龍年春節(jié)過后，滬上樓市的復蘇勢頭，并未給予21世紀不動產上海銳豐總經理葉厚彪太多樂觀的理由。

　　“目前的市場形勢，對中介特別是品牌中介公司，由于門店數(shù)量多，規(guī)模大，成本也高，因此只能開源節(jié)流。不該花的錢就不花，如果交易量不好，門店位置欠佳，門店數(shù)量該調整的還是要調整，這其實是很正常的?！苯?，葉厚彪在接受早報記者專訪時，對2012年的樓市前景依然謹慎。

　　但對于該公司2012年的業(yè)績，葉厚彪的目標是，“希望在上一年基礎上有20%～30%的提升?！?/p>

　　“今年樓市會低迷平穩(wěn)”

　　葉厚彪并不否認春節(jié)過后的上海樓市有了復蘇跡象。

　　“過完春節(jié)，帶看量確實是提升的，看房的客戶是多了，但實際的成交不見得有明顯的提升。”葉厚彪說，今年1月，滬上二手房成交量為4000套，處于近年來的同期較低水平，預計2月可能會提升到7000-8000套，但葉厚彪對整個季度、第三季度的市場情況并不看好。

　　葉厚彪給出上述預判的理由是，的調控基調不會改變，樓市調控要達到一個顯著的效果時才會罷休，因此2012年全年樓市會呈現(xiàn)出一個低迷的平穩(wěn)。

　　按葉厚彪的判斷，2011年上海市二手房成交總量在13.5萬套左右，今年預計也會保持在這一水平上。

　　價格方面，雖然上海二手房市場的降價趨勢正由外圍向區(qū)域推進，但葉厚彪認為，目前降價的幅度并不大，平均在5%～10%左右，外圍可能會達到10%多一點。 

　　據(jù)葉厚彪介紹，目前21世紀不動產上海銳豐的直營門店數(shù)量有220多家，還有30多家加盟店。

　　“但現(xiàn)在強調市場規(guī)模沒什么意思，門店較多的中介也許是虧損的，服務質量的比較才是更重要的?！比~厚彪希望，整個團隊的陣勢應該根據(jù)實際情況有所調整，“上海的中介都經歷過2005年、2008年的調控，應該說現(xiàn)在的心態(tài)還是平穩(wěn)的?！?/p>

　　“上海樓市將離不開一二手聯(lián)動”

　　葉厚彪的危機感與2011年樓市的深度低迷頗有關聯(lián)。

　　葉厚彪說，2010年已經是調控年，2011年初，他們對當年市場的走勢也打了個問號，一開始主要精力還是放在二手房業(yè)務方面，著力于提高二手市場占有率。

　　“其實從2010年9月開始，21世紀不動產就已是上海市場規(guī)模的中介，在門店的規(guī)模上超過其他同行?！比~厚彪說，兔年春節(jié)以后，他們做了個統(tǒng)計，21世紀不動產的當時的二手業(yè)務市場占有率在6%～7%，超過了其他幾個主要競爭對手。

　　據(jù)葉厚彪稱，在2011年的、季度，21世紀不動產主打的二手業(yè)務獲得提升。

　　但進入2011年下半年，整體的市場環(huán)境出現(xiàn)了明顯變化，二手房市場蕭條，許多開發(fā)商開始大幅降價促銷，21世紀不動產也隨之轉戰(zhàn)一二手聯(lián)動業(yè)務。

　　“新盤代理業(yè)務的占比從去年6月不到10%，提升到了后來的50%，較高峰的時候達到了70%。”葉厚彪說，以2011年7月末時該公司參與代理的金地藝境樓盤為標志，21世紀不動產在經營策略和整體投入度上出現(xiàn)了大轉變。

　　中介參與新盤代理，在葉厚彪看來是個“三贏局面”，“購房者能夠購到便宜適合的房子，開發(fā)商獲得了銷售業(yè)績，中介也拿到了業(yè)務提成?！?/p>

　　“這就填補了中介因二手業(yè)務交易量下降而導致的業(yè)績下滑?！比~厚彪說，以后的上海樓市將會離不開一二手聯(lián)動，即便以后市場正常了，交易量恢復了，這種銷售模式還是會長期存在，以一種合理的比例。

　　“去年12月實現(xiàn)了盈利”

　　于21世紀不動產而言，2011年的另一大事件是與易 居的合作。去年底，易 居宣布將以參與“定向增發(fā)”的形式，以37.3%的持股比例，成為21世紀中國不動產的大股東。

　　對此，葉厚彪說，這是集團層面的事情，雙方在市場不好的情況下，共同尋找商機，雙方的業(yè)務互補，結合的地方還是有很多的。

　　體現(xiàn)到業(yè)績數(shù)據(jù)上，葉厚彪說，該公司去年12月實現(xiàn)了盈利，“我覺得這是一個好的開始，說明調整經營策略后見到了效果?！?/p>

　　葉厚彪稱，21世紀不動產的優(yōu)勢，是品牌信任度和專業(yè)度，還有網(wǎng)絡渠道方面的優(yōu)勢，“做二手業(yè)務我們很有信心，我們是行家。在新盤代理方面，往往是要業(yè)務員跑到案場做一些工作，如果員工對產品缺少了解，那還是挺讓人擔心的?！?/p>

　　據(jù)葉厚彪介紹，去年下半年，因為市場不好，21世紀不動產上海銳豐投入了大量人力、物力，對全公司600多名管理人員進行了一輪培訓。

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