經歷了2012年土地市場的持續(xù)低迷后，新一輪城鎮(zhèn)化適時地為市場注射了一劑強心針。已經有人算過一筆賬，4億人、40萬億投資近期由發(fā)改委主導的《促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃2011-2020年》初稿編制完成，規(guī)劃中提及這一輪城鎮(zhèn)化將拉動40萬億投資，涉及20多個城市群，180多個地級市，1萬多個城鎮(zhèn)，以及4億新增城鎮(zhèn)人口。

　　請注意，這不是電影劇照：寬闊的馬路上沒有車流，銹跡斑斑的鋼筋斜插在天空，爛尾建筑外的防護網游魂似的隨寒風搖曳。請注意，這不是某部末世災難片的外景地，而是攝影師記錄下的營口沿海產業(yè)基地2013年4月5日的街頭景象。這些照片似乎在告訴我們一個不敢相信的事實，而且與之相似的事情每天都在三、四線城市里發(fā)生

　　地方政府趁勢而起，從地級市到省會城市，各種產業(yè)園、城市新區(qū)以及城市帶規(guī)劃層出不窮。各級官員四處奔走，招商[簡介較新動態(tài)]引資與土地出讓同步并舉。上一輪4萬億救市計劃所造成的三、四線城市土地出讓過剩的后遺癥尚未解決，新一輪巨量土地供應狂潮已經席卷而至。

　　開發(fā)商們摩拳擦掌，準備分享房地產行業(yè)較后一場饕餮盛宴。“這或許是房企們較后一輪機會。”頭創(chuàng)置業(yè)[簡介較新動態(tài)]（02868.HK）董事長劉曉光在一次會議上如是說，他認為房企們應研究如何將地產與產業(yè)相結合，在這一輪城鎮(zhèn)化過程中尋機擴張。

　　但劉曉光應該不會想到，在距離北京不遠的遼寧營口，他的老部下李兵在沿海產業(yè)基地經營地產已經6年，如今卻走得步履艱難。

　　沿海產業(yè)基地是遼寧省“五點一線”沿海經濟帶園區(qū)之一，較初建立在一片廢棄的鹽田和灘涂之上。2007年，五礦集團在這里圈下30平方公里土地，成立了五礦（營口）產業(yè)園（以下簡稱“五礦產業(yè)園”）。作為園區(qū)副總經理，李兵一直負責地產板塊的運營。他說，自己眼見著這個城市的興起與發(fā)展，卻阻擋不了它漸漸走向蕭條。

　　“他們遲早會發(fā)現，地價便宜是沒有用的。”李兵告訴記者。

　　除去營口，本刊記者近期還深入貴陽、遵義等中西部城市，了解這些城市巨量土地供應之后的房地產市場，卻發(fā)現真實情況與市場上公開發(fā)表的亢奮言論背道而馳。

　　在這些三、四線城市，房地產利潤已經一降再降，但新盤依舊不斷入市；供給已經過剩，但國土部門還在督促開發(fā)商們抓緊開工……只要還有人肯出資，地方政府決不會吝嗇再度放量。面對利潤空間與市場份額被無限壓縮的現狀，地產商們隨時有可能成為出局者。

　　營口的矛盾

　　動車到達遼寧營口時已近深夜，這里距離市區(qū)20多公里，沿途不時可以看到未完工的樓盤佇立在黑暗中，“現在已經到施工的季節(jié)了，但這些項目到現在都沒再開工。”出租車師傅忍不住出聲。

　　翌日，在五礦豪生大酒店20層辦公區(qū)，李兵也坦陳整個營口的環(huán)境已經發(fā)生變化，所有房企都在放緩投資，“我們的項目節(jié)奏也會放慢，這是肯定的。”

　　當地政府公布的數據顯示，2012年營口住宅新開工面積為772.60萬平米，較去年同比下降了34.50%。沿海產業(yè)基地則是營口地產行業(yè)的“重災區(qū)”。五礦在沿海產業(yè)基地有兩個住宅項目：鉑海岸與鉑海灣，一期建筑規(guī)?？偭坑?0萬平米。鉑海岸目標客戶是五礦產業(yè)園入園企業(yè)的中高端管理層，鉑海灣則負責吸引本地高端客戶群，產品以別墅、洋房為主。兩個項目總計投入3億元左右，但目前銷售回籠的資金尚不足覆蓋所投入的成本。尤其是2012年開盤的鉑海岸項目，雖然小高層項目已經報出低于3000元/平米的低價，但目前成交金額不過6000余萬元。

　　“媒體所說的‘鬼城’，其實指的就是沿海產業(yè)基地這里。”從李兵的辦公室可以俯瞰產業(yè)基地全貌：即使是白天，整個基地也四顧無人，有些項目的塔吊還在操作，但大多數項目都安靜得仿佛不存在，部分圈起來尚未開發(fā)的土地點綴其中。

　　6年前，五礦簽約來到這片還是鹽堿地的地方。“在一片空地上憑空建一個新區(qū)，給人的感覺是很絕望的。”李兵說，正因如此五礦可以獲得眾多優(yōu)惠政策：除去巨幅的低成本土地之外，地方政府還為其提供了相當優(yōu)惠的稅收政策。這意味著，一旦成功引入企業(yè)落戶園區(qū)，五礦不僅能從入園企業(yè)身上獲得土地運營收益，還可以獲得服務性收入。

　　五礦將園區(qū)按照“433”的比例進行規(guī)劃：40%的產業(yè)用地，30%的商業(yè)和居住用地，其余30%則為市政配套工程。產業(yè)園分三期開發(fā)，一期占地7平方公里，商住項目規(guī)劃建筑面積逾150萬平米。

　　李兵一直堅持，應該由產業(yè)帶動地產來發(fā)展。像沿海產業(yè)基地這樣的新城區(qū)，人口基數為零。只能通過招商引資的方式，通過引入產業(yè)帶來就業(yè)人口，進而帶動第三產業(yè)興起。整個區(qū)域盤活之后，順勢可以進行住宅開發(fā)。

　　2008年金融危機讓園區(qū)的發(fā)展停頓過一段時間，五礦產業(yè)園在2009年全速啟動。園區(qū)頭先進行“七通一平”工程，先期投資達到20多個億。與此同時，五礦產業(yè)園加快招商引資。

　　“我們招商引資的速度很快，有17家企業(yè)先后與五礦簽署了入園協(xié)議。”李兵告訴《中國企業(yè)家》。這中間包括了早期簽約企業(yè)如臺灣紅葉風電項目，以及后來的知名企業(yè)河北東旭集團。

　　五礦很忙：為促進園區(qū)招商引資順利推進，它同時扮演著土地一級開發(fā)商以及物業(yè)服務商的角色；它既可以是入園企業(yè)的房東，又可以是他們的合作伙伴；甚至，五礦還要利用自己在當地關系充當“掮客”為入園企業(yè)與政府、銀行之間的對接穿針引線。

　　2010年下半年，五礦·鉑海岸住宅項目開工建設。鉑海岸項目規(guī)劃建筑面積34.98萬平米，其中一期10.2萬平米，“我們當時想每5萬平米一個節(jié)奏滾動下去。”李兵說。

　　但是，五礦產業(yè)園自己的“小算盤”打得再精，也抵不過大環(huán)境的變化。

　　4萬億救市政策在令中國經濟再度起飛的同時，也使地方政府基礎設施建設與房地產投資熱情被一齊點燃。前者直接導致地方政府財政支出年年增長，后者則使得一線城市土地市場價格節(jié)節(jié)攀升。到了2009年，“對于我們這種中型企業(yè)來說，一線城市已經拿不到土地了。”一位北京國資房企高管告訴《中國企業(yè)家》，“只能到三、四線城市去尋找機會。”

　　土地出讓熱情高漲的三、四線城市與被擠出一線城市的開發(fā)商一拍即合。根據中國指數研究院數據，2009年-2012年，營口市轄區(qū)累計出讓住宅用地逾9000萬平米。在其選擇的全國一線至三四線300個城市中，營口市土地出讓面積位居第四，亦是鰲頭0排名中先進一個四線城市。其它因巨量土地供應而知名的南通、佛山甚至貴陽等地，出讓的住宅用地規(guī)劃建筑面積也都還不到營口的七成。

　　如今，所謂以產業(yè)帶動地產的理念早已被市場所顛覆。2007-2012年，營口住宅投資從22.84億元上升至240.40億元，5年間增長逾十倍，而扣除掉房地產投資后的全市固定資產投資總額5年間增長還不到2倍。2011年，營口房地產投資占比固定資產投資的比例達到5年來峰值：29.38%。

　　“說實話，在過去幾年時間里，營口城市的升級過分依靠土地財政，大規(guī)模土地出讓的結果就是導致城市升級的速度跟不上房地產開發(fā)的速度。”李兵有些激動，“這就是營口的根本問題。”

　　2012年10月，一份由易居中國出具的《中國城市房地產市場風險排行榜》TOP50的名單之中，營口赫然在列。隨即媒體展開調查，營口深陷“鬼城”的負面新聞之中。

　　“我們有一個項目已經談了很久，已經到臨門一腳的時候，”李兵告訴記者，“晚上看到了

　　匯鑫集團是浙江500強民營企業(yè)，董事長張重良是較早一批下海經商的江浙企業(yè)家，靠舊城改造起家。

　　但營口項目卻是由張重良的兒子、集團內稱為“少帥”的張望進行操盤。“他父親可能是想讓他在這邊鍛煉一下。”一位營口本地房企代理商告訴記者，張望應該是1984年生人，現在也不滿30歲。

　　2009年11月，張望以總價2.25億元競得沿海產業(yè)基地奧體附近44.45萬平米的土地，后來分別被打造成營口國際商城（HOPSCA）綜合體和星匯·奧城住宅項目，規(guī)劃建筑面積總量逾160萬平米。

　　“這位匯鑫集團少帥是開著市值800萬的賓利來到營口的，還帶來了自己在浙江的推廣團隊。”上述房企代理商表示，張望為了讓項目一炮打響，還策劃了一場眾星云集的星匯·奧城演唱會，央視主持人董卿、知名歌手如張信哲等人都來到現場。

　　彼時星匯·奧城與國際商城兩個項目聯(lián)動齊開，據說一年的推廣費用就高達4500萬。這在當地稱得上大手筆。由于供給過剩，營口房價一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，再加上東北地區(qū)施工季節(jié)比較短

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