降頭付比、免稅、調(diào)用地

　　【宏觀·政策】五部委密集出手穩(wěn)樓市

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)的低迷和房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟是此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)的主要原因。

　　房地產(chǎn)調(diào)控今年迎來(lái)了力度較猛的一只靴子。

　　3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，居民購(gòu)購(gòu)二套房頭付比例從60%調(diào)整為40%。此外，財(cái)政部通知，個(gè)人將購(gòu)購(gòu)2年以上的普通住 房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。此前國(guó)土部和住建部還發(fā)文優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。這一連串舉措被一些媒體解讀為五部委聯(lián)手“穩(wěn)樓市”。

　　在這樣的舉措下，樓市又將何去何從？對(duì)此記者采訪業(yè)內(nèi)人士并走訪多地了解市場(chǎng)反應(yīng)。

　　今年樓市密集調(diào)控力度強(qiáng)

　　3月30日下午2點(diǎn)左右，即央行等三部委聯(lián)合發(fā)文前，記者就接到了多個(gè)財(cái)經(jīng)圈的同仁發(fā)來(lái)的詢(xún)問(wèn)，當(dāng)日下午3點(diǎn)半以后央行將有重磅消息出臺(tái)的傳聞是否屬實(shí)。

　　由于剛剛降息不久，一般的降準(zhǔn)措施又難以稱(chēng)得上是重磅消息，坊間在交流時(shí)普遍預(yù)計(jì)，二套房貸款政策有可能出現(xiàn)較大的松動(dòng)。

　　在從2009年到2013年的樓市上漲大勢(shì)中，二套房貸款政策屢屢被當(dāng)做調(diào)控樓市的一個(gè)工具，二套房貸款頭付比例步步提高，從40%經(jīng)過(guò)兩次調(diào) 整上漲到了今年3月30日之前的60%。而在 2007年樓市投機(jī)風(fēng)盛行時(shí)，當(dāng)年9月二套房貸款頭付比例從30%提高到40%的政策出臺(tái)，也是迅速扭轉(zhuǎn)了當(dāng)年房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭，樓市迎來(lái)調(diào)整。

　　對(duì)于此次房貸政策的調(diào)整，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員朱光向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，此次二套房貸款頭付比例下調(diào)至四成，力度較大，超出了此 前業(yè)內(nèi)人士的預(yù)期；同時(shí)，此次的樓市調(diào)控措施，密度也非常大，就在4天前，即3月26日，國(guó)土部等部門(mén)還發(fā)布通知，樓市供應(yīng)過(guò)大的地區(qū)要減少土地供應(yīng)，這 可能是2008年之后的較大力度、較密集的調(diào)控行動(dòng)。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的“新常態(tài)”下， 2015年樓市也迎來(lái)了新常態(tài)，其中樓市松綁是一個(gè)重要的表現(xiàn)。“宏觀經(jīng)濟(jì)的低迷和房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟是調(diào)控的主要原因。”

　　瑞銀中國(guó)近日發(fā)布研報(bào)明確指出，房地產(chǎn)下滑是今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較主要的拖累因素——今年1—2月房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積同比下跌16%、新開(kāi)工面積同比繼續(xù)大跌18%；房地產(chǎn)下滑拖累了大宗商品、原材料，以及機(jī)械設(shè)備的需求；工業(yè)生產(chǎn)和需求疲弱又進(jìn)而拖累了工業(yè)投資。

　　業(yè)內(nèi)：一線城市上漲動(dòng)能不足 政策刺激效果恐不超三個(gè)月

　　政策面暖風(fēng)一吹，市場(chǎng)往往迎風(fēng)起舞：2008年、2009年以來(lái)，樓市調(diào)控—市場(chǎng)回暖—量?jī)r(jià)上漲的規(guī)律已多年屢見(jiàn)不鮮。

　　這一次，樓市還會(huì)按照這種腳本演繹嗎？在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)各方對(duì)此政策的積極效果持相同看法，但也有些許分歧。

　　朱光認(rèn)為，各種調(diào)控措施的密集出臺(tái)，無(wú)疑顯示了穩(wěn)定住房消費(fèi)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的決心，隨著各地政策的進(jìn)一步落實(shí)，全國(guó)樓市復(fù)蘇將指日可待。

　　從記者走訪來(lái)看，有部分區(qū)域已經(jīng)走出較好勢(shì)頭。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)，截至3月29日，北京市3月份二手房網(wǎng)簽量9648套，比2月份同期增長(zhǎng) 11.25%，比去年3月同期增長(zhǎng)16.58%；網(wǎng)簽面積86.69萬(wàn)平方米，比2月份同期增長(zhǎng)10.19%，比去年3月同期增長(zhǎng)13.36%。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從現(xiàn)階段北京市二手房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)情況來(lái)看，今年3月，在去年四季度各項(xiàng)利好逐步釋放的情況下，二手房市場(chǎng)成交量逐步上升。

　　胡景暉表示，3月份，該公司在北京區(qū)域的合同簽訂量比2月份同期大幅增長(zhǎng)了149.89%，比去年3月同期大幅增長(zhǎng)101.39%。由于網(wǎng)簽的 滯后性，這些已經(jīng)簽訂的合同將于4月份在網(wǎng)簽量上有所體現(xiàn)，由此推斷，4月份的二手房網(wǎng)簽量還將再度攀高，2015年北京樓市有望迎來(lái)“小陽(yáng)春”。

　　盡管如此，胡景暉對(duì)后市依然不太樂(lè)觀。他說(shuō)：“很多同行說(shuō)房地產(chǎn)的春天來(lái)了，我覺(jué)得這個(gè)不太可能。政策較多也就是刺激一下二季度的交易量，比如 降低頭付比例，會(huì)使得購(gòu)房者還銀行的貸款數(shù)量更多，按揭的壓力就變大了。在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)之下，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)刺激效果可能也就維持兩三個(gè)月。”

　　實(shí)際的操盤(pán)者似乎有更深的感悟。在東北、云南等地均有地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)富聯(lián)合集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人高偉告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，雖然這次政策力度 大，但市場(chǎng)反響未必很大，興奮之后必須冷靜。對(duì)于一些人士持有的“市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)類(lèi)似2009年的一波大反彈”的觀點(diǎn)，高偉并不贊同。“今天的市場(chǎng)基礎(chǔ)與 2009年相比，已經(jīng)變化太大。比如2008年北京東三環(huán)外的某項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格為15000元/平方米，那房?jī)r(jià)很容易反彈，但今天北京東三環(huán)的項(xiàng)目都漲到了 6萬(wàn)元/平方米，市場(chǎng)的反彈空間沒(méi)有了。”高偉說(shuō)。

　　高偉預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)分化，一線城市北上廣等局部地區(qū)樓市在一段時(shí)間內(nèi)還比較堅(jiān)挺，三四線城市樓市將遇到漫長(zhǎng)的調(diào)整期。但即便是部分核心的一線城市，其房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)能已經(jīng)不足。

　　高偉所在公司在全國(guó)多個(gè)地方布局，但目前銷(xiāo)售遇到了一定的難題，尤其是三四線城市，比如他們?cè)跂|北某省拿了一個(gè)100萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，從 2010年至今，只開(kāi)發(fā)了30萬(wàn)平方米，而這部分已經(jīng)開(kāi)發(fā)的物業(yè)，5年來(lái)銷(xiāo)售率不足50%。“我在云南長(zhǎng)期注意到，對(duì)面幾百套房子的小區(qū)，夜晚時(shí)打開(kāi)的燈 不足10盞燈，這真的十分值得警惕。”他說(shuō)。

　　高偉進(jìn)一步指出，對(duì)于當(dāng)前樓市而言，較核心的問(wèn)題有兩個(gè)，一是有些地方樓市供應(yīng)太大了，市場(chǎng)已經(jīng)飽和了；二是購(gòu)房需求不知道去哪兒了。

　　樓市新政效果初顯：深圳、杭州等地房?jī)r(jià)已上漲

　　不過(guò)，隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的出臺(tái)，地方政府和購(gòu)房者的決策會(huì)有什么變化呢？

　　在被一些媒體質(zhì)疑為鬼城的內(nèi)蒙古二連浩特，早在此次樓市新政出臺(tái)前就開(kāi)始布局去庫(kù)存了。2014年9月30日，二連浩特住建局官方網(wǎng)站發(fā)布的二 連浩特市2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況指出，截至2014年8月底，該市商品住房空置4318套44.75萬(wàn)平方米，空置率為19.5%，按近三年平均銷(xiāo)售量 看，需二至三年消化庫(kù)存。

　　二連浩特住建局指出，目前該市房地產(chǎn)較大的兩個(gè)問(wèn)題，一是住房市場(chǎng)已經(jīng)飽和，供明顯大于需，供需已經(jīng)失衡；二是2014年房地產(chǎn)投資明顯減少。

　　為此，早在2014年年底，即在今年3月26日國(guó)土部提出嚴(yán)格控制總量之前，該市就提出，根據(jù)住房市場(chǎng)供需失衡的情況，要嚴(yán)格控制住房建設(shè)總量，擇優(yōu)批建，消化存量。同時(shí)政府要制定一些相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)居民改善住房、減免稅費(fèi)等。

　　不過(guò)對(duì)于一些一線城市，新政出臺(tái)后，樓市價(jià)格立馬有了變化。據(jù)媒體報(bào)道，深圳部分開(kāi)發(fā)商在3月31日開(kāi)始漲價(jià)，有的漲幅高達(dá)10%，有的則以 “漲價(jià)在即”為名促銷(xiāo)。深圳中原研究調(diào)查顯示，在深圳的二手房交易市場(chǎng)，二手房平均價(jià)格從2014年9月的30233元/平方米一路攀升，新政出臺(tái)后 現(xiàn)已突破33000元/平方米。另?yè)?jù)媒體報(bào)道，在杭州有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新盤(pán)項(xiàng)目就銷(xiāo)售了一億元。

　　在河南鄭州，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)者、河南勝者企劃有限公司董事長(zhǎng)上官同君告訴記者，目前鄭州房?jī)r(jià)相比去年已有下降。2015年1月，鄭州市商品住宅成交均價(jià)為7990元/平方米，相比于2014年12月下降481元/平方米。

　　而對(duì)于河南的其它地市，樓市新政似乎起到了積極效果。河南當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商，萬(wàn)創(chuàng)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理總經(jīng)理鄭德對(duì)記者說(shuō)，在新政策實(shí)施榜首天(3月 31日)，公司在河南各地市的10個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售房子81套，平均每個(gè)樓盤(pán)賣(mài)8套。在此之前，每天共賣(mài)40套左右，情況差時(shí)每天不足20套。

　　中原地產(chǎn)粗略預(yù)計(jì)，頭付從60%-70%降低到40%，起碼可以直接增加10%的直接有效購(gòu)購(gòu)需求，一二線城市二季度市場(chǎng)成交量或環(huán)比上漲 30%。中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉甚至認(rèn)為，2015年的政策依然將會(huì)升級(jí)，房地產(chǎn)政策調(diào)控有望在營(yíng)業(yè)稅征收、部分一線城市限購(gòu)等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開(kāi)。

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