在北京（樓盤）新房供應銳減、價格不斷攀升的情況下，商住兩用樓盤成為一年多來北京樓市的焦點，對于購房者來說，低總價的商住兩用儼然已成為先“上車”的無奈之選。數據顯示，2月北京商品房成交中，近六成為商辦類樓盤，入市的商辦類樓盤均表現較好。實際上，自2016年二季度開始，關于商住全面限購的傳聞不斷，自此商住市場成交也進入快車道。業(yè)內認為，限購政策、大量購房需求的存在、北京新房市場中低價位產品的匱乏以及調控預期的刺激是商辦類市場成交火熱的主要原因。

商辦成樓市主角

2014年夏天，小郭從北京某高校畢業(yè)后選擇留京工作，進入一家互聯(lián)網公司，開始了“北漂”的日子。能在北京安個家，是小郭一直的心愿。對于他來說，安家就需要買房。2016年9月，畢業(yè)兩年后，小郭有了點積蓄，再加上家里能拿出一部分錢，小郭開始籌備購房的事情。

當時，恰逢“9·30”新政出臺，房地產市場成交開始放緩，小郭就決定等2016年底或者2017年再說。數月時間過去了，在小郭看來，房地產市場雖然成交放緩了，但價格還是很穩(wěn)定的，再加上之前聯(lián)系的銷售人員都在說房地產價格不會出現下跌，想到從自己讀書開始到現在，北京的房價漲了幾倍，小郭突然有了一種想法：“如果再不買房的話，可能再也上不了車了。”

春節(jié)過后，小郭下定了買房的決心。因為北京的限購政策，小郭暫時不具備購買70年住宅的資質，因此，市場中存在的商住房成為小郭惟一的選擇。2月，在市場中兜兜轉轉看了許多個在售商住項目后，小郭在大興區(qū)某商住項目購買了一套LOFT房屋。

北京商報記者在走訪市場時了解到，類似小郭這種情況的購房者并不在少數，在經過一段時間觀望后，購房者的集中入市，導致2月下旬北京房地產市場階段性回溫。值得注意的是，根據統(tǒng)計數據顯示，2月北京商品房成交量中，近六成為商辦類樓盤，去年同期的商辦成交占比還不到四成。

實際上，2016年是北京商住市場成交*熱的一年。據統(tǒng)計，2016年北京商住市場共計成交63703套，這一成交總量超過了之前三年的總和。有數據顯示，2010-2015年期間，北京商住公寓項目的成交量相對平穩(wěn)；除2014年因市場降溫而下滑至1.3萬套以外，其余幾年的成交套數均維持在2萬-3萬套之間。

有業(yè)內人士分析認為，一直以來，商住房都是作為房地產市場的一種補充產品存在著，不過在2016年上半年，北京商住房成交量超過住宅，隨后商住房市場經歷過幾次起伏，但是，在北京純住宅供應較少的情況下，商住房開始超過住宅產品成為北京樓市的主角，這也成為目前北京樓市的特點之一。

多因素疊加效應“北京商住房的"上位"并非偶然”，一位從事房地產營銷工作近十年的業(yè)內人士認為，北京市對純住宅產品的限購政策、大量購房需求的存在、新房市場中低價位產品的匱乏以及調控預期的刺激是商住類市場成交火熱的幾個主要原因。

太平戴維斯華北區(qū)住宅銷售部助理董事梁爽在接受北京商報記者采訪時表示，商辦類產品受使用成本高、土地年限短等條件限制，相比于住宅并沒有優(yōu)勢，增值速度也低于普通住宅，然而受限購政策限制及北京樓市供給不足的影響，導致有自住及投資需求的客戶都需要這種資產配置。因此，針對普通住宅的限購政策是商辦成交火熱的主要原因。

業(yè)內人士認為，除了針對普通住宅的限購政策之外，北京擁有中國*的教育、醫(yī)療等資源，包括置業(yè)以及改善型置業(yè)的購房需求均較為旺盛。不僅如此，房地產是目前資產保值增值的一種重要工具，因此，北京房地產市場也存在一定規(guī)模的投資需求。同時，受限購政策影響，暫不具備購房資質的投資者就會流入商住房市場，這部分需求支撐著商住房市場的成交熱度。

此外，北京新房市場中低價位產品的匱乏也是導致商住房走熱的原因之一。近年來，北京市土地供應逐漸減少，2016年北京土地市場僅成交經營性用地（不包含3宗棚戶區(qū)改造）28宗，備受關注的住宅類用地，僅成交15宗，其中可售純商品住宅用地只有7宗，規(guī)劃總建筑面積僅39萬平方米。同時，土地成交價格不斷攀升，地價高企導致北京新房市場豪宅化。因此，受到購房承受能力限制，低總價的商辦類產品開始受到剛需購房者的青睞。

還有一個不得不提的原因是，關于商住房將全面限購的幾度傳聞。自2016年5月通州商住限購政策實施后，全市商住房將限購的消息幾度傳出，盡管政府部門曾辟謠，但開發(fā)商利用傳言作為營銷噱頭，還是加速購房者涌入商住房市場。

何時停下腳步

事實上，所謂的商住房，其實是將非住宅用地開發(fā)建設成可居住房屋的通俗叫法，本質上屬于非住宅，而且其房產證上也注明了是商業(yè)、辦公類產權。明明不是住宅，卻當住宅來銷售，購買這種“偽住宅”存在一定的風險。此外，包括上海（樓盤）、北京等地對商住房的調控或者整改，也是為了讓商住房回歸原有的商業(yè)辦公性質。

2017年1月，上海市住建委宣布，自1月6日起對商業(yè)辦公項目進行集中清理核查，在此期間暫停此類項目的網上簽約，當時有100多個商住項目被暫停網簽。繼暫停百余商住項目網簽之后，2月上海市商住項目的新政實錘落在了閔行區(qū)，一份《閔行區(qū)“類住宅”分類處置總體工作方案》的傳出再度引發(fā)業(yè)內關注。

不僅是上海開始對商住房進行整改，北京市對商住房的監(jiān)管也更為嚴格。事實上，早在2016年8月規(guī)土委和住建委聯(lián)席召開的商住房專題會議上，就流傳出“不再新增商住”的高層表態(tài)。此后兩部門相繼展開了針對商辦類住宅的整頓，各項目連夜下刊廣告、封存物料、鎖上樣板間，一時間，“商住”成為開發(fā)商緘口不提的“禁詞”。

“目前北京樓市需求旺盛，商住成交量上漲屬于受政策導向影響所產生的一種現象，如果對商住產品進行調控，可能會導致市場中的大量自住需求得不到解決。然而，從政府過往的樓市調控手段來看，如果商住市場持續(xù)升溫，被調控應該是一種趨勢?！绷核缡钦f。

易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示，對商住房市場進行管控是有必要的，建議學習上海的做法，對于已經入住的物業(yè)采取既往不咎的做法。而對于還沒有開盤的項目，積極進行管控，或通過拆除違建設施，或通過加收土地出讓金等方面進行整改。

嚴躍進進一步認為，從此類產品的“進化”過程來看，本質上還是住宅銷售火熱而商辦類項目銷售冷清等因素造成的。所以對于此類項目來說，后續(xù)要突破難點，關鍵要繼續(xù)解決好住宅居住的問題。只有這樣才能真正使得此類項目的認購不至于那么瘋狂。

從庫存方面來看，商辦類市場中類似大興、房山等區(qū)域庫存規(guī)模相對高，但去化壓力并沒有預期的大。對于房企來說，近期推盤節(jié)奏會明顯加快，畢竟上海的例子給了很大的暗示，如果不銷售，若遇到整改，那么會面臨無法銷售的尷尬境地。

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