對(duì)話人物：海南克而瑞總經(jīng)理安蔚

 對(duì)話小編：海南樂(lè)居新聞編輯杜雪冬

 對(duì)話背景：央行降息降準(zhǔn)，頭付比例下調(diào)。海南政府實(shí)施雙暫停、海口政府對(duì)優(yōu)質(zhì)人才購(gòu)房進(jìn)行補(bǔ)貼，這一系列政策紅利大大刺激了海南樓市。據(jù)海南樂(lè)居數(shù)據(jù)監(jiān)控到的數(shù)據(jù)顯示，3月海南樓市備案23978套，創(chuàng)下了近4年來(lái)的新高，樓市回暖迅猛。同時(shí)，放眼?？?，商業(yè)地產(chǎn)快速崛起寫(xiě)字樓、綜合體、商業(yè)廣場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)、風(fēng)情商街……諸多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛出現(xiàn)，海口城市的發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的階段。在此種大背景下，樂(lè)居小編少有對(duì)話海南克而瑞總經(jīng)理安蔚。

海南克而瑞總經(jīng)理 安蔚

  2015“艱難的豐收”2016大房企聚集

  樂(lè)居小編:安總，您好！過(guò)去的一年，政府積極刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，樓市發(fā)展回暖，您能簡(jiǎn)單介紹下2015年海南樓市的情況么？

  安蔚:海南2015年的市場(chǎng)，可以用“艱難的豐收”來(lái)形容。從成交量來(lái)看，無(wú)論是北部地區(qū)還是南部地區(qū)均有明顯的增長(zhǎng)，但價(jià)格持續(xù)維持原有水平，或略微下降。說(shuō)明價(jià)值與價(jià)格正在趨同，市場(chǎng)需求穩(wěn)步提升。產(chǎn)品的供應(yīng)與市場(chǎng)的需求之間也逐步進(jìn)入了良性循環(huán)的匹配過(guò)程。

  樂(lè)居小編:2015年海南房企進(jìn)駐、并購(gòu)動(dòng)作不斷，2016年海南房企會(huì)有什么變動(dòng)？

  安蔚:海南的企業(yè)格局明顯有向“綜合型實(shí)力企業(yè)”聚合的趨勢(shì)，項(xiàng)目的兼并收購(gòu)將成為海南獲取土地資源的主流方式。從克而瑞1季度的房企銷(xiāo)售排行榜上看，排名前二十名的除了龍湖和金地沒(méi)有進(jìn)駐海南，其他房企都已經(jīng)或早或晚入駐海南。說(shuō)明海南的地產(chǎn)項(xiàng)目，無(wú)論是剛需項(xiàng)目還是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目均需要綜合運(yùn)營(yíng)與開(kāi)發(fā)能力突出的企業(yè)才能帶動(dòng)，這一趨勢(shì)也充分印證了市場(chǎng)走入穩(wěn)定的現(xiàn)象，企業(yè)實(shí)力的提升也是市場(chǎng)走向穩(wěn)定和增長(zhǎng)的重要原因之一。所以單從土地價(jià)格來(lái)判斷海南市場(chǎng)的進(jìn)入門(mén)檻已經(jīng)有失偏頗，因?yàn)楹Ｄ系倪M(jìn)入門(mén)檻更多的是體現(xiàn)在收購(gòu)的能力和資源方面。 正是由于大企業(yè)的聚集效應(yīng)，企業(yè)在導(dǎo)入旅游地產(chǎn)的驅(qū)動(dòng)引擎方面有明顯優(yōu)勢(shì)，所以海南未來(lái)的項(xiàng)目將呈現(xiàn)“百花齊放”的現(xiàn)象，地產(chǎn)與金融、農(nóng)業(yè)、文化、娛樂(lè)、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)等方面的融合是明顯趨勢(shì)，并且也是企業(yè)和項(xiàng)目在海南展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的核心基礎(chǔ)?？梢哉f(shuō)誰(shuí)的跨界資源越強(qiáng)大，誰(shuí)在海南的市場(chǎng)版圖就越大。

  樂(lè)居小編:政府極力去庫(kù)存，開(kāi)發(fā)商也積極響應(yīng)。您認(rèn)為這會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響？您對(duì)政府系統(tǒng)調(diào)控有什么樣的理解？

  安蔚：我認(rèn)為應(yīng)該是“去結(jié)構(gòu)化庫(kù)存”，其實(shí)海南的政策一直有一個(gè)誤區(qū)，就是希望海南的商業(yè)和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)占比擴(kuò)大，但是這也需要合理結(jié)構(gòu)，事實(shí)上目前海南市場(chǎng)的存量，在?？诳赡苁巧剔k存量較難去化，所以去庫(kù)存需要根據(jù)不同城市的“結(jié)構(gòu)化庫(kù)存”來(lái)制定政策。目前海南出臺(tái)的政策和國(guó)家的“供給側(cè)改革”趨同，整體政策趨勢(shì)還是寬松的，以促進(jìn)成交為主的。我覺(jué)得住宅的庫(kù)存雖然大，但是去化住宅的難度還是相對(duì)較低的，畢竟海南不管是城市地產(chǎn)還是旅游地產(chǎn)，還是都有市場(chǎng)需求的，比如恒大?；◢u的成功銷(xiāo)售。但商辦庫(kù)存一旦高企，那么去化他們的難度就很大了，并且較終都可能是開(kāi)發(fā)商自持運(yùn)營(yíng)來(lái)購(gòu)單。但是開(kāi)發(fā)企業(yè)也是市場(chǎng)主體，他們對(duì)于資金的沉淀是有限的。所以政府還是需要從市場(chǎng)的角度來(lái)綜合考慮供需結(jié)構(gòu)，不要一刀切。

  合理定位市場(chǎng)需求 海口商業(yè)或迎百花爭(zhēng)艷格局

  樂(lè)居小編：近幾年互聯(lián)網(wǎng)的興起，改變了人們的消費(fèi)方式，從而使傳統(tǒng)商業(yè)模式正在發(fā)生著一次革命性的顛覆，電商、O2O、體驗(yàn)、文化等成為新時(shí)代的商業(yè)模式，海口商圈作為發(fā)展上升階段，應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？

  安蔚：情景體驗(yàn)，跨界整合，是越來(lái)越受到消費(fèi)者青睞的消費(fèi)模式。處在招商階段的遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)、日月廣場(chǎng)在這方面規(guī)劃都做得很不錯(cuò)。同時(shí)，手機(jī)APP的廣泛運(yùn)用，將互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)的消費(fèi)理念進(jìn)一步深入到百姓的掌上生活中，便捷而有趣。海口作為新興成熟市場(chǎng)而言，更是應(yīng)該適當(dāng)?shù)卦诤线m的商業(yè)項(xiàng)目中植入這些理念和資源，這些已然是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。

  樂(lè)居小編：眾多商業(yè)地產(chǎn)涌入，前景可否被看好？

  安蔚：大量品牌開(kāi)發(fā)商的涌入，證明?？诖嬖谥薮蟮氖袌?chǎng)潛力。比如華潤(rùn)萬(wàn)象城，他的建成一定是消費(fèi)目的地，這就是?？谏虡I(yè)升級(jí)的方向，也是?？谶@個(gè)市場(chǎng)所需要的。當(dāng)然，這一輪市場(chǎng)浪潮也同時(shí)預(yù)示著不能滿足市場(chǎng)實(shí)際需求的商業(yè)項(xiàng)目將會(huì)大浪淘沙。這對(duì)海口的商業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)也是好事?？傊?，商業(yè)體量開(kāi)發(fā)過(guò)剩是每個(gè)高度發(fā)展的城市都會(huì)遇到的問(wèn)題，但是只要滿足合理的市場(chǎng)需求，互相共融，?？诘纳虡I(yè)將會(huì)迎來(lái)百花爭(zhēng)艷的美好格局。

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