新浪二手房訊(編輯 孫欣)剛剛過(guò)去的2011年，號(hào)稱(chēng)是“史上較嚴(yán)厲調(diào)控年”。這一年，房市風(fēng)起云涌，上海二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了市場(chǎng)冷清、成交較為低迷的一年。進(jìn)入2012年，二手房市并無(wú)太大變化，頭月成交量?jī)H4千余套。這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下六年來(lái)上海市二手房單月成交較低水平。

　　面對(duì)這樣的市場(chǎng)環(huán)境，不少中介公司處境艱難。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐房地產(chǎn)公司卻在2011年滬上房地產(chǎn)中介公司總業(yè)績(jī)中領(lǐng)跑業(yè)內(nèi)。上海新浪二手房專(zhuān)訪21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪先生，解析銳豐房地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在哪般。

　　業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整：二手房為重走向一二手聯(lián)動(dòng)

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐房地產(chǎn)2006年10月正式成立，已有5年光陰。2011年10月份，銳豐度過(guò)了它的5周歲生日。在這5年里，銳豐的腳步很快，發(fā)展也比較積極。

　　截至目前，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在上海已經(jīng)有大約250家門(mén)店，員工數(shù)量接近4000名?！皬?011年開(kāi)始，銳豐的門(mén)店規(guī)模在上海同業(yè)中是頭位，去年3月份，我們?cè)诙址渴袌?chǎng)的占有率超越所有同行?！比~厚彪表示。

　　雖然2011年上海二手房市場(chǎng)一直處于低迷狀態(tài)，但上海銳豐公司的業(yè)績(jī)?nèi)匀活I(lǐng)跑業(yè)內(nèi)。在葉厚彪看來(lái)，這與上下半年公司業(yè)務(wù)方向的戰(zhàn)略調(diào)整密不可分。

　　“一方面，公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)有所變化，從主打二手業(yè)務(wù)，變成一二手聯(lián)動(dòng)?！比~厚彪介紹道，“在2011年上半年，一手房代理在銳豐的業(yè)務(wù)比重還不到10%，我們的主要精力都放在二手房方面。下半年，我們?cè)黾恿艘皇址繕I(yè)務(wù)的比重，總體達(dá)到70%多，和開(kāi)發(fā)商的合作也取得了很不錯(cuò)的成績(jī)，雖然市場(chǎng)整體不是很好，但業(yè)績(jī)方面，還是比較穩(wěn)定的?！?/p>

　　除了業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的變化，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐在人員培養(yǎng)和企業(yè)文化方面做出了很大的努力。幾千人的團(tuán)隊(duì)，凝聚力很重要?！颁J豐精英特訓(xùn)營(yíng)”的開(kāi)展也體現(xiàn)出銳豐對(duì)此方面的重視。

　　葉厚彪說(shuō)：“對(duì)新的員工，我們有系統(tǒng)的培訓(xùn)，關(guān)于公司文化，我都會(huì)爭(zhēng)取時(shí)間跟他們?nèi)ブv述。比如在2011年第四季度初，銳豐的管理層級(jí)別團(tuán)隊(duì)共600多人參加了為期2個(gè)月的深入培訓(xùn)，主要針對(duì)其心態(tài)、管理理念和服務(wù)方面。培訓(xùn)對(duì)員工能力的提高和服務(wù)意識(shí)方面的牢固，還是比較重要的?！?/p>

　　科學(xué)管理 保持合理布局

　　2011年，有很多中介公司在二手房中介行業(yè)洗牌的浪潮中鏘羽而歸。葉厚彪認(rèn)為，努力實(shí)現(xiàn)資源配置的合理化，是應(yīng)對(duì)嚴(yán)厲市場(chǎng)環(huán)境的重要部署。

　　他表示，上海中介行業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)05年宏觀調(diào)控、08年金融海嘯和2010-2011的宏觀調(diào)控三次大浪潮。在一次又一次的市場(chǎng)變化中，中介行業(yè)的含金量和實(shí)力都是有所提高。面對(duì)2011年的嚴(yán)厲調(diào)控，上海中介公司都相對(duì)比較淡定。

　　“相對(duì)來(lái)說(shuō)，可能一些中小型公司，比如門(mén)店數(shù)量在七八家、十來(lái)家的，可能比較困難一些。有的公司會(huì)選擇退出市場(chǎng)。”葉厚彪說(shuō)，“而大型品牌中介，資金相對(duì)雄厚，可以做一些調(diào)整。”

　　他以銳豐為例，在2011年二季度，因?qū)κ袌?chǎng)已經(jīng)有所預(yù)判，所以提前有一些調(diào)整。無(wú)論市場(chǎng)好壞，銳豐都會(huì)對(duì)上海的100多個(gè)板塊與商圈進(jìn)行監(jiān)控。公司非常清楚每個(gè)門(mén)店的經(jīng)營(yíng)狀況。

　　在很早之前，銳豐就已經(jīng)在著手調(diào)整門(mén)店。“業(yè)績(jī)不好的、所在片區(qū)成交較低的，我們已經(jīng)做出了調(diào)整，同時(shí)，銳豐也在一些剛需板塊增開(kāi)了門(mén)店。整體來(lái)說(shuō)，從2010年到2011年以來(lái)，銳豐有一些調(diào)整，但整體還是保持著比較合理的布局?！?/p>

　　葉厚彪表示，雖然2012年市場(chǎng)會(huì)比較困難，但銳豐有足夠的信心和實(shí)力面對(duì)市場(chǎng)。

　　經(jīng)紀(jì)人：真誠(chéng)溝通 弱市中成長(zhǎng)

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在上海擁有近4000名的“金色戰(zhàn)友”。 市場(chǎng)比較困難，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該如何面對(duì)市場(chǎng)？

　　葉厚彪談到：“好的業(yè)務(wù)員，除了工作認(rèn)真外，通常也比較直率真誠(chéng)。我們的業(yè)務(wù)員通常并沒(méi)有復(fù)雜的技巧，而是跟客戶(hù)真誠(chéng)的溝通交流，可以得到客戶(hù)的信任，很多客戶(hù)會(huì)把朋友介紹給我們的經(jīng)紀(jì)人?！?/p>

　　除此之外，葉厚彪認(rèn)為，經(jīng)紀(jì)人必須對(duì)市場(chǎng)保持信心，也必須在弱市中成長(zhǎng)?！半m然市場(chǎng)不好，但還是有成交，還是剛性需求，只要業(yè)務(wù)員能夠真誠(chéng)溝通，真心為客戶(hù)解惑，一定能夠達(dá)成成交。”

　　此外，在葉厚彪看來(lái)，中介公司除了開(kāi)源節(jié)流之外，也要注意對(duì)員工的培訓(xùn)，面對(duì)市場(chǎng)的困難，要對(duì)經(jīng)紀(jì)人多加鼓勵(lì)，讓他們不斷成長(zhǎng)。葉厚彪表示：“這一年以來(lái)，我發(fā)現(xiàn)銳豐的不同層級(jí)的員工都有成長(zhǎng)，這是我較開(kāi)心看到的事?！?/p>

　　預(yù)判2012：市場(chǎng)很難有大的變化

　　2012年頭月滬上二手樓市成交走低，這讓本來(lái)期待年后市場(chǎng)會(huì)有所改變的業(yè)主不禁失望。2012二手樓市到底走向何方？葉厚彪則預(yù)判，2012年的二手房市場(chǎng)，“很難有一個(gè)大的變化”。

　　他分析說(shuō)，一方面調(diào)控會(huì)繼續(xù)進(jìn)行，另一方面，從年后銳豐門(mén)店的反饋情況來(lái)看，帶看量情況確實(shí)存在，但成交情況仍不太活躍。往年春節(jié)后，二手房市場(chǎng)常出現(xiàn)成交“小高潮“或“小陽(yáng)春”，今年則有一些難度。

　　“在2012年，一二手聯(lián)動(dòng)將會(huì)成為中介更大的業(yè)務(wù)方向?！比~厚彪表示。他認(rèn)為，以前涉足一手房市場(chǎng)不多的公司可能會(huì)逐步增加這方面的比重?！凹词苟址渴袌?chǎng)回復(fù)穩(wěn)定之后，一二手聯(lián)動(dòng)應(yīng)該還可以在中介公司業(yè)務(wù)量的比例中占到30%左右。”

　　至于近期成為焦點(diǎn)的上海市普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)提高一事，葉厚彪認(rèn)為，從短期來(lái)看，這對(duì)二手房來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好的消息?！皹?biāo)準(zhǔn)提高后，二手房普通住宅的比例將提高到80%以上。對(duì)購(gòu)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，可以省掉約3%的稅費(fèi)。無(wú)疑會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)好的影響。”

　　葉厚彪以北京市場(chǎng)為例說(shuō)明，“北京普通住宅標(biāo)準(zhǔn)提高后，月成交量從8000套以上提高到了13000套左右。上海也會(huì)有一個(gè)短暫性的成交量提升?！?/p>

　　但他并不認(rèn)為這一舉措能夠給二手房市場(chǎng)帶來(lái)足夠多的改變?！皬拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的提高，并不能改變整體市場(chǎng)?！比~厚彪說(shuō)。

　　談房產(chǎn)電商：需客戶(hù)信心建立

　　談及房地產(chǎn)電子商務(wù)，葉厚彪充分表示了對(duì)它的認(rèn)可：“人們的工作和生活都已經(jīng)離不開(kāi)網(wǎng)絡(luò)。比如微博和facebook。隨著人們對(duì)網(wǎng)絡(luò)的依賴(lài)程度越來(lái)越高，電子商務(wù)對(duì)任何行業(yè)都是密不可分的。房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。”

　　他認(rèn)為，房子對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)是安居樂(lè)業(yè)的大事，房子對(duì)中國(guó)人的重要性，讓人們對(duì)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)存在有一定的擔(dān)憂(yōu)。因此，房產(chǎn)電商平臺(tái)的搭建，需要客戶(hù)對(duì)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)的信心。他認(rèn)為，可能需要兩到三年的時(shí)間，才能建立置業(yè)者對(duì)電子商務(wù)的認(rèn)識(shí)，從而再建立其對(duì)網(wǎng)上房地產(chǎn)服務(wù)的信心。

　　至于新浪二手房重磅推出的“百度品牌專(zhuān)區(qū)”項(xiàng)目，葉厚彪也表示了濃厚的興趣。

　　談購(gòu)房時(shí)機(jī)：未來(lái)兩月房?jī)r(jià)稍有松動(dòng) 置業(yè)者可考慮出手

　　房?jī)r(jià)走勢(shì)迷茫，置業(yè)者何時(shí)出手才是好時(shí)機(jī)？

　　葉厚彪說(shuō)：“我并不認(rèn)為抄底是件容易的事。在過(guò)去的半年里，房?jī)r(jià)在年前有一定的松動(dòng)。但是很多房東對(duì)年后的市場(chǎng)還是有一些期望，所以不會(huì)有太多的降價(jià)。事實(shí)證明，年后市場(chǎng)變化不大，我預(yù)計(jì)在未來(lái)一到兩個(gè)月，二手房市場(chǎng)會(huì)有一定的松動(dòng)，房?jī)r(jià)可能會(huì)有5-10%的調(diào)整。對(duì)于置業(yè)者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房子應(yīng)量力而為。如果房子不錯(cuò)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也具備的話(huà)，是可以考慮出手的?！?/p>

　　葉厚彪表示，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果房?jī)r(jià)有10—15%的調(diào)整幅度的話(huà)，置業(yè)者就可以出手了。

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