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北京房屋短暫“斷頓” 房?jī)r(jià)控漲再承壓
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 501 次
在歷經(jīng)了4個(gè)月的“庫(kù)存告急”之后,北京(樓盤)7月房地產(chǎn)庫(kù)存房源終于回到9萬套的“關(guān)卡”。不過,這并不能有效改變作為特大型城市的北京房屋供應(yīng)小于需求的狀況,包括萬科企業(yè)、保利地產(chǎn)在內(nèi)的一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可售住宅房源,仍處于“歷史低位”。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至7月24日,北京市住宅庫(kù)存房源總計(jì)90453套。目前,北京市政府已經(jīng)做出部署,要求在控制新建住宅合理價(jià)格的同時(shí),增加住房供應(yīng),并將在一定程度上優(yōu)先對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品房(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)預(yù)售許可進(jìn)行審批,以緩解住房供應(yīng)相對(duì)緊張的局面。
7月中旬,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布70大中城市房地產(chǎn)價(jià)格漲幅情況,北京房?jī)r(jià)以同比上漲16.7%位居全國(guó)頭位。在短暫的“貨源緊張”之后,開發(fā)企業(yè)在土地市場(chǎng)上的搶地動(dòng)作所制造出的連鎖預(yù)期,正在令北京房?jī)r(jià)控漲承受更大的壓力。
短暫“斷頓”
保利地產(chǎn)在北京的“斷頓”并非孤例,萬科北京公司下半年在北京銷售的住宅項(xiàng)目可售房源不多。
“上半年,我們公司在北京住宅的可售房源比2012年減少了很多,比如到現(xiàn)在,我們整個(gè)北京只有51套住宅房源是可售的。”日前,在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者采訪時(shí),保利地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理王英男表示。也正因如此,在2013年上半年北京公司約45億元的銷售收入中,有超過55%為商務(wù)辦公類地產(chǎn)項(xiàng)目貢獻(xiàn)。
相比之下,在2012年7月,保利地產(chǎn)在北京就已經(jīng)完成了將近100億元的銷售收入,進(jìn)而完成了全年的銷售目標(biāo)。王英男承認(rèn),同比銷售業(yè)績(jī)的下滑,在相當(dāng)大程度上是由于在住宅市場(chǎng)相對(duì)向好的情況下,手中“無房可賣”。“下半年的情況會(huì)好一些,可售住宅房源會(huì)多起來。”王英男說。
保利地產(chǎn)在北京的“斷頓”并非孤例。萬科北京公司下半年在北京銷售的住宅項(xiàng)目約有7個(gè),其中新開盤項(xiàng)目在3個(gè)左右,剩余均為原有項(xiàng)目的后期,可售房源不多。盡管尚未出現(xiàn)像保利地產(chǎn)半年住宅可售房源僅為兩位數(shù)的情況,但對(duì)于以銷售周轉(zhuǎn)速度著稱的萬科而言,可售房源的總量,也已相對(duì)緊張。
萬科企業(yè)股份有限公司半年業(yè)績(jī)公報(bào)顯示,2013年上半年,萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積716.4萬平方米,同比分別增加18.9%;而實(shí)現(xiàn)銷售金額836.7億元,同比增長(zhǎng)33.79%,其中北京公司銷售貢獻(xiàn)在集團(tuán)中名列前茅。
記者了解到,并非保利地產(chǎn)、萬科企業(yè)以普通住宅為主的開發(fā)企業(yè)面對(duì)銷售速度過快而導(dǎo)致“斷供”的情況,包括別墅在內(nèi)的高端住宅開發(fā)企業(yè),也一度出現(xiàn)了可售房源不足的情況,這在過往中十分罕見。
聯(lián)想控股下屬房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)平臺(tái)融科智地總裁鄭志剛告訴記者,融科智地北京公司的簽約銷售額約為20億元,完成了全年銷售任務(wù)的一半以上,甚至達(dá)到全年銷售目標(biāo)的75%左右,主要由融科鈞庭和千樟樹兩個(gè)項(xiàng)目貢獻(xiàn),其中千樟樹的一期已經(jīng)基本售完,再售房源要等待住建委新批的預(yù)售許可。
行政“影響”
從2012年開始,北京市住建委不同程度開始對(duì)預(yù)售許可證的發(fā)放進(jìn)行干預(yù)。
北京市一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之所以出現(xiàn)少見的“斷供”情況,與北京市住建委實(shí)施的一系列行政干預(yù)住房預(yù)售許可證審批的情況有所關(guān)聯(lián)——從2012年開始,北京市住建委不同程度開始對(duì)預(yù)售許可證的發(fā)放進(jìn)行干預(yù),主要包括兩方面,一是價(jià)格,二是取證之后的銷售速度。
“我們出現(xiàn)上半年可售住宅房源只有51套的原因,主要是2012年下半年的市場(chǎng)不錯(cuò),而且我們的取證節(jié)奏逼到那里了,6月前后,我們的多個(gè)項(xiàng)目都取得了預(yù)售許可證,按照北京市住建委的規(guī)定,取證之后必須打開銷售所有的取證可售房源,市場(chǎng)銷售情況比較好,所以銷售的速度非常快。”王英男向記者表示。
按照北京市住建委的規(guī)定,在樓盤取得預(yù)售許可證后三天之內(nèi),必須開盤銷售,且必須開售所有已經(jīng)取得預(yù)售許可證的樓盤。
中原地產(chǎn)(房源、代理、租房)華北區(qū)分析師張大偉告訴記者,由于開發(fā)企業(yè)當(dāng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來走勢(shì)以及住建委的管控口徑不十分明朗,因此在2012年年中時(shí),出現(xiàn)了集中申請(qǐng)預(yù)售許可的情況。
萬科北京公司的一位銷售負(fù)責(zé)人也告訴記者,由于住建委在取證過程中的等待時(shí)間較長(zhǎng),價(jià)格審核較為嚴(yán)格,因此加大了一次申領(lǐng)預(yù)售許可的房源數(shù)量,所以,在市場(chǎng)總體走勢(shì)開始復(fù)蘇的情況下,房源銷售速度過快而導(dǎo)致2013年可售房源庫(kù)存減少的問題。
從2009年3月北京樓市開始回暖至今,商品住宅的庫(kù)存基本呈現(xiàn)出逐月遞減的態(tài)勢(shì):2009年3月庫(kù)存為13.84萬套,4月下降到13.13萬套,到5月降到了12.7萬套,6月降到了11.85萬套,而從8月開始,一直“徘徊”在10萬套“警戒線”附近,到了12月,降到了警戒線以下,變成了9.71萬套。
直到2013年3~6月,庫(kù)存量甚至出現(xiàn)了連續(xù)4個(gè)月在9萬套以下的現(xiàn)象,至6月底方有改觀。
控漲再承壓
更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在面對(duì)可售房源短缺的情況下,已經(jīng)在悄然改變定價(jià)策略。
“我們正在做二期預(yù)售許可證的申領(lǐng)工作,從現(xiàn)在的情況看,價(jià)格持平的可能性比較大,還是要看住建委對(duì)預(yù)售價(jià)格的尺度掌握,我們現(xiàn)在大概還是定在36000元/平方米。”融科智地北京公司副總經(jīng)理張?bào)泱涓嬖V記者,下半年該公司在北京在售的主力項(xiàng)目千樟樹目前也面臨著定價(jià)和等待預(yù)售許可審批的狀況。
鄭志剛則表示,融科智地2011年和2012年的債務(wù)利率將近11%,今年通過幾筆大的信托融資,這一利率已經(jīng)降到8%左右。雖然不需要融科·千樟樹去快速回籠資金,但考慮到項(xiàng)目拖延開盤的資金成本以及利潤(rùn)空間情況,“我們決定要讓資產(chǎn)轉(zhuǎn)起來,況且還可以順利實(shí)施后面的拿地計(jì)劃”。
此外,鄭志剛向記者強(qiáng)調(diào),即使是這一銷售價(jià)格,客戶也有10%~20%的房產(chǎn)升值空間。
不過,更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在面對(duì)可售房源短缺的情況下,已經(jīng)在悄然改變定價(jià)策略。某“地王”項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人就表示,由于下半年房源銷售情況趨緊,集團(tuán)已經(jīng)同意該項(xiàng)目在操盤的過程中,犧牲一部分周轉(zhuǎn)率,在與住建委協(xié)商的情況下,盡量提高銷售價(jià)格,以獲取更高的利潤(rùn)率。
記者了解到,面對(duì)這一房?jī)r(jià)控漲的壓力,北京市政府已經(jīng)部署增加市場(chǎng)供應(yīng),優(yōu)先加快審批中低價(jià)位、中小套型普通商品房預(yù)售許可的進(jìn)度,以增加市場(chǎng)供應(yīng)量,保持平穩(wěn)。
“7月北京市新增住宅量開始增加,應(yīng)該是本輪房地產(chǎn)調(diào)控取得階段性成果的表現(xiàn)。”張大偉表示,“頭先,無論是"國(guó)十一條"還是"京十二條",都把增加房屋供應(yīng)作為重要調(diào)控措施之一;其次,從4月至今,隨著各種調(diào)控措施即所謂利空消息的出盡,購(gòu)房人、開發(fā)商都開始躍躍欲試——萬科、金隅、保利等大開發(fā)商7月開始大規(guī)模推新盤,應(yīng)是7月住宅庫(kù)存增加的原因,而這將較終打破此前的觀望氣氛,帶動(dòng)成交量開始回升。”
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