盡管面對(duì)調(diào)控壓力，但在香港上市的房企中國(guó)海外（00688.HK）上半年銷售業(yè)績(jī)卻大幅超出預(yù)期，近日該公司董事會(huì)決定上調(diào)全年銷售目標(biāo)，從800億港元上調(diào)至1000億港元，并力爭(zhēng)下半年實(shí)現(xiàn)集團(tuán)年度利潤(rùn)、凈利潤(rùn)不低于20%的各項(xiàng)既定目標(biāo)。

　　然而從政策面來(lái)看，并沒(méi)有放松的跡象。國(guó)務(wù)院7月下旬派出八個(gè)督查組赴16個(gè)省市專項(xiàng)督查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策落實(shí)情況，要求各地不得放松調(diào)控，并對(duì)調(diào)控執(zhí)行不力、放松調(diào)控的地區(qū)問(wèn)責(zé)。

　　政策壓力之下，中國(guó)海外為何能實(shí)現(xiàn)逆市增長(zhǎng)？未來(lái)的樓市調(diào)控政策將如何演繹？房企未來(lái)將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展格局？中國(guó)海外董事會(huì)主席孔慶平接受財(cái)新記者專訪，表示樓市調(diào)控將長(zhǎng)期常態(tài)化存在，將有效抑制投機(jī)和投資需求，未來(lái)長(zhǎng)效制度會(huì)取代現(xiàn)有短期調(diào)控策略。長(zhǎng)效制度中，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)比取消預(yù)售制更為可行。

　　記者：中國(guó)海外上半年銷售額逆市上揚(yáng)，主要與哪些因素有關(guān)？

　　孔慶平: 上半年公司銷售額為港幣651.5億元，同比增長(zhǎng)24.7%，半年完成全年銷售目標(biāo)的81.4%，加上7月份的銷售業(yè)績(jī)，已完成銷售額港幣752.6億元，大幅鎖定既有年度銷售港幣800億元的目標(biāo)。

　　這一業(yè)績(jī)體現(xiàn)出集團(tuán)精品戰(zhàn)略、品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略得到市場(chǎng)的檢驗(yàn)，證明了集團(tuán)長(zhǎng)期堅(jiān)持的在核心地段發(fā)展精品的定位，是正確的策略選擇。

　　此外，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)還主要得益全國(guó)布局的不斷優(yōu)化，內(nèi)地各區(qū)域銷售分布均衡。在內(nèi)地五大區(qū)域中的四個(gè)區(qū)域，銷售額超出百億港元。其中長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)，分別實(shí)現(xiàn)了港幣164億元和港幣121億元的銷售，給集團(tuán)帶來(lái)了的銷售貢獻(xiàn)。

　　記者：未來(lái)一段時(shí)間針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控有否加碼的可能？樓價(jià)會(huì)呈怎樣的走勢(shì)，房企又會(huì)面對(duì)怎樣的壓力？

　　孔慶平：政府有可能采取相關(guān)措施來(lái)增強(qiáng)市場(chǎng)流動(dòng)性，提高市場(chǎng)活力。與此同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的短期策略不可能長(zhǎng)期執(zhí)行下去。

　　據(jù)我們了解，目前一些研究機(jī)構(gòu)正在研究相關(guān)長(zhǎng)效制度取代現(xiàn)有的短期策略，盡可能用一些與市場(chǎng)機(jī)制相結(jié)合的辦法，來(lái)取代純粹行政手段的壓制。

　　在宏觀調(diào)控作用下，未來(lái)樓價(jià)雖存在壓力，但仍會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)的窄幅波動(dòng)。但就房地產(chǎn)行業(yè)而言，應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，在各種場(chǎng)合反復(fù)重申“繼續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖”這一基調(diào)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)還是要面對(duì)巨大挑戰(zhàn)，較嚴(yán)峻的情況仍然沒(méi)有過(guò)去。

　　在此期間，過(guò)度借貸或財(cái)政實(shí)力不足的中小型房地產(chǎn)商依然備受壓力，房地產(chǎn)行業(yè)的整合和弱汰強(qiáng)留將會(huì)持續(xù)。

　　記者：從政策面看，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)和取消預(yù)售制哪一個(gè)更為可能？

　　孔慶平：較有可能是房產(chǎn)稅。取消預(yù)售制不符合市場(chǎng)規(guī)律。市場(chǎng)怎么做，我們就應(yīng)該怎么走。

　　政府有形之手應(yīng)該和市場(chǎng)無(wú)形之手有效結(jié)合起來(lái)，使得市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮得更好更加健康，那無(wú)疑應(yīng)該是房產(chǎn)稅。但擴(kuò)大房產(chǎn)稅涉及面較廣，絕非一件小事，在未來(lái)的推行過(guò)程中可能會(huì)因地制宜，不同城市不同省份會(huì)實(shí)施不同措施。

　　記者：在你看來(lái)，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴問(wèn)題應(yīng)如何解決？

　　孔慶平：土地因其價(jià)值和稀缺性，土地資本屬性不會(huì)因經(jīng)濟(jì)處于不同階段而有所改變。

　　地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴是一個(gè)在任何經(jīng)濟(jì)體中都存在的現(xiàn)象，包括香港和其他一些發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。香港財(cái)政收入增加了，其中很大比例來(lái)自于土地收入的貢獻(xiàn)。

　　目前國(guó)內(nèi)一些地方政府存在的問(wèn)題是對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴。目前國(guó)內(nèi)一些城市處于不太發(fā)達(dá)階段，除了土地，沒(méi)有其他經(jīng)濟(jì)成分的收入。在城市化進(jìn)程中，土地收入又成為這些城市經(jīng)濟(jì)收入的主要來(lái)源，也成為城市建設(shè)、改善民生的主要經(jīng)濟(jì)支柱。

　　針對(duì)這種情況，個(gè)人認(rèn)為國(guó)家應(yīng)該對(duì)癥下藥，頭先著手于兩方面：一，土地收入是否使用得當(dāng)；二，制定相關(guān)優(yōu)惠政策吸引私營(yíng)企業(yè)和社會(huì)資本前來(lái)投資創(chuàng)業(yè)，以拓展新的經(jīng)濟(jì)成分。

　　記者：中國(guó)海外截至6月底可動(dòng)用資金達(dá)到367.2億港元。那么，對(duì)未來(lái)土地市場(chǎng)投資會(huì)有怎樣的打算？

　　孔慶平：就未來(lái)拿地和投資安排，為保持財(cái)務(wù)健康，下半年仍堅(jiān)持全年凈借貸比率控制在40%的目標(biāo)不變，同時(shí)擁有不少于總資產(chǎn)10%的現(xiàn)金在手。集團(tuán)將維持720萬(wàn)平方米的新增土地計(jì)劃。

　　今年初集團(tuán)突出實(shí)施了期內(nèi)新增投資和銷售回款嚴(yán)格掛鉤的土地投資政策。面對(duì)低迷的土地市場(chǎng)，集團(tuán)新購(gòu)佛山、香港和成都共三幅地塊，加上中海宏洋上半年在三線市場(chǎng)贛州增加了140萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，新增可開發(fā)樓面面積合共274.5萬(wàn)平方米。

　　集團(tuán)全年竣工目標(biāo)是700萬(wàn)平方米，而上半年僅完成170多萬(wàn)平方米，到下半年還有500多萬(wàn)平方米的待竣工面積才達(dá)入賬要求，如果下半年完成500多萬(wàn)平方米竣工目標(biāo)的話，年度盈利增長(zhǎng)20%的目標(biāo)也一定能達(dá)到。

　　在半年報(bào)期內(nèi)，集團(tuán)在內(nèi)地、香港及澳門共36個(gè)城市和地區(qū)，擁有4240萬(wàn)平方米的土地，權(quán)益所占為3693萬(wàn)平方米。如果不計(jì)聯(lián)營(yíng)公司中海宏洋集團(tuán)于24個(gè)內(nèi)地城市和港澳擁有3467萬(wàn)平方米的土地發(fā)展面積，權(quán)益面積3052萬(wàn)平方米的話，剩下土地應(yīng)該可滿足集團(tuán)四至五年的開發(fā)所需。

　　點(diǎn)評(píng)：限購(gòu)限價(jià)和房產(chǎn)稅試點(diǎn)的此輪調(diào)控已推行一年過(guò)半，樓市依然存在上漲的壓力。

　　對(duì)限購(gòu)、限價(jià)等措施，市場(chǎng)批評(píng)者眾。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康日前就表示，限購(gòu)、限價(jià)等這些比較嚴(yán)厲的行政手段，從中長(zhǎng)期來(lái)看勢(shì)必合乎邏輯地淡出。

　　許多學(xué)者專家呼喚，盡快用經(jīng)濟(jì)手段替換行政手段，用制度替換政策，用稅收、利率、信貸等手段來(lái)替換“限購(gòu)”政策。

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)之外因素導(dǎo)致的樓價(jià)上漲，日前住建部政策研究主任秦虹就表示，如果不　　解決大城市數(shù)量少、中小城市規(guī)模小的問(wèn)題，需求壓力所導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲的壓力仍是巨大的。

　　要使得房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、持續(xù)、健康的發(fā)展，目前一個(gè)共識(shí)是，需要建立長(zhǎng)效機(jī)制。而這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制究竟是什么，市場(chǎng)和社會(huì)各方都拭目以待。

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