅認(rèn)為,多方組合重拳之下,北京樓市成交量已應(yīng)聲而降,而接近年底銀行收縮信貸的窗口期即將到來(lái),首付提高、信貸收緊,將使得部分客群的購(gòu)房計(jì)劃被迫延期,另外由于未來(lái)自住房供應(yīng)還將加大供給,加之調(diào)控重拳之下市場(chǎng)預(yù)期的走低,也使得部分客群的購(gòu)房計(jì)劃主動(dòng)延后,觀望情緒之下購(gòu)房需求的萎縮將使得四季度成交量持續(xù)走低,而需求的減少也將使得此輪房?jī)r(jià)過(guò)快上漲趨勢(shì)被終結(jié),預(yù)計(jì)2016年四季度北京純商住宅價(jià)格走勢(shì)將趨于穩(wěn)定。

二手房?jī)r(jià)部分“大房子”已開(kāi)始降價(jià)

“從國(guó)慶之后成交的房源來(lái)看,大戶型非普通住宅的價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)了”。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍告訴記者。他所說(shuō)的“價(jià)格”,既包括成交價(jià)又包括業(yè)主的掛牌報(bào)價(jià)。

寇海龍說(shuō),來(lái)自門(mén)店的成交信息顯示,國(guó)慶之后的幾天時(shí)間里,總價(jià)在千萬(wàn)左右的、140平方米以上的大戶型房源,已經(jīng)出現(xiàn)多宗降價(jià)成交的案例,降價(jià)幅度主要在幾十萬(wàn)元,“現(xiàn)在只是剛剛開(kāi)始,降溫將是大趨勢(shì),而大戶型房源首當(dāng)其沖”。

在寇海龍看來(lái),新政對(duì)于二套房的殺傷力非常大,單就首付比例由50%上漲至70%的這一項(xiàng)規(guī)定,就會(huì)在短期內(nèi)擠出為數(shù)不少的投資客。不少待售大戶型房源的業(yè)主已經(jīng)有了價(jià)格下調(diào)的預(yù)期?？芎｝堫A(yù)計(jì),短期之內(nèi),北京樓市的成交量將會(huì)出現(xiàn)明顯下滑,著急出售的大戶型房源將先行降價(jià),而普通住宅所受的影響預(yù)計(jì)不大,春節(jié)前后或?qū)⒊霈F(xiàn)一輪降溫行情。

“要想近期快速成交,的辦法就是下調(diào)價(jià)格,大戶型房子的降幅會(huì)更明顯”。東四環(huán)鏈家某門(mén)店的經(jīng)紀(jì)人告訴記者,大戶型本來(lái)就不好出售,新政的沖擊會(huì)更加明顯。這位經(jīng)紀(jì)人告訴記者,目前還沒(méi)有出現(xiàn)大量降價(jià)拋售的局面,但不少業(yè)主的報(bào)價(jià)已經(jīng)開(kāi)始有松動(dòng)跡象了,坐地 甚至“一口價(jià)”的局面預(yù)計(jì)很快就將一去不復(fù)返。

中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,北京二手房在過(guò)去一周,房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)指數(shù)下調(diào)了10%(報(bào)價(jià)下調(diào)房源數(shù)量比例)短期出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下調(diào)的個(gè)案,買(mǎi)賣(mài)雙方依然在博弈過(guò)程中。58同城、趕集網(wǎng)和安居客的調(diào)查報(bào)告預(yù)計(jì),房?jī)r(jià)在成交量下調(diào)1-2個(gè)月后,會(huì)有明顯松動(dòng)可能性。特別是當(dāng)下樓市的投資需求比例高的情況下,部分前期獲利投資者可能會(huì)快速售出。

除了價(jià)格的松動(dòng)外,上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者,另外近期還出現(xiàn)的一個(gè)趨勢(shì)是,隨著購(gòu)買(mǎi)二套房的成本大增,之前“住一套再買(mǎi)一套”的客群,由于無(wú)法支付更高的首付,不得不變成“賣(mài)一套再買(mǎi)一套”,這樣就使得國(guó)慶之后,掛牌出售的房源數(shù)量開(kāi)始有所增加。

中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:根據(jù)部分在各城市的二手房報(bào)價(jià)統(tǒng)計(jì),深圳與北京二手房在過(guò)去一周,房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)指數(shù)下調(diào)了10%,中原地產(chǎn)分析師張大偉分析認(rèn)為:調(diào)控政策力度較大的北京、深圳、南京、合肥、蘇州等城市,成交量下調(diào)幅度更是接近50%。短期出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下調(diào)的個(gè)案,買(mǎi)賣(mài)雙方依然在博弈過(guò)程中,預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在成交量下調(diào)1-2個(gè)月后,會(huì)有明顯松動(dòng)可能性,特別是當(dāng)下樓市的投資需求比例高,這種情況下,部分前期獲利投資者可能會(huì)快速售出。

購(gòu)房者購(gòu)房心態(tài)由恐慌轉(zhuǎn)為觀望

“本來(lái)手里有一筆錢(qián)打算再買(mǎi)一套房用來(lái)投資,但是新政一出,現(xiàn)在首付款要漲到70%,確實(shí)有些承擔(dān)不了了”。近日,家住通州的曹小姐告訴記者,兩個(gè)月前,她開(kāi)始在望京、回龍觀等區(qū)域看二手房,準(zhǔn)備再購(gòu)置一套離**較近的小戶型二手房用來(lái)投資?！皽愐粶?0%的首付還是可以支付的,但是70%就根本沒(méi)‘戲’了。”

新房市場(chǎng)也擠出了不少這樣的投資客。國(guó)慶期間在南城某售樓處看房的一位準(zhǔn)購(gòu)房者向記者表示,節(jié)前自己看中了這個(gè)樓盤(pán)一套120平方米的三居室,買(mǎi)房目的主要是為了自住兼投資,因?yàn)閷儆诙追瞧胀ㄗ宰》孔?按照新政策,首付款比例從50%上漲到70%。這樣明顯超出了自己的預(yù)算,如果要買(mǎi)的話,可能就要賣(mài)掉現(xiàn)在住的房子,要么就要跟親戚朋友借一大筆錢(qián),所以現(xiàn)在仍在猶豫要不要買(mǎi)。

在投資者動(dòng)搖、改善需求受限的同時(shí),對(duì)于剛需購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō),新政的出臺(tái)無(wú)疑緩解了壓力。在新政出臺(tái)之前,郭先生一直在南城看房,一路高攀的房?jī)r(jià)、業(yè)主動(dòng)輒坐地 ,讓郭先生一度惶恐不已。“本來(lái)以為今年會(huì)一直漲下去,沒(méi)機(jī)會(huì)出手了”,郭先生說(shuō),沒(méi)想到國(guó)慶節(jié)前一紙新政出臺(tái),讓自己重新看到了希望?！罢呙黠@是要保護(hù)剛需的,估計(jì)很快就會(huì)有一大波投資客退場(chǎng),那無(wú)疑就意味著我們剛需的機(jī)會(huì)來(lái)了!”

從我愛(ài)我家自身的交易數(shù)據(jù)來(lái)看,樓市調(diào)控新政出臺(tái)后,10月1日起,新增客源量、新增房源量、合同簽訂量、帶看量等,和政策出臺(tái)前相比均有明顯回落;與之前恐慌的市場(chǎng)氣氛相比,客戶和業(yè)主雙方的心態(tài)也發(fā)生了根本性變化,購(gòu)房人由恐慌著急買(mǎi)房轉(zhuǎn)為觀望,預(yù)計(jì)兩成左右的客戶將延緩或取消購(gòu)房計(jì)劃;業(yè)主也由坐地漲價(jià)轉(zhuǎn)為觀望,部分客戶已經(jīng)開(kāi)始主動(dòng)調(diào)低房屋報(bào)價(jià),以求快速成交套現(xiàn),市場(chǎng)逐步回歸理性。

開(kāi)發(fā)商忙著重新梳理客戶

從供應(yīng)情況來(lái)看,2016年十一長(zhǎng)假7天(10月1日-10月7日)北京住宅市場(chǎng)僅有4個(gè)項(xiàng)目入市,其中僅億城燕西華府一個(gè)普宅項(xiàng)目,以及中昂時(shí)代廣場(chǎng)、西長(zhǎng)安壹號(hào)等3個(gè)商辦項(xiàng)目。4個(gè)項(xiàng)目新增1012套,預(yù)售許可面積5.5萬(wàn)平方米,與節(jié)前一周14盤(pán)入市的盛況已不可同日而語(yǔ)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為,節(jié)前“京8條”新政的突然襲擊,使得大量項(xiàng)目的入市節(jié)奏被打亂。由于首套和二套房首付比例的同時(shí)提高,開(kāi)發(fā)商需要對(duì)于客戶購(gòu)買(mǎi)能力進(jìn)行重新甄選,因此紛紛延后開(kāi)盤(pán)。而基于新政之后的市場(chǎng)觀望情緒,十一期間開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目銷(xiāo)量也并不樂(lè)觀,此前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的“日光盤(pán)”現(xiàn)象短期內(nèi)將不復(fù)存在,純商住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售速度將放緩。而商辦產(chǎn)品此次并未納入到收緊調(diào)控的范圍之內(nèi),因此該類(lèi)產(chǎn)品入市積極性仍將保持高漲。

“現(xiàn)在其實(shí)沒(méi)啥變化,因?yàn)榻衲陿I(yè)績(jī)已經(jīng)基本上都完成了,各家考慮的是明年怎么辦的事兒?！币晃环科髽I(yè)內(nèi)人士表示,對(duì)一些年底前計(jì)劃開(kāi)盤(pán),但還沒(méi)開(kāi)盤(pán)

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