由于工作原因，房地產(chǎn)營銷人小榮經(jīng)常要到市區(qū)的樓盤轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，4月以來他明顯感覺到樓市的冷清。“除非是新項目開盤，或者某個項目有新房源推出，因為有大量廣告推廣，有價格優(yōu)惠到訪量才多一些。”小榮說，有的售樓部一周內(nèi)到訪量竟然是個位數(shù)。在一年前樓市高歌猛進之時，這種情形根本不可能出現(xiàn)。“明顯感覺購房人群觀望的多了，購房者不像以前那么踴躍了。”有著十多年從業(yè)經(jīng)驗的房地產(chǎn)營銷人小沈在接受記者采訪時說，位于婺城新區(qū)一個住宅項目，去年開盤時單價6800元，今年新房源推出單價基本沒變。盡管事先通過種種渠道蓄積客戶，開盤成交也不樂觀。跟去年該項目一期開盤熱銷數(shù)百套的盛況相比，購房者明顯減少了。

有關(guān)樓市數(shù)據(jù)分析報告也印證了成交量的下滑。數(shù)據(jù)顯示，4月金華二手房均價9479元/㎡，環(huán)比3月下跌1.4%，同比去年4月上漲1.1%；江南二手房均價10437元/㎡，環(huán)比上漲0.1%，同比上漲5.6%；江北均價8970元/㎡，環(huán)比下跌2.2%，同比下跌0.4%；金東區(qū)均價8065元/㎡，環(huán)比下跌3.1%，同比下跌1.4%；婺城新區(qū)均價8874元/㎡，環(huán)比下跌0.2%，同比上漲34.9%。

樓市陷入觀望，跟價格有關(guān)，也跟整體市場形勢冷清有關(guān)。

二手房價趨高導(dǎo)致交易趨冷

“兩個月才成交一套房，這樣下去吃飯都成問題。”市區(qū)一家中介的從業(yè)人員對記者抱怨，之前行情正常的時候，他一個月成交兩三套房子很正?！，F(xiàn)在不得不重視平時根本看不上眼的房屋租賃中介業(yè)務(wù)。

二手房趨冷已有時日，市民趙先生告訴記者，他在市區(qū)江南有一套60平方米左右的小房子，兩個月前掛在房產(chǎn)中介準備出售，“咨詢電話倒是挺多，但全是中介詢問房源情況的，真正預(yù)約來看房的幾乎沒有”。趙先生感慨，之前這樣的房子因為面積小、總價控制在了60萬元以內(nèi)，一直比較受歡迎，現(xiàn)在看來，商品房市場的觀望已彌漫到二手房市場。“交易趨冷，跟二手房價趨高有關(guān)系。”有中介從業(yè)人員對記者說，目前市區(qū)一環(huán)以內(nèi)二手房價已接近萬元，隨著郊區(qū)樓盤的“放價”，購房者難免會擔心自己“購虧了”。

郊區(qū)盤促銷已成常態(tài)

VIP卡2000抵10000；紅5月定房100元/平方米家電基金；三居購房車位……隨便登門市區(qū)一家樓盤售樓，會發(fā)現(xiàn)樓市打折捉銷已成常態(tài)。“這些都屬于常規(guī)促銷動作，遠不是降價求售的節(jié)奏，現(xiàn)在市郊一些樓盤因為降價已經(jīng)有老業(yè)主抗議，所以對市場信心的打擊是很大的。”南山郡營銷經(jīng)理朱浩明說，總體來看，目前在售項目促銷力度都在300～500元/平方米，相比數(shù)千元甚至近萬元的單價，幅度上可以說并不大。但他同時也認為，今年以來多數(shù)樓盤的價格沒有漲，除了市場形勢不樂觀外，另一原因是，去年樓市量價齊升價格已經(jīng)“漲得太猛”。

“目前一環(huán)以內(nèi)手續(xù)齊全的在售住宅項目并不多，單價都已超萬元，而二手房的主流價位也在八九千元。”華之家置業(yè)公司負責人徐景陽接受記者采訪時說，金東、婺城新區(qū)的住宅項目，價格從5000元到7000多元不等，而一些曾經(jīng)喊出萬元的郊區(qū)盤，現(xiàn)在基本已經(jīng)跌回原形；一環(huán)以內(nèi)因為地段的稀缺性，個別項目單價已超13000元，雖然價格堅挺但銷售低迷。在樓市“膠著”的基本面下，仔細觀察，已經(jīng)聽到遠處傳來堅冰溶化的聲音。近期在一些項目扎堆競爭激烈的新區(qū)域，有多個在售樓盤變相跌價，意在吸引更多剛需入市，回籠資金壓力。

采訪中，面對這一輪彌漫全國樓市的市場調(diào)整，多名業(yè)內(nèi)人士都提及與之情形相似的2011年底樓市價格回調(diào)。當時因為嚴厲調(diào)控政策下，消費者預(yù)期的改變，商品房銷售量價齊跌。許多開發(fā)商迫于資金壓力降價求售，當時婺城新區(qū)有樓盤單價從8000元調(diào)到6000元，購房者紛紛入市“抄底”。

如今的房地產(chǎn)開發(fā)信貸政策跟2011年有些相似，開發(fā)商從銀行取得開發(fā)貸款的機率微乎其微，如果銷售回籠資金一直不理想，樓市普降給購房者帶來的市場盛宴是否會重現(xiàn)？“現(xiàn)在還看不出這樣的端倪。”朱浩明說，市場形勢至少需要半年以上的時間才能明朗，目前多數(shù)在售樓盤的溢價率并不高，高地價之下許多剛需樓盤的降價空間也很有限，倒是一些主打豪宅的樓盤，因為定價明顯高于同類地段項目，現(xiàn)在已經(jīng)開始了暗降。

房地產(chǎn)進入謹慎樂觀的下半場

“對于本地市場而言，樓市冷清還有另一個重要的原因，那就是去年樓市量價齊升，消費者受‘購漲不購跌’心理驅(qū)使，提早入市預(yù)支了一定的購購力，樓市的供求關(guān)系已發(fā)生逆轉(zhuǎn)，反過來，購房者的議價能力更強了。”滕云英告訴記者，面對始于一線城市的樓市降價潮，長期以來處于供不應(yīng)求狀態(tài)的樓市，因為近年來的高強度開發(fā)，以及城市化進程的放緩，需求的增速已遠低于供給的增速，房地產(chǎn)因此告別一路高歌猛進的“黃金年代”，進入謹慎樂觀的下半場。

以前那些“忠實的投資者”現(xiàn)在已經(jīng)不見蹤影了，這些人的購房熱情曾經(jīng)連限購都無法熄滅，但因為漸行漸近的不動產(chǎn)登記制度，以及有可能與之接踵而至的房產(chǎn)稅，還有越來越嚴厲的反腐態(tài)勢，多種力量作用之下，這些投資人群不得不退場。不管樓市如何變化，健康的發(fā)展始終是國家和行業(yè)的期許，或許樓市供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，對購房者來說是一個入市機會。

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