昨天，國土資源部的副部長徐德明在2014年全國國土資源工作會上透露，今年，我國將出臺《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺，加快組建不動產(chǎn)登記局開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。中國社科院法學(xué)研究所孫憲忠教授接受記者采訪時表示，對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的推行，較重要的就是制度制定后，盡快在各地加以落實，并確保政策執(zhí)行到位。

　　名詞解釋

　　不動產(chǎn)登記又稱為不動產(chǎn)的物權(quán)登記，是權(quán)利人申請國家職能部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。不動產(chǎn)登記為《物權(quán)法》中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。不動產(chǎn)登記被作為一種物權(quán)公示手段。

　　2013年11月20日，國務(wù)院常務(wù)會議通過關(guān)于依法公開制售假冒偽劣商品和侵犯知識產(chǎn)權(quán)行政處罰案件信息的意見，決定整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個部門承擔(dān)。

　　不動產(chǎn)登記設(shè)統(tǒng)一部門

　　徐德明表示，為實施以土地為核心的不動產(chǎn)統(tǒng)一的登記制度，國土資源部將按部署，協(xié)調(diào)有關(guān)部門逐個落實統(tǒng)一登記機構(gòu)、統(tǒng)一登記依據(jù)、統(tǒng)一登記簿證、統(tǒng)一登記信息平臺這四項主要內(nèi)容。是做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的頂層設(shè)計，制度安排。頭先落實好統(tǒng)一登記機構(gòu)和統(tǒng)一登記依據(jù)，盡快協(xié)調(diào)有關(guān)部門，建立部際聯(lián)席會議制度，加快組建不動產(chǎn)登記局，機構(gòu)人員要到位，以加強工作支撐。

　　逐步以全國土地登記信息動態(tài)監(jiān)管查詢系統(tǒng)為基礎(chǔ)，整合推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息管理基礎(chǔ)平臺和查詢服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，推進信息共享。抓緊制定統(tǒng)一的登記簿和證書等登記文書，研究編制不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍調(diào)查規(guī)程和相關(guān)標準。進一步加快農(nóng)村地籍調(diào)查和農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證，完善確權(quán)政策，落實所有者和使用者的土地權(quán)益，與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記做好銜接，同時積極推進農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革，引導(dǎo)土地股份制改革。

　　此外徐德明還強調(diào)，不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記，具體工作主要在地方，特別是市、縣一級，今年要努力爭取將不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作納入地方政府機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變工作，做好省、市、縣的職責(zé)整合和機構(gòu)設(shè)置工作。有的地方特別是一些大城市，土地、房屋行政管理在一個部門，統(tǒng)一登記已經(jīng)有很好的基礎(chǔ)，要積極與其他有關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，爭取把工作再向前推一步，為全國開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提供經(jīng)驗。

　　□解讀

　　不動產(chǎn)登記后受物權(quán)法保護

　　孫憲忠介紹，我國《物權(quán)法》明確的提出，不動產(chǎn)要實行統(tǒng)一登記這一重要制度，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。但《物權(quán)法》只確定了原則，并沒有具體的操作性方案。今后我國進一步推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，主要是為不動產(chǎn)交易提供法律依據(jù)，這也是基于市場經(jīng)濟的需求，防范交易風(fēng)險，保證交易的安全。

　　孫憲忠解釋，比如對普通百姓來說，不動產(chǎn)登記有些類似于購購二手房后去住建部門過戶并領(lǐng)取房產(chǎn)證的環(huán)節(jié)。

　　而購購的房屋的所有權(quán)在某個層面來說是個抽象的概念，只有通過不動產(chǎn)登記環(huán)節(jié)，才能更徹底地受《物權(quán)法》等法律的保護，徹底實現(xiàn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移。這對于不動產(chǎn)所有人來說，是非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

　　各類型不動產(chǎn)各有管理部門

　　孫憲忠介紹，其實不動產(chǎn)登記涉及范圍遠不止房屋這么單一。目前，我國統(tǒng)一進行的不動產(chǎn)登記包括國有建設(shè)用地使用權(quán)在土地管理部門的登記，房屋在房產(chǎn)管理部門的登記；草原、灘涂在農(nóng)業(yè)部的登記；林業(yè)資源在林業(yè)局的登記。沒有對所有不動產(chǎn)進行統(tǒng)一登記，的問題就是存在交易風(fēng)險。
　
　　去年11月20日， 總理主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議決定，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個部門承擔(dān)，理順部門職責(zé)關(guān)系，減少辦證環(huán)節(jié)。建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺。推動建立不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，保證不動產(chǎn)交易安全，保護群眾合法權(quán)益。

　　要確保登記與法律權(quán)利統(tǒng)一

　　對于《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》的主要內(nèi)容，孫憲忠認為，條例應(yīng)頭先明確不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基本制度。厘清制度的一般程序和一般管轄權(quán)。具體來說，包括哪個部門登記，不動產(chǎn)所有者有哪幾類，去哪兒登記，工作流程是什么，都要加以明確。

　　除了國土部明確的“四統(tǒng)一”外，還應(yīng)統(tǒng)一登記的法律效果，確保不動產(chǎn)登記后的法律權(quán)利是統(tǒng)一的。以房屋為例，有的地區(qū)其所有權(quán)證叫“房產(chǎn)證”，有的地方就叫“房地產(chǎn)證”，這種不統(tǒng)一就亟須通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記來加以規(guī)范。不排除以后居民的“房產(chǎn)證”可能改叫“不動產(chǎn)登記簿”或“不動產(chǎn)登記證”。

　　政策出臺之前先堵制度漏洞

　　孫憲忠建議，如果通過人大立法的方式出臺《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法》，權(quán)限較高，覆蓋范圍將較廣。但這一過程相對較長。目前來看，我國很可能先由國務(wù)院出臺《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》。

　　此外孫憲忠透露，目前他了解到國務(wù)院確實可能在年內(nèi)出臺《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》。不過他認為，其實《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》不用過于急著出臺，應(yīng)先充分研究，細化規(guī)定，盡量在出臺前堵住可能存在的制度性漏洞。

　　阻力來自部門利益糾葛

　　對于推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，孫憲忠認為，的阻力將來自于利益糾葛。一方面不動產(chǎn)價值極高，又直接牽涉?zhèn)€人經(jīng)濟利益，不排除有人對此登記采取抵觸態(tài)度。同時，目前不動產(chǎn)登記又牽涉到不同的執(zhí)法部門，這些部門的相關(guān)隊伍是否合并、精簡的安置問題，都需先通過頂層設(shè)計定調(diào)。

　　基于不動產(chǎn)價值高昂的特性，孫憲忠提出在制度推行中還要明確有關(guān)罰則，例如登記機關(guān)工作失誤導(dǎo)致誤登記對所有者權(quán)益造成損害，以及登記人員串通他人規(guī)避法律以權(quán)謀私，都應(yīng)該對如何處理、處罰加以限定。

　　□影響

　　1.是否是遏制腐敗的途徑？

　　仍需后續(xù)制度支持

　　此前有觀點認為，不動產(chǎn)登記制度具有“反腐”功能，將使一些官員不敢違規(guī)持有房產(chǎn)。

　　孫憲忠則認為，不動產(chǎn)登記并不具有直接“反腐”功能，這并不是為了信息公開。因為不動產(chǎn)登記雖然將是面向全民的，但其信息只能向特定的利益關(guān)系人公開。而反腐只涉及官員群體，明顯屬于一個制度次生問題，需要后續(xù)推出相關(guān)的官員財產(chǎn)公示制度。但有專家表示，這對于違規(guī)持有房產(chǎn)的公務(wù)員來說仍有震懾作用。

　　2.對抑制房價會有何影響？

　　難對樓市有大影響

　　有專家表示，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將難以起到抑制房價過快上漲的作用。但亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓稱，不動產(chǎn)登記條例出臺，能逼出部分存量二手房，但不會對樓市供應(yīng)產(chǎn)生巨大的“傾向力”。他認為，房價是供給者與需求者間討價還價的過程，可以預(yù)見的是在未來中國經(jīng)濟的增長過程中，剛需是主體，保值投資需求、投機需求將會大幅壓縮。未來房價是否上漲，則主要取決于供給。

　　3.為開征房地產(chǎn)稅做準備？

　　登記與征稅無聯(lián)系

　　此前有專家認為，不動產(chǎn)登記系統(tǒng)及房屋價值動態(tài)評估系統(tǒng)是房產(chǎn)稅全面開征的兩大必要技術(shù)前提。目前一二線城市的房屋價值動態(tài)評估系統(tǒng)在逐漸完善。如果不動產(chǎn)登記系統(tǒng)能夠建立，房產(chǎn)稅的推進將會明顯加速，也會促進住房信息全國聯(lián)網(wǎng)這兩件業(yè)內(nèi)大事的推行。但對此，孫憲忠認為，這三者均是孤立事件，并沒有必然聯(lián)系，其推行與推廣，也不存在什么因果關(guān)系。

　　4.個人信息是否會被泄露？

　　以人查房或仍被禁

　　不動產(chǎn)登記信息公開，會否造成個人信息泄露，也成為推進工作的障礙。中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉此前接受記者采訪時表示，建立統(tǒng)一登記的難點在于涉及到個人私有財產(chǎn)或者隱私，人們存在理解上的誤差，不愿意配合，這與國人“有財不外露”的觀念有關(guān),同時也存在個人財產(chǎn)信息泄露的危險。但據(jù)多方報道顯示，即將在今年6月出臺的不動產(chǎn)登記條例，以人查房或仍被嚴格禁止。

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