2015，海南樓市的又一個(gè)春天

　　——海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的回顧與展望

　　云天龍：天倫控股有限公司海南公司總經(jīng)理

　　2014年年初，云天龍?jiān)诮邮苡浾卟稍L時(shí)，對(duì)當(dāng)年的中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)作出兩點(diǎn)預(yù)判：一是房地產(chǎn)增速趨緩，二是不會(huì)出現(xiàn)所謂的泡沫；指出了未來(lái)房地產(chǎn)政策基調(diào)：一是差別化房地產(chǎn)政策將是未來(lái)制定房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)；二是房地產(chǎn)政策出臺(tái)一定是更多的強(qiáng)化市場(chǎng)手段而不是行政手段。較后他得出的結(jié)論是：房地產(chǎn)仍將是中國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際上的支柱產(chǎn)業(yè)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上是健康的、安全的。

    2015年伊始，南海網(wǎng)記者再一次專訪云天龍，他認(rèn)為2015年海南樓市成交超過(guò)2013年，對(duì)于今年海南房?jī)r(jià)的走勢(shì)。云天龍認(rèn)為，上半年持平，下半年走高，全年呈現(xiàn)出價(jià)量齊升的走勢(shì)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有發(fā)展空間

　　對(duì)于未來(lái)三五年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，云天龍的判斷是：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有發(fā)展空間，但增長(zhǎng)將明顯放緩，區(qū)域分化、房企分化將更加明顯，一線城市將繼續(xù)領(lǐng)漲，但漲幅在收窄，大部分三四線城市將進(jìn)入調(diào)整期。新的政策包括土地、房地產(chǎn)稅等政策短期內(nèi)不會(huì)出臺(tái)，資金面流動(dòng)性偏緊的態(tài)勢(shì)將延續(xù)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)陣痛，未來(lái)兩三年房地產(chǎn)企業(yè)將面臨較大的困難。

　　他認(rèn)為，從2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策導(dǎo)向和運(yùn)行情況來(lái)看，以上的分析和判斷是基本準(zhǔn)確的。要知道，當(dāng)時(shí)受到2103年成交量創(chuàng)歷史新高、銷售價(jià)格大幅上漲的鼓舞，業(yè)內(nèi)對(duì)2014年房地產(chǎn)的發(fā)展非常樂(lè)觀，幾乎到了狂熱的地步，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都把銷售目標(biāo)調(diào)高20%以上。不但是房地產(chǎn)企業(yè)狂熱，地方政府也狂熱。

　　?？谑姓瓿醯臅r(shí)候給市住建局定的銷售任務(wù)是400萬(wàn)平方米，2013年海口的銷售量是340萬(wàn)平方米左右。在年初召開(kāi)的市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)座談會(huì)上，云天龍就明確表示，這個(gè)任務(wù)無(wú)法完成，能與2013年持平就不錯(cuò)了。結(jié)果是被云天龍不幸言中！ 云天龍認(rèn)為，由于2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)沒(méi)有達(dá)到業(yè)界的預(yù)期，加上存貨過(guò)大，市場(chǎng)下行壓力大，業(yè)界普遍對(duì)2015年我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)表示擔(dān)憂，悲觀情緒彌漫。但云天龍卻對(duì)2015年房地產(chǎn)表現(xiàn)持非常樂(lè)觀的看法，尤其海南房地產(chǎn)市場(chǎng)。他認(rèn)為，2015年，將是海南樓市的又一個(gè)春天，成交量將再創(chuàng)新高，量?jī)r(jià)齊升將是2015年海南樓市的主旋律。

　　2014年海南樓市：挺好

　　2014年海南樓市綜述：2014年對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是個(gè)不尋常的一年。在云天龍的眼里，2014年的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)可以一個(gè)詞來(lái)概括，那就是“挺好”。2014年海南全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1431.7億元，同比增長(zhǎng)19.6%；商品房銷售面積10003.97萬(wàn)平方米，同比下降15.7%，其中純商品房銷售面積約910.06萬(wàn)平方米，同比下降2.7%；商品房銷售金額935.2億元，同比下降9.4%；銷售均價(jià)9315元/平方米，同比增長(zhǎng)7.5%。云天龍說(shuō)，從數(shù)據(jù)上看，投資增長(zhǎng)放緩了，成交量和成交金額都下滑了，似乎情況比較糟糕。但如果把去年的成交數(shù)據(jù)與前年進(jìn)行比對(duì)，你會(huì)感覺(jué)到這種回調(diào)是正常的。2013年海南全省商品房的銷售面積為1191.23萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.8%，銷售金額1032.65億元，同比增長(zhǎng)40.4%。相對(duì)于2013年的高增長(zhǎng)，2014年的成交回調(diào)幅度比較小，而且成交均價(jià)還能逆勢(shì)上揚(yáng)。在去年大多數(shù)地區(qū)量?jī)r(jià)齊跌的陰霾下，海南樓市稱得上是風(fēng)景這邊獨(dú)好。而且，盡管2014年海南的成交量比歷史成交高位的2013年同期有所下降，但還是比2012年（931.84萬(wàn)平方米） 和2011年（888萬(wàn)平方米）的成交量大，說(shuō)明海南樓市的表現(xiàn)是比較堅(jiān)挺的、需求是比較強(qiáng)勁的。但必須注意到，去年海南土地市場(chǎng)的成交情況就沒(méi)有樓市那么樂(lè)觀。去年全年海南土地成交金額為190億元，同比下降約50%，這說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情大減，在一定程度上影響到未來(lái)幾年海南樓市的供求關(guān)系。

　　去年海南樓市的出色表現(xiàn)得益于地方政府和政府出臺(tái)的一系列刺激樓市的政策。去年上半年，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)成交大幅萎縮，部分房企出現(xiàn)資金鏈斷裂。在這種情況下，各地方政府開(kāi)始出臺(tái)刺激樓市的政策，政府也積極跟進(jìn)。地方層面的政策有：?？谌∠拶?gòu)和購(gòu)房入戶政策。取消限購(gòu)放開(kāi)了外地購(gòu)房者到?？谫?gòu)房以及本地居民購(gòu)購(gòu)二套以上住房的政策限制，而購(gòu)房入戶政策的出臺(tái)，對(duì)鼓勵(lì)和引導(dǎo)海南各縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為了家人就業(yè)、子女讀書、老人養(yǎng)老而通過(guò)購(gòu)房落戶?？谄鸬搅朔e極的推動(dòng)作用。層面的政策有：9.30新政、突擊降息、公積金新政。9月30日央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（即9.30新政），涉及認(rèn)房不認(rèn)貸、加大對(duì)保障房的金融支持、支持居民合理住房需求等多項(xiàng)政策。新政的執(zhí)行大大降低了改善性購(gòu)房者的購(gòu)房門檻，是限貸政策的一次重要松綁，短期內(nèi)刺激成交量回升，促進(jìn)了樓市回暖。9.30新政，標(biāo)志著通過(guò)政策刺激樓市的層面已由轉(zhuǎn)向，打響了“救市”的榜首槍。10月14日，住建部、財(cái)政部和央行聯(lián)合出臺(tái)的公積金新政，支持繳存職工購(gòu)購(gòu)頭套和改善型住房，推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)。推行公積金的異地貸款，這對(duì)于海南這個(gè)以異地購(gòu)房者為主的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，其作用是顯而易見(jiàn)的。11月21日，央行突然宣布降息，將一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于房貸利率打了個(gè)9.4折。降息促使不少還在觀望的購(gòu)房者果斷入市，成交量增幅明顯，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖起到直接的推動(dòng)作用。

　　上述地方和政府出臺(tái)的新政，形成了刺激樓市回暖的組合拳，有效的扭轉(zhuǎn)了樓市的頹勢(shì)，推動(dòng)下半年樓市成交持續(xù)向好。

　　2015年，海南樓市的又一個(gè)春天

　　2015年海南樓市展望：由于受到去年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交負(fù)增長(zhǎng)和成交均價(jià)增長(zhǎng)大幅下滑的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)稅開(kāi)征的擔(dān)憂，業(yè)界和購(gòu)房者普遍對(duì)今年樓市比較悲觀。但云天龍認(rèn)為，2015年將是海南樓市的又一個(gè)春天，成交量超過(guò)2013年、再創(chuàng)歷史新高的可能性非常大，量?jī)r(jià)齊升是2015年海南樓市的主旋律。

　　2015年樓市的政策面和資金面是近年來(lái)較好的一年。頭先，政府對(duì)樓市的態(tài)度已由維穩(wěn)向刺激需求轉(zhuǎn)變，從取消限購(gòu)、限貸松綁，到公積金新政、央行降息以及調(diào)整普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，均傳遞出釋放需求、刺激消費(fèi)的強(qiáng)烈信號(hào)。云天龍認(rèn)為，從 總理及八部委主要領(lǐng)導(dǎo)較近瑞士達(dá)沃斯世界經(jīng)濟(jì)論壇上的講話中，不難看出，政府力挺樓市的鮮明態(tài)度；其次，各種打壓房地產(chǎn)需求的行政化調(diào)控手段如限購(gòu)、限價(jià)等將徹底退出歷史舞臺(tái)；還有，去年下半年出臺(tái)的各種刺激樓市的政策其效力在今年才真正得到全面釋放。由于這些政策都是在第三季度以后才陸續(xù)出臺(tái)的，有的政策的執(zhí)行落地涉及到各部門現(xiàn)行政策的調(diào)整，有的還需要出臺(tái)實(shí)施細(xì)則才能操作，所以說(shuō)，去年下半年出臺(tái)的一系列刺激樓市的政策要到今年才真正發(fā)揮效力；而且，從目前的情況來(lái)看，在降低二套以上住房頭付比例、提高住房公積金貸款額度、減免交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等方面，不少地方政府已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)政策，極力扶持改善性住房需求入市?？梢灶A(yù)見(jiàn)，今年改善性住房需求的成交量將得到有效放大，而改善性需求在總的需求中占比三分之二，改善性需求釋放將大大帶動(dòng)成交量上漲。更為利好的是，今年央行多次降息、降準(zhǔn)是個(gè)大概率事件，房貸寬松是今年樓市的主基調(diào)。房地產(chǎn)是一個(gè)金融資產(chǎn)屬性非常強(qiáng)的特殊行業(yè)，貨幣政策和資金面一寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)就繁榮，這是規(guī)律。

　　至于是否存在有效需求不足的問(wèn)題，云天龍的看法是，房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)不缺購(gòu)購(gòu)力，缺的只是信心。而且，云天龍還注意到這么一個(gè)數(shù)據(jù)，去年中國(guó)的收入房?jī)r(jià)比為7.2，為歷史較低，在一定程度說(shuō)明我國(guó)居民的購(gòu)購(gòu)力是有所改善的。加上政府不斷加大改善性住房需求的支持力度，有效購(gòu)購(gòu)力是不成問(wèn)題的。

　　云天龍認(rèn)為，在目前仍然保持觀望的消費(fèi)者中，房地產(chǎn)稅開(kāi)征問(wèn)題可能是他們較為擔(dān)憂的因素。造成這種現(xiàn)象的主要原因是消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)稅不了解、信息不對(duì)稱。實(shí)際上，開(kāi)征房地產(chǎn)稅并沒(méi)有大家想象中那么可怕，消費(fèi)者沒(méi)有必要過(guò)分擔(dān)憂。頭先，近兩三年內(nèi)房地產(chǎn)稅開(kāi)征的可能性不大。房地產(chǎn)稅的正式開(kāi)征至少需要兩個(gè)前提條件：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和房地產(chǎn)稅立法。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記，按照官方國(guó)土部的總體計(jì)劃，2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過(guò)渡，2016年全面實(shí)施，2018年前，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。至于房產(chǎn)地稅立法，2015年進(jìn)入立法程序，如果2016年能夠完成立法，房地產(chǎn)稅要到2017年才有開(kāi)征的法律依據(jù)。綜合上面各環(huán)節(jié)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)稅較早也要等到2018年才能開(kāi)征，如果考慮到工作難度、利益博弈等因素，不動(dòng)產(chǎn)登記體系和房地產(chǎn)稅兩項(xiàng)工作有可能會(huì)延后2-3年；其次，即使開(kāi)征房地產(chǎn)稅，也不會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)過(guò)大的稅賦負(fù)擔(dān)，更不會(huì)給樓市帶來(lái)振蕩。開(kāi)征的房地產(chǎn)稅而不是房產(chǎn)稅，肯定會(huì)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易和保有環(huán)境稅賦的調(diào)整和平衡，即減少建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅，增加保有環(huán)境稅。

　　綜上所述，云天龍指出，今年中國(guó)樓市所面臨的發(fā)展環(huán)境是近年來(lái)較好的，而海南樓市由于獨(dú)天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境和 的空氣質(zhì)量，健康生活人居的優(yōu)勢(shì)愈加彰顯，海南樓市的發(fā)展機(jī)會(huì)是長(zhǎng)期的趨勢(shì)性的，這一點(diǎn)從近幾年海南商品房成交增幅中可以看出。

　　云天龍認(rèn)為，2015年海南樓市成交超過(guò)2013年、再創(chuàng)歷史新高是大概率事件，理由很簡(jiǎn)單，一是今年面臨著近年較好的宏觀政策面，二是去年海南商品房成交下降不多，今年反彈幅度超過(guò)去年下跌幅度毫無(wú)懸念。對(duì)于今年海南房?jī)r(jià)的走勢(shì)，他判斷上半年將持平，下半年走高，全年呈現(xiàn)出價(jià)量齊升的走勢(shì)。 云天龍說(shuō)，2015年，海南樓市的又一個(gè)春天，值得期待！

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