核心提示：

　　一個(gè)常住人口僅為445.17萬(wàn)人的山城，為何能成為房地產(chǎn)商眼中逐利的超級(jí)大盤根據(jù)地？超級(jí)大盤扎堆貴陽(yáng)，引發(fā)城市無(wú)序擴(kuò)張的憂思。

　　貴陽(yáng)超級(jí)大盤調(diào)查系列報(bào)道一

　　21世紀(jì)網(wǎng)少有報(bào)道 2012年貴陽(yáng)房地產(chǎn)異常兇猛，“全國(guó)大盤花果園”、“兩座400米以上摩天大樓”、“西部大商業(yè)物流”、“圈地動(dòng)輒上萬(wàn)畝”讓貴陽(yáng)樓市備受矚目。

　　據(jù)21世紀(jì)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前，貴陽(yáng)建筑面積超千萬(wàn)的超級(jí)大盤有5個(gè)，分別是花果園城市綜合體1800萬(wàn)平方米、中天假日方舟1400萬(wàn)平方米、中鐵生態(tài)城1200萬(wàn)平方米、大川白金城1600萬(wàn)平方和西南商貿(mào)城1420萬(wàn)平方米，加起來(lái)建筑面積高達(dá)7420萬(wàn)平方米。

　　貴陽(yáng)超百萬(wàn)的大盤也有16個(gè)，建筑面積一共是12815萬(wàn)平方米。處于在風(fēng)暴眼中的貴陽(yáng)超級(jí)大盤在十一黃金周促銷手段更是亂花迷人眼。

　　3個(gè)超級(jí)大盤花果園、未來(lái)方舟、大川白金大鬧貴陽(yáng)“金九銀十”，而貴陽(yáng)樓盤9月以及十一黃金周的銷售量卻大幅下滑。

　　駁斥“崩盤論”

　　近年來(lái)，讓貴陽(yáng)聲名遠(yuǎn)揚(yáng)的不再是人文景觀、風(fēng)土人情，而是一個(gè)一個(gè)高樓林立、突飛猛進(jìn)的超級(jí)大盤。

　　“全世界找不到一個(gè)城市像貴陽(yáng)一樣建筑面積超百萬(wàn)的大盤隨處可見。在別的城市100萬(wàn)方已經(jīng)算是盤了，而在貴陽(yáng)竟然算是小盤。”業(yè)內(nèi)人士告訴21世紀(jì)網(wǎng)。

　　事實(shí)上，超級(jí)大盤扎堆貴陽(yáng)，也引發(fā)城市無(wú)序擴(kuò)張的憂思。早前就有媒體報(bào)道指出，貴陽(yáng)樓市“仿佛坐在崩盤的火藥桶上”，或?qū)⒊蔀?ldquo;鄂爾多斯”。

　　據(jù)21世紀(jì)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，貴陽(yáng)5個(gè)超級(jí)大盤的建筑面積高達(dá)7420萬(wàn)平方米。16個(gè)超百萬(wàn)大盤建筑面積為12815萬(wàn)平方米。一個(gè)常住人口僅為445.17萬(wàn)人的山城，為何能成為房地產(chǎn)商眼中逐利的超級(jí)大盤根據(jù)地？

　　克而瑞研究在較新發(fā)布的 《城市房地產(chǎn)發(fā)展前景排行榜》報(bào)告中，將貴陽(yáng)列為“中國(guó)房地產(chǎn)投資TOP50強(qiáng)”第29位。

　　令人憂思的是，越來(lái)越多的負(fù)面消息劍指貴陽(yáng)樓盤，“崩盤”、“個(gè)鄂爾多斯”、“供大于求”、“樓價(jià)大幅下跌”等各種傳聞不絕于耳。

　　號(hào)稱中國(guó)大盤的花果園體量1830萬(wàn)平方米，規(guī)劃入住35萬(wàn)人。2010年開盤后，該樓盤一直盤踞著貴陽(yáng)單一樓盤的銷售，該樓盤2012年的銷售量占到貴陽(yáng)樓市成交的一半。

　　圖：貴陽(yáng)超級(jí)大盤—花果園實(shí)景圖

　　“貴陽(yáng)樓市崩盤？這不可能，我才在花果園購(gòu)了一套房子，我身邊有許多朋友都在花果園或未來(lái)方舟購(gòu)二套房。”一位在貴陽(yáng)從事通訊行業(yè)的劉小姐告訴21世紀(jì)網(wǎng)。

　　劉小姐是土生土長(zhǎng)的貴陽(yáng)人，在貴陽(yáng)已經(jīng)有1套房子。類似劉小姐這種購(gòu)房情況在貴陽(yáng)并不是小數(shù)。

　　然而，在花果園購(gòu)房的人更多則是貴陽(yáng)附近的城鎮(zhèn)居民所購(gòu)購(gòu)，如畢節(jié)、黔西南、凱里、安順、遵義等。

　　按照全國(guó)花果園項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，貴陽(yáng)本地的客戶僅占購(gòu)購(gòu)量的35%，貴州地州市和省外客戶則分別占據(jù)50%和15%。

　　在貴陽(yáng)市政府工作報(bào)告中有提到，到2015年，貴陽(yáng)市人口新增目標(biāo)將為150萬(wàn)，按照人均住房面積30平方米算，這又將釋放4500萬(wàn)平方米的潛在需求。

　　中天城投副 總裁李俊在接受媒體采訪時(shí)曾提到，貴陽(yáng)市目前有400多萬(wàn)人口，未來(lái)很可能達(dá)到1000萬(wàn)，因?yàn)楹芸赡軙?huì)有600萬(wàn)人口來(lái)這里安居樂業(yè)。如果未來(lái)十年有 600萬(wàn)人到貴陽(yáng)去置業(yè)，我們不考慮貴陽(yáng)本身的改善型需求，按照人均30平方米來(lái)算，就有1.8億平方米的住宅需求，這就是增量。

　　貴陽(yáng)的整體規(guī)劃是，未來(lái)5-8年有1億多平方米的房地產(chǎn)供給量。像貴陽(yáng)去年大概就是1100萬(wàn)平方米的銷售量，如果每年按5%遞增，1億平方米的住宅面積在第六、第七年就賣完了。

　　2013年7月，大川白金城是繼花果園之后，貴陽(yáng)個(gè)上市的平方米樓盤，也加入貴陽(yáng)超級(jí)大盤的銷售行列。

　3個(gè)超級(jí)大盤大鬧貴陽(yáng)“金九銀十”

　　據(jù) 貴陽(yáng)筑房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2013年上半年(1月至6月)貴陽(yáng)市商品房住宅共成交46606套，成交面積469.3萬(wàn)平方米，對(duì)比2012年上半年貴陽(yáng)市 場(chǎng)整體成交商品房435.53萬(wàn)平方米，2011年成交551.13萬(wàn)萬(wàn)平方米，2010年772.96萬(wàn)平方米，創(chuàng)近四年來(lái)同期成交量新高。在均價(jià)方 面，2013年上半年貴陽(yáng)商品房銷售均價(jià)為4617元/平方米，較2012年同期的4550元/平方米上漲了1.5%，與2011年同期4535元/平方 米的商品住宅成交均價(jià)相比也上漲了1.2%。自此，貴陽(yáng)房?jī)r(jià)連續(xù)三年平穩(wěn)，漲幅并不大。

　　然而，隨著“金九銀十”關(guān)鍵時(shí)刻的到來(lái)，貴陽(yáng)樓市銷售卻不盡人意。一些地產(chǎn)商選擇在9月、10月陸續(xù)推出樓盤。

　　2013年9月貴陽(yáng)市將有超過(guò)40個(gè)項(xiàng)目推盤銷售，其中有不少是純新盤項(xiàng)目，其中不乏一些占地面積和建筑面積雙雙過(guò)百萬(wàn)平方米，甚至有一些建筑面積已超千萬(wàn)的超級(jí)大盤。

　　貴陽(yáng)房?jī)r(jià)地圖

　　大川白金城等項(xiàng)目陸續(xù)推出新盤，花果園、未來(lái)方舟、大川白金城3個(gè)超級(jí)大盤三足鼎立，甚至還有萬(wàn)科城、十里錦城等純新盤項(xiàng)目也開放了銷售。未來(lái)越來(lái)越多的大盤加入混戰(zhàn)，讓貴陽(yáng)住宅成交量同比下降不少。

　　貴陽(yáng)9月份住宅共統(tǒng)計(jì)成交量為7715套,同比2013年8月成交9093套減少1378套,環(huán)比下降15.15%。對(duì)比2012年9月貴陽(yáng)成交8444套，同比減少了729套，下降了8.63%。

　　對(duì)于銷售量的下降，各大開發(fā)商業(yè)費(fèi)盡心思想出各種促銷手段，“購(gòu)房抽家電”和“購(gòu)房打折”儼然成為地產(chǎn)商售房的基礎(chǔ)促銷手段，不少開發(fā)商甚至花高價(jià)請(qǐng)明星駐場(chǎng)增加售樓處人氣。相比購(gòu)房促銷，各大樓盤在真正在價(jià)格上卻出現(xiàn)小幅上漲。

　　根 據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)調(diào)查報(bào)告顯示，在10月1日至7日期間，貴陽(yáng)樓市共計(jì)成交1446套，成交面積12.72平方米，日成交面積1.82平方米，較去年 同期日均成交面積1.47。同比上漲23.37%。但對(duì)比9月份日均成交量2.68平方米下滑了32.18%，參照8月份日均成交量2.74更是下滑了 33.80%。使得貴陽(yáng)樓市“銀十”效果大打折扣。

　　盡管開發(fā)商的促銷手段亂花迷人眼，但是也改變不了今年銷售業(yè)績(jī)下降的情況。業(yè)內(nèi)人士分析，貴陽(yáng)金九銀十出現(xiàn)的銷量下滑現(xiàn)象除了貴陽(yáng)本身屬于三線城市范圍以外，促銷氛圍也不如北上廣深強(qiáng)。

　　如今，在大盤扎堆的貴陽(yáng)，低地價(jià)的利潤(rùn)誘惑與高投入的資金壓力下，也是房開商發(fā)揮貼身肉搏突出重圍機(jī)會(huì)。

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