三亞房價過高面臨巨大風險

　　易憲容認為，討論當前中國房地產(chǎn)市場問題，要站在中國的土地公有制的基本前提上。土地的公有就意味著土地作為住房市場的要素，它的所有權(quán)為全國人民所有，所以，它生產(chǎn)的產(chǎn)品就是要為全國人民服務，不能成為少數(shù)人利用全國人民資產(chǎn)、財富、貨物的工具。它所產(chǎn)生的溢價就是土地的升值應該為全國人民所有。

　　易憲容認為，住房既是投資品又是消費品的特征，如果你不把它界定清楚，那么，這個市場問題就來了。2003年到2010年以前中國住房政策，沒有把住房投資跟消費作一個嚴格的區(qū)分，購的房子既是投資品也是消費品。政府還用過渡優(yōu)惠的信貸政策、稅收政策鼓勵全民炒房。在這樣的背景下，2009一2010年中國住房市場就出現(xiàn)了的繁榮，住房的價格全面飆升，房地產(chǎn)泡沫變得巨大。

　　可以說，在2009年、2010年、2011年中國這種全民炒房運動，在世界歷史上見所未見，找不到這個歷史，找不到比這個更瘋狂的全面炒房。

　　易憲容說，2010年底，中國房地產(chǎn)市場基本上成為投資的市場，在這樣消費價格背景下，消費者幾乎沒有能力進入這個市場。中國社科院在2010年也有過報告，按照2010年底的房價，85%以上的居民沒有能力進入到這個市場。也就是說，85%以上的居民(消費者)沒有能力購房。這樣的一個房地產(chǎn)市場，泡沫推得如何之大的時候市場可不可持續(xù)。北京的房價近10年的時間上漲10倍，不是統(tǒng)計者說的100%左右。三亞房價估計跟這個差不多，三亞這樣下去面臨巨大風險。

　　開征房地產(chǎn)稅已是勢在必行

　　作為一位以“敢言”著稱的學者，易憲容指出，當前中國的房地產(chǎn)市場，較急迫的任務，就是盡快強化房地產(chǎn)市場化的制度改革。打擊房地產(chǎn)投機炒作，限購限價令起到的作用是十分有限的，政府還應進一步完善差別化的信貸政策，要把住房按揭貸款政策逐漸地合理化科學化，把投資、消費做嚴格區(qū)分。另一方面，加大力度改革稅收制度，目前稅收制度的落后是房地產(chǎn)市場調(diào)控面臨控制的障礙，如果稅收制度出臺，無論誰都沒辦法阻礙。只要有房產(chǎn)交易，就征稅，這樣可以逐漸解決投機炒作。這方面不少國家都有成熟的制度與經(jīng)驗，比如新加坡打擊住房投機炒作，全面提高住房交易稅。不管是什么狀態(tài)的住房，只要有交易就征稅，這對住房投機炒作豈能不起到巨大的震懾作用？

　　隨著國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速發(fā)展，開征房地產(chǎn)稅已是勢在必行。開征房地產(chǎn)稅就是要起到對房地產(chǎn)業(yè)正稅、明租、清費的作用，能夠讓房地產(chǎn)市場回歸到其居住的本性。易憲容提出，頭先要在法律制度安排上創(chuàng)造條件，法規(guī)設定上要公平公正，保護絕大多數(shù)居民的根本利益，才能保證房地產(chǎn)稅征收達到預期的目的與效果。

　　易憲容認為，限購限價令起到的作用是十分有限的，政府還應該進一步完善差別化的信貸政策，只有把住房按揭貸款的政策逐漸的合理科學，把投資消費做嚴格區(qū)分，把投資炒作取決于市場。

　　房地產(chǎn)市場的調(diào)整趨勢已經(jīng)確立，采取有效的政策讓房地產(chǎn)炒作進行控制，比如說稅收政策、信貸政策、土地政策。為了讓房地產(chǎn)市場進行調(diào)整，要對政府實行責任制，出了問題各地方政府要承擔責任。

　　淡化房地產(chǎn)投資功能擠掉泡沫 中國房地產(chǎn)市場仍然充滿活力

　　易憲容表示，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為既定事實。泡沫有多大?不是誰說有多大就多大的，只要我們民眾摸摸口袋有多少錢，你去購房的時候付房款的時候就知道房地產(chǎn)泡沫有多大了。

　　特別是北京、上海，莫說購房，想都不敢想，一套房子幾百萬、幾千萬，年輕人工作一個月工資1萬，幾百萬得多少年。這樣的背景下，這個泡沫下，政府為什么視而不見，關鍵問題是把房地產(chǎn)作為一個宏觀調(diào)控GDP增長的工具。因為看到房地產(chǎn)把很多錢吸納過來，然后抬高價格，這樣GDP就出來。一有問題就把房價抬高。政府已經(jīng)認識到這個問題，國十條已經(jīng)認識到這個問題，到了2007年有所警覺，出臺了一些文件但是2008年又中斷了。到了2010年初才發(fā)現(xiàn)問題太大，所以政策的變化比較大。如果讓這個泡沫自然的破滅，中國經(jīng)濟就面臨大的問題，如果讓政策逐漸的擠出，我們就可以把這個泡沫所面臨的風險降到較小程度。

　　“房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，一定對當?shù)氐慕?jīng)濟是毀滅性的，大家一定要注意這個事。”易憲容說，泡沫這么大的情況下，較怕的是北京、上海、廣州、深圳這些大城市出問題，如果這些城市逐漸把泡沫風險擠出，逐漸讓投機炒作退出市場，我想面臨的問題就不會太大。

　　海南主要是三亞和一些沿海地方，三亞早幾年所出現(xiàn)的問題短時間消化不容易，這些東西一旦沉淀下來以后，面臨的問題會更大。

　　如果中國住房市場是一個消費為主導的市場，健全的功能逐漸的推出，投資化的功能逐漸的退出，中國的房地產(chǎn)市場仍然是未來經(jīng)濟增長的動力，仍然是中國經(jīng)濟快速發(fā)展的一個支柱。

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