國內(nèi)融資無望，迫使一些房企將目光轉(zhuǎn)向海外市場。繼上半年河南建業(yè)（00832.HK）、合景泰富（01813.HK）等在新加坡資本市場成功發(fā)行票據(jù)之后，較近兩個(gè)月，內(nèi)地房企在海外融資的勢頭有增無減。

　　數(shù)據(jù)顯示，僅9月份，房企對外公布的海外融資計(jì)劃額就已超過百億元。而8、9月份兩個(gè)月，房企境外計(jì)劃融資的規(guī)模更是接近400億元。 其中票據(jù)發(fā)行、銀行貸款、配股融資等融資方式輪番上陣，被開發(fā)商用了個(gè)遍。

　　“內(nèi)地針對房地產(chǎn)公司的融資一直處于收緊狀態(tài)，而從市場公開披露的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，目前開發(fā)商整體的流動(dòng)資金還是比較有限，因此其境外融資的沖動(dòng)就比較強(qiáng)烈。” 港股分析師李相鋒稱。

　　房企紛紛海外融資

　　9月20日，花樣年（01777.HK）發(fā)布公告稱，公司已就發(fā)行于2017年到期的2.5億美元的優(yōu)先票據(jù)與美林、瑞銀及工銀國際訂立購購協(xié)議。

　　龍湖地產(chǎn)（00960.HK）也于9月19日發(fā)布公告稱，已就配售及認(rèn)購股份與配售代理方花旗、高盛簽訂了協(xié)議，通過此次配股，龍湖預(yù)計(jì)將獲得款項(xiàng)共計(jì)約30.89億港元。這是該公司繼去年7月份配股失敗后的再次試水。

　　除花樣年、龍湖外，佳兆業(yè)集團(tuán)（01638.HK）、路勁地產(chǎn)（01098.HK）、富力地產(chǎn)02777，HK 及華潤置地（01109.HK）也于近期宣布，將發(fā)行優(yōu)先票據(jù)或者簽訂銀行貸款。有消息稱，越秀房托（00405.HK）也很快將公布其配股計(jì)劃，該公司原定以較低配售價(jià)3.56元，集資約40億元。

　　對于眼下內(nèi)房股如此急迫地去海外進(jìn)行融資，知名房地產(chǎn)專家韓世同分析，主要原因還是因開發(fā)商面臨巨大的資金壓力。李相鋒對此表示認(rèn)同，他認(rèn)為，由于庫存高企，開發(fā)商總體的流動(dòng)性依然吃緊，目前存量資金仍遭受著巨大的挑戰(zhàn)。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉指出，雖然9月份開發(fā)商加大了推盤力度，但仍無法掩蓋因有效購房需求不足而導(dǎo)致的市場轉(zhuǎn)冷的尷尬局面。

　　胡景暉還認(rèn)為，近日北京住建委對外公布的關(guān)于加強(qiáng)限購審核的通知，反映了臨近年底，地方政府將對已出臺的相關(guān)調(diào)控政策執(zhí)行趨嚴(yán)。

　　“在這樣的形勢下，今年剩下幾個(gè)月的房地產(chǎn)交易量不一定很理想，更不會出現(xiàn)像7、8月份那樣火熱的銷售場景。”胡景暉強(qiáng)調(diào)說，基于開發(fā)商仍面臨較高的存貨壓力，其資金壓力并未完全緩解，因此急于去海外融資在情理之中。

　　北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示，成交量的下降，必然導(dǎo)致開發(fā)商預(yù)售款回流的縮減，因此開發(fā)商的現(xiàn)金流，仍面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　　償債風(fēng)險(xiǎn)加大？

　　盡管自本輪調(diào)控以來，海外投資者對內(nèi)地房企也保持著謹(jǐn)慎的投資態(tài)度，但其融資的大門卻一直是敞開的。亞洲投行盛富資本國際有限公司CEO黃立沖對本報(bào)記者表示，作為國際化的資本市場，在中國香港或者新加坡，不論是發(fā)行票據(jù)還是配股，只要找好投資人，較快一兩周的時(shí)間內(nèi)就可以將錢拿到，這種便捷的市場化操作手法，成為內(nèi)房股較為看重的因素之一。

　　“我較近還在香港給一個(gè)已經(jīng)停牌了的上市房企融了5000萬元，不過這類公司的融資成本會相對高一些。”黃立沖稱。

　　事實(shí)上，除黃立沖所說的上述停牌上市房企的融資成本有所提高，由于樓市調(diào)控的影響以及內(nèi)房股對資金的迫切需求，目前海外投資者已經(jīng)普遍上調(diào)了投資收益率。據(jù)初步估計(jì)，目前海外機(jī)構(gòu)所要求的年利率已由兩年前的4%-6%提升至9%-12%。

　　“與房地產(chǎn)市場好的時(shí)候相比，目前房企在海外融資的成本其實(shí)并不低。”李相鋒表示。

　　今年4月，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行1.75億新加坡元2016年到期優(yōu)先票據(jù)，年利率為10.75%。在此之前，雅居樂所發(fā)行的總值7億美元的優(yōu)先票據(jù)的利率為9.875%，合景泰富的年利率更是高達(dá)13.25%。

　　9月以來，佳兆業(yè)和花樣年發(fā)布公告顯示，其優(yōu)先票據(jù)的年利率分別高達(dá)12.875%及13.75%。

　　“盡管發(fā)行成本較高，但花樣年仍大力推廣，希望市況和投資者的反應(yīng)能夠較為積極。不過近期這些年利率達(dá)13%左右的優(yōu)先票據(jù)也著實(shí)讓業(yè)界感到吃驚。”一位業(yè)內(nèi)人士指出。

　　而上述企業(yè)略顯激進(jìn)的融資策略讓評級機(jī)構(gòu)有所警惕。標(biāo)準(zhǔn)普爾日前發(fā)布報(bào)告稱，將授予花樣年擬發(fā)行的優(yōu)先無擔(dān)保美元債券“B+”債務(wù)評級和“cnBB-”的大中華區(qū)信用評級體系債務(wù)評級。對于花樣年公司的債務(wù)評級較其企業(yè)信用評級低一級，標(biāo)普解釋說，由于花樣年在開發(fā)高端住宅項(xiàng)目上的有限經(jīng)驗(yàn)，以及激進(jìn)的擴(kuò)張勢頭，致使其評級受限。

　　針對目前內(nèi)地房企以較高的融資成本換取資金的現(xiàn)象，韓世同提醒說，這些房企未來可能面臨匯兌風(fēng)險(xiǎn)。

　　李相鋒則分析稱，海外融資只能是一種有效的融資補(bǔ)充方式，如果開發(fā)商大規(guī)模地進(jìn)行海外融資，未來將面臨巨大的償債壓力和償債風(fēng)險(xiǎn)，“這應(yīng)該是房企要考慮的問題。”李相鋒強(qiáng)調(diào)說。

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