關(guān)鍵詞 政策

　　回顧 “國八條”

　　1月初，正當(dāng)人們還在焦急地等待房產(chǎn)稅的消息時，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，即“國八條”橫空出世，其中較核心的規(guī)定就是“限購令”，這個詞匯完全是2011年各地樓市報道出現(xiàn)頻率較高的詞匯。主要內(nèi)容為“原則上對已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。”

　　另外一個殺手锏就是限貸。對貸款購購套住房的家庭，頭付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　兩記強(qiáng)勁的組合拳頗有些把人打悶的感覺，很快就有頭腦清醒的人意識到了“國八條”的威力?！敖衲陝傔^元旦的時候，我們本以為市場會好一點(diǎn)，但是一看到‘國八條’的內(nèi)容，我就覺得今年的市場肯定好不了，尤其是對城區(qū)的高端市場?！?1世紀(jì)不動產(chǎn)靜安區(qū)總監(jiān)李棟表示，原因很簡單，有錢的人被限購，有資格購房的人又沒錢購城區(qū)的高端房。

　　“滬九條”和“新滬四條”

　　“國八條”出臺后不久，上海就公布了《關(guān)于本市貫徹落實(shí)<國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知>的實(shí)施意見》，共九條措施，故得名“滬九條”。從內(nèi)容上看，基本是再次強(qiáng)調(diào)“國八條”的內(nèi)容，并推出了一些實(shí)施細(xì)則，如在房貸部分加入了公積金內(nèi)容：對為改善居住條件購購套住房的，住房公積金個人貸款頭付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　今年7月，由于之前市場出現(xiàn)一些通過補(bǔ)開稅單來規(guī)避限購政策的情況，上海又出臺了“新滬四條”，規(guī)定非本市戶籍居民家庭持《個人所得稅完稅憑證》購房的，個人所得稅的申報日期須符合“自購房之日起算的前2年內(nèi)累計繳納滿12個月”的規(guī)定，補(bǔ)繳的不予認(rèn)可。堵上了補(bǔ)稅單的漏洞。

　　此外，“新滬四條”還要求加強(qiáng)商品住房預(yù)訂行為監(jiān)管。未取得預(yù)售許可或未辦理現(xiàn)房銷售備案的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式，向購受人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用；也不得通過商業(yè)網(wǎng)站以認(rèn)籌、發(fā)放VIP卡、網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購等方式收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用。

　　一房一價

　　今年3月，國家發(fā)改委出臺《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》，后被業(yè)內(nèi)解讀為“一房一價”規(guī)定，很快上海物價部門也出臺實(shí)施細(xì)則，規(guī)定從5月1日起，商品房銷售必須明碼標(biāo)價。對違反明碼標(biāo)價規(guī)定未執(zhí)行“一房一價”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房5000元的罰款。構(gòu)成價格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。根據(jù)國家發(fā)改委“一房一價”的規(guī)定，開發(fā)商需要公開的資料包含預(yù)售許可證、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、套內(nèi)面積、優(yōu)惠折扣、每套商品房銷售狀態(tài)、樓號、樓層、房號、每平方米單價、每套銷售總價、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等超過30多項內(nèi)容。

　　根據(jù)《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》要求，商品房銷售明碼標(biāo)價后，各地開發(fā)商可自行降價，但漲價必須重新申報。不過在實(shí)際執(zhí)行的初期，一些開發(fā)商采取了“高報低開”的策略。

　　房產(chǎn)稅

　　目前，本市房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)行差別化稅率，將“新建商品住房平均銷售價格”作為界定稅率標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)住房消費(fèi)。即適用稅率暫定為0.6%，但對應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%。

　　從10月1日起，重慶開始對主城區(qū)內(nèi)符合要求存量獨(dú)棟商品住宅征收個人住房房產(chǎn)稅，成為國內(nèi)頭個對存量住房開征個人住房房產(chǎn)稅的城市。

　　展望 限購將繼續(xù)執(zhí)行

　　商品住宅限購政策已是板上釘釘?shù)氖铝?。市十三屆人大常委會召開的第三十一次會議上，市委副書記、市長 表示，在住房方面，上海將繼續(xù)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家有關(guān)調(diào)控政策，繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　盡管業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為這個消息“不意外”。但是還是會給房地產(chǎn)市場帶來一系列影響——購賣雙方觀望將持續(xù)到明年年初、開發(fā)商高端產(chǎn)品加入降價陣營、新產(chǎn)品主要做“跑量”的小戶型、中介花在一手房上的精力仍然大于二手房……

　　經(jīng)濟(jì)工作會議已“定調(diào)”

　　“并不意外”、“一點(diǎn)也不意外”。當(dāng)記者就此消息采訪開發(fā)商、中介及研究機(jī)構(gòu)的學(xué)者時，得到較多的回答都是這幾句。

　　在專家看來，經(jīng)濟(jì)工作會議明確定調(diào)明年要堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸。上海樓市限購政策2012年也將繼續(xù)延期執(zhí)行，在他們看來是對經(jīng)濟(jì)工作會議樓市調(diào)控繼續(xù)執(zhí)行的明確回應(yīng)。

　　而且隨著年終臨近，華南部分城市及?？谝衙鞔_提出2012年限購政策將延期繼續(xù)執(zhí)行。

　　對高端市場影響較大

　　當(dāng)然，這一消息的發(fā)布不可能對市場沒有影響。業(yè)內(nèi)認(rèn)為上海樓市“限購”延期對高端市場的影響，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，這種影響不在于限購政策層面本身，而在于因限購延期執(zhí)行對開發(fā)商未來市場預(yù)期的判斷，這種限購延期有可能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)尤其是高端產(chǎn)品開發(fā)企業(yè)對于未來市場預(yù)期更悲觀，有可能會導(dǎo)致高端樓盤加入降價陣營。

　　但高端樓盤降價有可能引起老業(yè)主討說法，降價也不一定引起市場成交量的反彈，從降價幅度來講，以自住為主的剛需樓盤只要有一定幅度的讓利，或相對于周邊樓盤能夠體現(xiàn)出性價比較高就能激活成交量。而中高端項目尤其是豪宅項目降價不一定會帶來這樣的市場效果。這主要和中高端樓盤本身的產(chǎn)品附加值和品牌附加值往往讓其定價有一定的虛高有關(guān)。降價也不一定能引起市場成交量的反彈，這樣的尷尬局面有可能導(dǎo)致高端產(chǎn)品線定位的房企2012年生存狀況更悲觀。

　　面臨依然嚴(yán)峻的形式，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為開發(fā)商將繼續(xù)堅持高速周轉(zhuǎn)的市場策略，以現(xiàn)金為王，在適當(dāng)時機(jī)繼續(xù)堅持“策略性降價”，或大幅優(yōu)惠促銷，回籠資金。

　　市場觀望將持續(xù)到明年初

　　而對于普通購房者來說，恐怕心理影響較為深遠(yuǎn)。限購繼續(xù)執(zhí)行這一消息肯定會影響消費(fèi)者對市場的預(yù)期。如非急著結(jié)婚或換房的客戶可能會再觀望一段時間，而目前正在掛牌的房東，如果急著要出手，一定會跟進(jìn)降價，幅度也許會達(dá)到10%左右，但如果不想急賣的房東，則有可能干脆轉(zhuǎn)售為租，造成市場上掛牌房源數(shù)量更少。從中介企業(yè)的角度看，限購政策的延續(xù)必將改變他們的傳統(tǒng)運(yùn)營模式?，F(xiàn)在中介門店花在一二手房的交易比例較高已是二八開，八成交易量是代理一手房，只有二成是二手房交易。德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，由于明年初，二手房的交易難有起色，因此今年中介的一二手聯(lián)動勢必將繼續(xù)。一手代理的業(yè)務(wù)量一定不會低于50%。

　　關(guān)鍵詞 保障房

　　回顧 經(jīng)適房2萬余戶家庭完成選房

　　今年全市按照2010年和2011年設(shè)定的不同準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，分兩批開展申請受理、搖號排序以及選房購房工作。批次申請供應(yīng)上半年在全市城區(qū)和閔行、寶山、青浦共13個區(qū)展開，執(zhí)行人均月收入2900元以下、人均財產(chǎn)9萬元以下的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，申請審核和輪候選房工作已順利完成，全面進(jìn)入購房簽約階段。13個區(qū)累計受理申請3.3萬戶，符合準(zhǔn)入條件的家庭2.8萬余戶，簽訂選房確認(rèn)書的家庭2.5萬余戶，預(yù)計年底可大部分完成申請家庭簽約工作。

　　批集中申請審核工作下半年在全市所有區(qū)(縣)分期開展，執(zhí)行人均月收入3300元以下、人均財產(chǎn)12萬元以下的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，目前受理工作已全部完成，全市累計受理超過1.1萬戶，各區(qū)縣正在抓緊推進(jìn)“兩級審核、兩次公示”等工作，有條件的區(qū)將在年內(nèi)完成搖號排序。

　　市級統(tǒng)籌公租房即將供應(yīng)

　　今年公共租賃住房試點(diǎn)供應(yīng)共有兩個項目，分別為市地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)的華涇馨寧公寓和市公積金收儲的新江灣尚景園項目，均為市級統(tǒng)籌房源。其中，華涇馨寧公寓共約2900套住房，主要供應(yīng)給徐匯、閔行、黃浦、長寧、普陀等區(qū)；新江灣尚景園共約2200套住房，主要供應(yīng)給楊浦、虹口、閘北、黃浦等區(qū)。

　　目前，試點(diǎn)供應(yīng)的相關(guān)工作已基本準(zhǔn)備就緒。市房管局對供應(yīng)對象、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)方式作了原則規(guī)定。市地產(chǎn)集團(tuán)和市公積金正按照本市公共租賃住房的有關(guān)規(guī)定，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)開展對市場租金的調(diào)查評估，測算運(yùn)行成本，按“略低于市場租金”的原則確定租金價格，報價格管理部門和房管部門備案。

　　廉租房降低門檻

　　本市今年還大幅度放寬了本市廉租住房申請條件，對租金補(bǔ)貼方式進(jìn)行調(diào)整完善，同時也對有關(guān)要求作了進(jìn)一步明確。此次政策調(diào)整，一方面繼續(xù)擴(kuò)大廉租住房受益面，努力解決不符合原有廉租住房條件但購購經(jīng)適房又存在困難的“下夾心層”住房困難家庭問題；另一方面進(jìn)一步完善廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房和動遷安置房為的住房保障體系，加快解決城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭居住問題。

　　展望 年輕白領(lǐng)也能納入保障

　　近日召開的市十三屆人大常委會第三十一次會議上，市委副書記、市長 表示，加大保障性住房建設(shè)和籌措力度，落實(shí)公平公正分配，進(jìn)一步降低準(zhǔn)入門檻，使一批年輕白領(lǐng)也能納入保障。

　　可以肯定的是，明年，上海將進(jìn)一步放寬共有產(chǎn)權(quán)保障房(經(jīng)濟(jì)適用房)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。其中，家庭人均月收入標(biāo)準(zhǔn)有望放寬至4000元以上。這也意味著，更多的小白領(lǐng)也將被納入經(jīng)濟(jì)適用房的保障范圍。本市住房困難的大齡結(jié)婚家庭、青年職工等群體，在逐步放寬準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)后將成為主要受益對象。

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