2015，海南樓市的又一個春天

　　——海南房地產市場的回顧與展望

　　云天龍：天倫控股有限公司海南公司總經理

　　2014年年初，云天龍在接受記者采訪時，對當年的中國房地產走勢作出兩點預判：一是房地產增速趨緩，二是不會出現(xiàn)所謂的泡沫；指出了未來房地產政策基調：一是差別化房地產政策將是未來制定房地產調控政策的基調；二是房地產政策出臺一定是更多的強化市場手段而不是行政手段。較后他得出的結論是：房地產仍將是中國民經濟發(fā)展實際上的支柱產業(yè)，中國房地產市場整體上是健康的、安全的。

    2015年伊始，南海網(wǎng)記者再一次專訪云天龍，他認為2015年海南樓市成交超過2013年，對于今年海南房價的走勢。云天龍認為，上半年持平，下半年走高，全年呈現(xiàn)出價量齊升的走勢。

　　中國房地產市場仍有發(fā)展空間

　　對于未來三五年的中國房地產市場，云天龍的判斷是：中國房地產市場仍有發(fā)展空間，但增長將明顯放緩，區(qū)域分化、房企分化將更加明顯，一線城市將繼續(xù)領漲，但漲幅在收窄，大部分三四線城市將進入調整期。新的政策包括土地、房地產稅等政策短期內不會出臺，資金面流動性偏緊的態(tài)勢將延續(xù)，不動產登記制度將給房地產行業(yè)帶來陣痛，未來兩三年房地產企業(yè)將面臨較大的困難。

　　他認為，從2014年房地產市場的政策導向和運行情況來看，以上的分析和判斷是基本準確的。要知道，當時受到2103年成交量創(chuàng)歷史新高、銷售價格大幅上漲的鼓舞，業(yè)內對2014年房地產的發(fā)展非常樂觀，幾乎到了狂熱的地步，大多數(shù)房地產企業(yè)都把銷售目標調高20%以上。不但是房地產企業(yè)狂熱，地方政府也狂熱。

　　海口市政府年初的時候給市住建局定的銷售任務是400萬平方米，2013年海口的銷售量是340萬平方米左右。在年初召開的市房地產協(xié)會座談會上，云天龍就明確表示，這個任務無法完成，能與2013年持平就不錯了。結果是被云天龍不幸言中！ 云天龍認為，由于2014年房地產市場表現(xiàn)沒有達到業(yè)界的預期，加上存貨過大，市場下行壓力大，業(yè)界普遍對2015年我國的房地產市場表示擔憂，悲觀情緒彌漫。但云天龍卻對2015年房地產表現(xiàn)持非常樂觀的看法，尤其海南房地產市場。他認為，2015年，將是海南樓市的又一個春天，成交量將再創(chuàng)新高，量價齊升將是2015年海南樓市的主旋律。

　　2014年海南樓市：挺好

　　2014年海南樓市綜述：2014年對于我國的房地產市場而言是個不尋常的一年。在云天龍的眼里，2014年的海南房地產市場的表現(xiàn)可以一個詞來概括，那就是“挺好”。2014年海南全省房地產開發(fā)投資1431.7億元，同比增長19.6%；商品房銷售面積10003.97萬平方米，同比下降15.7%，其中純商品房銷售面積約910.06萬平方米，同比下降2.7%；商品房銷售金額935.2億元，同比下降9.4%；銷售均價9315元/平方米，同比增長7.5%。云天龍說，從數(shù)據(jù)上看，投資增長放緩了，成交量和成交金額都下滑了，似乎情況比較糟糕。但如果把去年的成交數(shù)據(jù)與前年進行比對，你會感覺到這種回調是正常的。2013年海南全省商品房的銷售面積為1191.23萬平方米，同比增長27.8%，銷售金額1032.65億元，同比增長40.4%。相對于2013年的高增長，2014年的成交回調幅度比較小，而且成交均價還能逆勢上揚。在去年大多數(shù)地區(qū)量價齊跌的陰霾下，海南樓市稱得上是風景這邊獨好。而且，盡管2014年海南的成交量比歷史成交高位的2013年同期有所下降，但還是比2012年（931.84萬平方米） 和2011年（888萬平方米）的成交量大，說明海南樓市的表現(xiàn)是比較堅挺的、需求是比較強勁的。但必須注意到，去年海南土地市場的成交情況就沒有樓市那么樂觀。去年全年海南土地成交金額為190億元，同比下降約50%，這說明房地產企業(yè)拿地的熱情大減，在一定程度上影響到未來幾年海南樓市的供求關系。

　　去年海南樓市的出色表現(xiàn)得益于地方政府和政府出臺的一系列刺激樓市的政策。去年上半年，各地房地產市場成交大幅萎縮，部分房企出現(xiàn)資金鏈斷裂。在這種情況下，各地方政府開始出臺刺激樓市的政策，政府也積極跟進。地方層面的政策有：海口取消限購和購房入戶政策。取消限購放開了外地購房者到?？谫彿恳约氨镜鼐用褓徺彾滓陨献》康恼呦拗?，而購房入戶政策的出臺，對鼓勵和引導海南各縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為了家人就業(yè)、子女讀書、老人養(yǎng)老而通過購房落戶?？谄鸬搅朔e極的推動作用。層面的政策有：9.30新政、突擊降息、公積金新政。9月30日央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》（即9.30新政），涉及認房不認貸、加大對保障房的金融支持、支持居民合理住房需求等多項政策。新政的執(zhí)行大大降低了改善性購房者的購房門檻，是限貸政策的一次重要松綁，短期內刺激成交量回升，促進了樓市回暖。9.30新政，標志著通過政策刺激樓市的層面已由轉向，打響了“救市”的榜首槍。10月14日，住建部、財政部和央行聯(lián)合出臺的公積金新政，支持繳存職工購購頭套和改善型住房，推進異地貸款業(yè)務。推行公積金的異地貸款，這對于海南這個以異地購房者為主的市場來說，其作用是顯而易見的。11月21日，央行突然宣布降息，將一年期貸款基準利率下調0.4個百分點，相當于房貸利率打了個9.4折。降息促使不少還在觀望的購房者果斷入市，成交量增幅明顯，對房地產市場的回暖起到直接的推動作用。

　　上述地方和政府出臺的新政，形成了刺激樓市回暖的組合拳，有效的扭轉了樓市的頹勢，推動下半年樓市成交持續(xù)向好。

　　2015年，海南樓市的又一個春天

　　2015年海南樓市展望：由于受到去年房地產市場成交負增長和成交均價增長大幅下滑的影響，以及對房地產稅開征的擔憂，業(yè)界和購房者普遍對今年樓市比較悲觀。但云天龍認為，2015年將是海南樓市的又一個春天，成交量超過2013年、再創(chuàng)歷史新高的可能性非常大，量價齊升是2015年海南樓市的主旋律。

　　2015年樓市的政策面和資金面是近年來較好的一年。頭先，政府對樓市的態(tài)度已由維穩(wěn)向刺激需求轉變，從取消限購、限貸松綁，到公積金新政、央行降息以及調整普通住宅的認定標準等，均傳遞出釋放需求、刺激消費的強烈信號。云天龍認為，從 總理及八部委主要領導較近瑞士達沃斯世界經濟論壇上的講話中，不難看出，政府力挺樓市的鮮明態(tài)度；其次，各種打壓房地產需求的行政化調控手段如限購、限價等將徹底退出歷史舞臺；還有，去年下半年出臺的各種刺激樓市的政策其效力在今年才真正得到全面釋放。由于這些政策都是在第三季度以后才陸續(xù)出臺的，有的政策的執(zhí)行落地涉及到各部門現(xiàn)行政策的調整，有的還需要出臺實施細則才能操作，所以說，去年下半年出臺的一系列刺激樓市的政策要到今年才真正發(fā)揮效力；而且，從目前的情況來看，在降低二套以上住房頭付比例、提高住房公積金貸款額度、減免交易環(huán)節(jié)稅費等方面，不少地方政府已經出臺相關政策，極力扶持改善性住房需求入市?？梢灶A見，今年改善性住房需求的成交量將得到有效放大，而改善性需求在總的需求中占比三分之二，改善性需求釋放將大大帶動成交量上漲。更為利好的是，今年央行多次降息、降準是個大概率事件，房貸寬松是今年樓市的主基調。房地產是一個金融資產屬性非常強的特殊行業(yè)，貨幣政策和資金面一寬松，房地產市場就繁榮，這是規(guī)律。

　　至于是否存在有效需求不足的問題，云天龍的看法是，房地產市場從來不缺購購力，缺的只是信心。而且，云天龍還注意到這么一個數(shù)據(jù)，去年中國的收入房價比為7.2，為歷史較低，在一定程度說明我國居民的購購力是有所改善的。加上政府不斷加大改善性住房需求的支持力度，有效購購力是不成問題的。

　　云天龍認為，在目前仍然保持觀望的消費者中，房地產稅開征問題可能是他們較為擔憂的因素。造成這種現(xiàn)象的主要原因是消費者對房地產稅不了解、信息不對稱。實際上，開征房地產稅并沒有大家想象中那么可怕，消費者沒有必要過分擔憂。頭先，近兩三年內房地產稅開征的可能性不大。房地產稅的正式開征至少需要兩個前提條件：不動產統(tǒng)一登記制度和房地產稅立法。關于不動產登記，按照官方國土部的總體計劃，2014年建立統(tǒng)一登記的基礎性制度，2015年推進統(tǒng)一登記制度的實施過渡，2016年全面實施，2018年前，不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統(tǒng)一登記體系基本形成。至于房產地稅立法，2015年進入立法程序，如果2016年能夠完成立法，房地產稅要到2017年才有開征的法律依據(jù)。綜合上面各環(huán)節(jié)的時間節(jié)點，房地產稅較早也要等到2018年才能開征，如果考慮到工作難度、利益博弈等因素，不動產登記體系和房地產稅兩項工作有可能會延后2-3年；其次，即使開征房地產稅，也不會給購房者帶來過大的稅賦負擔，更不會給樓市帶來振蕩。開征的房地產稅而不是房產稅，肯定會涉及房地產開發(fā)、交易和保有環(huán)境稅賦的調整和平衡，即減少建設和交易環(huán)節(jié)稅，增加保有環(huán)境稅。

　　綜上所述，云天龍指出，今年中國樓市所面臨的發(fā)展環(huán)境是近年來較好的，而海南樓市由于獨天獨厚的生態(tài)環(huán)境和 的空氣質量，健康生活人居的優(yōu)勢愈加彰顯，海南樓市的發(fā)展機會是長期的趨勢性的，這一點從近幾年海南商品房成交增幅中可以看出。

　　云天龍認為，2015年海南樓市成交超過2013年、再創(chuàng)歷史新高是大概率事件，理由很簡單，一是今年面臨著近年較好的宏觀政策面，二是去年海南商品房成交下降不多，今年反彈幅度超過去年下跌幅度毫無懸念。對于今年海南房價的走勢，他判斷上半年將持平，下半年走高，全年呈現(xiàn)出價量齊升的走勢。 云天龍說，2015年，海南樓市的又一個春天，值得期待！

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