今年以來，和全國樓市一級交易市場一同熱鬧的，還有各地的土地市場。而在“9·30”調(diào)控新政陸續(xù)推出后，針對土地市場的調(diào)控細(xì)則也陸續(xù)浮出水面。一時間，“搖號競標(biāo)”“限購令”“禁買令”等各種土地出讓的招拍掛新規(guī)紛紛登場亮相，并且在近期的土地市場立竿見影。

　　1 土地“限購令”密集頒發(fā)

　　*新一個針對土地市場進(jìn)行調(diào)控的城市是珠海。10月25日，珠海市發(fā)布了《關(guān)于執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策操作細(xì)則的通知》其中提到，企業(yè)和個人競買土地保證金不得低于出讓起始價的50%。同時，采取“限*高地價、競配保障房”的舉措，抑制住宅用地出現(xiàn)高溢價率等情況。

　　事實(shí)上，在珠海針對土地市場出臺調(diào)控細(xì)則之前，已經(jīng)有多個城市針對土地競拍全過程，進(jìn)行了“多維度”的要求。

　　據(jù)媒體報道，日前西安市國土資源局新掛一宗商住居住用地，根據(jù)地塊出讓公告顯示，本次掛牌不接受聯(lián)合競買，并且掛牌出讓設(shè)定*高限價，報價超過*高限價，停止掛牌。

　　時間再往前追溯。10月中旬，南京土地市場正式掛牌9宗地塊，這也是南京樓市調(diào)控新政后土地拍賣。值得一提的是，在地塊出讓公告中，記者發(fā)現(xiàn)此次“競買資格”中新增一項(xiàng)內(nèi)容：“所有參與我市商住、住宅用地的競買人應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)(含暫定資質(zhì))。開發(fā)企業(yè)及其控股股東、集團(tuán)成員企業(yè)不得報名競買同一宗地塊?！辈⑶?，還同時規(guī)定已通過搖號取得地塊的競買人不得參加同一批剩余地塊的搖號活動。這已經(jīng)是繼今年8月調(diào)整土拍規(guī)則執(zhí)行“搖號決定競得者”后，再次升級了規(guī)則。

　　無獨(dú)有偶，在此之前幾天，合肥市政府也曾對合肥土地“競買人”的身份有了更明確的界定：競買人報名參與指定區(qū)域的居住用地競買時，每次拍賣會 參與其中1宗居住用地的競買。

　　2 管控手段更加嚴(yán)格

　　一位業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪時指出，上述城市出臺的政策五花八門，盡管短期來看都會對土地市場產(chǎn)生一些影響，但有些規(guī)定顯得“簡單粗暴”，實(shí)際上未必能收獲預(yù)期效果。“從這一點(diǎn)來看，北京的土地市場更加成熟，管控的手段和方式雖然嚴(yán)格，但也更加理性。”該人士表示。

　　日前，北京土地市場再推出2宗位于房山區(qū)的商辦地塊，其中明確了50%以上需要自持經(jīng)營20年以上，且不得設(shè)計(jì)成為類居住類產(chǎn)品。這兩宗地塊與此前掛牌的兩宗分別位于大興區(qū)、海淀區(qū)的地塊，共同成為“9·30”新政試點(diǎn)的首批地塊。根據(jù)《補(bǔ)充公告》稱，這4宗地塊均設(shè)定合理土地上限價格，當(dāng)競買報價達(dá)到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。

　　3 土地市場現(xiàn)“退燒”跡象

　　根據(jù)國土資源部下屬部門日前發(fā)布的《2016年第三季度全國主要城市地價檢測報告》顯示，針對全國主要城市的監(jiān)測中，住宅地價的增長仍然較快，其中，長江三角洲、珠江三角洲地區(qū)住宅地價環(huán)比、同比增速均處于高位運(yùn)行；環(huán)渤海地區(qū)各用途地價環(huán)比、同比增速均呈上升態(tài)勢。北京、上海、廣州的住宅地價環(huán)比增速仍超過3.0%，屬快速增長，上海市增速高達(dá)6.91%，深圳市增速繼續(xù)回落。各城市綜合、住宅地價同比增速均超過10%，處于高位運(yùn)行。

　　事實(shí)上，四季度伊始，伴隨著各地樓市調(diào)控政策的出臺，樓市成交量的下降，土地市場正在明顯退燒。中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)控政策繼續(xù)深入的背景下，8月、9月各地高價地頻繁出現(xiàn)的現(xiàn)象在10月份明顯衰減，尤其是高價地?cái)?shù)量開始減少。10月以來(截至10月26日)，全國合計(jì)出現(xiàn)單宗土地成交金額超過10億的地塊18宗、超過5億的地塊40宗。其中，累計(jì)10億以上的地塊中，溢價率超過100%的地塊有14宗，主要出現(xiàn)在天津、長沙、南寧、上海、佛山、沈陽、南昌；大部分城市的土地成交相比此前均有所降溫。

　　對此，某市場分析人士指出，房企的資金寬裕是導(dǎo)致高價地出現(xiàn)的主要原因。目前，部分城市開始收緊房企能夠獲得廉價資金的途徑，有利于土地市場逐漸回歸平穩(wěn)。

　　4 出讓規(guī)則或有更多創(chuàng)新

　　多位業(yè)內(nèi)人士都表示，此次扎堆而出的土地出讓新規(guī)來勢兇猛，和各地政府抑制土地價格的迫切需求是有關(guān)系的。“土地成交價格過高毫無疑問是高房價的推手，所以能夠想到通過控制源頭來打擊泡沫，無可厚非?！蹦巢辉妇呙男袠I(yè)內(nèi) 人士如是說。

　　有市場人士指出，目前出臺的各種關(guān)于土地出讓的相關(guān)限制的規(guī)定，可以理解為接下來的政策在做一些嘗試性的調(diào)整，具體就是對土地的出讓做技術(shù)性的、更務(wù)實(shí)的協(xié)調(diào)，應(yīng)該是積極有效的。該人士進(jìn)一步指出：“從實(shí)際情況來講，我認(rèn)為有些規(guī)定可能讓房企和社會公眾難以接受。那么就需要通過接下來的市場檢驗(yàn)這樣的規(guī)定是否有效，如果沒有效果的話，悄無聲息的暫停也很正常；如果有效的話，很有可能會引起其他城市的積極借鑒。”

　　而在易居研究院智庫研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，類似“搖號拿地”這種做法很容易引起爭議，因?yàn)椴]有真正實(shí)現(xiàn)土地價格的打壓。此外，從目前已經(jīng)推出的各種規(guī)定來看，后續(xù)還可能會有相關(guān)的動作，比如繼續(xù)嘗試一些創(chuàng)新模式?！皳?jù)我了解，目前一些城市還在研究針對企業(yè)注冊地拿地的想法。此外，未來也不排除會出現(xiàn)利用相關(guān)稅收政策進(jìn)行拿地管控的思路?！钡珖?yán)躍進(jìn)同時認(rèn)為，離這一想法的真正落實(shí)還有很長距離。

　　此外，嚴(yán)躍進(jìn)還指出，無論*后有多少新規(guī)可以長期執(zhí)行，但加強(qiáng)資金審查，包括土地出讓金的繳納將會在未來引起地方政府的重視?！斑^去雖有相關(guān)政策，但沒有很好落實(shí)；未來可能會進(jìn)一步強(qiáng)化這一部分?！?/p>

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