頭套房貸款還清再購(gòu)房享受頭套房政策,記者近日在本市部分銀行網(wǎng)點(diǎn)采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)有不少人來(lái)咨詢或辦理房貸業(yè)務(wù)，甚至有計(jì)劃改善住房的市民，有意提前將頭套房貸款還清，以便在購(gòu)購(gòu)二套房時(shí)能享受到房貸優(yōu)惠政策。

　　房貸新政催生還貸熱

　　“我申請(qǐng)房貸的時(shí)候趕上政策好，商貸利率比基準(zhǔn)打了八折。”來(lái)銀行咨詢房貸業(yè)務(wù)的市民趙先生告訴記者，他現(xiàn)在有近15萬(wàn)元的商業(yè)貸款沒還，還有8年按揭貸款才到期。聽說(shuō)較近房貸政策有可能調(diào)整，他想問問是否有必要提前還貸。

　　趙先生說(shuō)，他的這套按揭住房只有60平方米，經(jīng)過(guò)幾年工作有了些積蓄后，他開始考慮換套住房。如果還清房貸之后就能“不認(rèn)貸”的話，那他把現(xiàn)有住房賣掉再購(gòu)房就能享受頭套房的條件了。“頭套房的頭付至少要交全款的三成，而二套房則至少要六成，這之間的差別可大多了。”趙先生說(shuō)，如果購(gòu)套100萬(wàn)元的新房，30萬(wàn)元的頭付差別直接決定了能不能辦得了按揭貸款。

　　“從國(guó)慶節(jié)后個(gè)工作日開始，就有不少來(lái)咨詢、辦理提前還貸業(yè)務(wù)的客戶。”接待趙先生的銀行工作人員介紹，這些客戶大多是想還清房貸之后再按照新標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)套新房。“還有的客戶是在9月剛提交房貸申請(qǐng)的，今天可以發(fā)放貸款了，卻告訴我想延期辦理，要等等新政落地后的折扣優(yōu)惠。”

　　8.5折利率預(yù)售成主流

　　房貸新政“攪亂了”長(zhǎng)假后的周。在明確的預(yù)期與尚未坐實(shí)的現(xiàn)實(shí)之間，樓市購(gòu)賣雙方都有點(diǎn)沉不住氣。不少中介開始了“預(yù)銷售”，樓市變數(shù)激增。

　　“您的房貸不是已經(jīng)還清了嗎，再購(gòu)房就可視作頭套，頭付三成，利率8.5折。正式合同等到各銀行房貸新細(xì)則下來(lái)后再簽。”近些天，在天津南海河教育園附近的幾個(gè)售樓處，銷售員們不厭其煩地向購(gòu)房者解釋。

　　“我們這幾天賣了16套新房，是過(guò)去兩個(gè)月的總和。其中14套房子約定好是基準(zhǔn)利率的8.5折，另2套約定好是基準(zhǔn)利率的9折，正式合同等房貸細(xì)則下來(lái)后就簽。”天津一家房地產(chǎn)中介的銷售經(jīng)理李青告訴記者，目前他們還沒有接到四大行的房貸優(yōu)惠細(xì)則，“各家銀行都在相互觀望，看別人怎么出牌，但‘認(rèn)貸不認(rèn)房’、頭套房還清貸款再貸仍算頭套，已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖铝?，畢竟央行和銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)發(fā)文了。”據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這兩天，中介經(jīng)辦的新房中，給出的意向性房貸利率大多居于基準(zhǔn)利率的8折至9折之間，以8.5折為主流。

　　假離婚不再是“好招”

　　而當(dāng)初為了享受頭套房?jī)?yōu)惠而假離婚的人，卻因?yàn)樾抡酌σ粓?chǎng)，市民程先生夫婦就是其中一例。今年5月，為享受頭套房待遇，程先生夫婦辦理了假離婚，協(xié)議名下的兩套房子每人一套。

　　然而在他們離婚不到四個(gè)月，房貸新政出臺(tái)了。按照新政規(guī)定，完全有能力提前還貸的程先生夫婦根本無(wú)須離婚。更令人遺憾的是，在假離婚期間，程先生夫婦的感情出現(xiàn)變故，一方不想復(fù)婚。

　　“新政落地，真是有人歡喜有人愁啊，那些假離婚的算是白離了。”從事房產(chǎn)中介工作近10年的朱先生說(shuō)，“去年國(guó)五條出臺(tái)以后，大概四五月份假離婚的較多，除了避稅就是規(guī)避二套房的高頭付高利率。”

　　朱先生告訴記者，以前他在銷售住房時(shí)，有不少客戶主動(dòng)咨詢假離婚事宜。為了促成交易，他和同事們也都曾向業(yè)主或購(gòu)房者建議過(guò)假結(jié)婚、假離婚，“扣除外在因素，假離婚的成本也就是領(lǐng)個(gè)離婚證交個(gè)工本費(fèi)，你不離婚就要多掏幾十萬(wàn)元，哪個(gè)更劃算？”

　　如今新政落地，朱先生也松了口氣，“建議別人離婚畢竟不是好事兒，現(xiàn)在總算沒有那么重的負(fù)罪感了。”

　　提前還貸還需精打細(xì)算

　　新的房貸政策讓不少房貸者考慮是否提前還貸，以便于購(gòu)購(gòu)二套住房。對(duì)于這個(gè)問題，銀行理財(cái)師建議購(gòu)房者進(jìn)一步精打細(xì)算。如果要提前還款，各銀行要收取一定的違約金。大部分銀行是按照提前還款金額的百分比收取，也有些銀行是按照貸款余額的比例收取，有的銀行是收取幾個(gè)月的利息，還有些銀行是收取固定的金額。所以想要提前還貸的市民，應(yīng)該先弄清楚自己貸款的銀行提前還款的政策，計(jì)算提前還貸的成本，權(quán)衡后再作決定。如果你有好的投資理財(cái)?shù)那揽梢员茹y行還貸的利息掙得多，建議應(yīng)該選擇投資。

　　如果確定提前還款對(duì)自己收益更大，則需要注意三個(gè)技巧：頭先，貸款人選擇貸款期限越短越好，這樣可以避免不必要的利息損失，因?yàn)橘J款期限越長(zhǎng)，支付的利息越多。其次，在貸款的方式上，貸款人應(yīng)采用“等額本金還款法”。這種還款方式的優(yōu)點(diǎn)是本金保持不變，利息逐步遞減，其間若選擇提前還貸，歸還的本金多，利息支出就相對(duì)減少。而等額本息還款法每月償還金額相等，在償還初期利息支出，本金較少，以后利息支出逐步減少，本金逐步增加。因此，貸款同樣到某個(gè)時(shí)點(diǎn)，“等額本息還款法”所要支付的利息高于“等額本金還款法”，而在提前還貸時(shí)已支付的利息是不退還的，所以，這樣就相對(duì)多支付了許多不應(yīng)該提前支付的利息。較后，如果購(gòu)房人在看中新房或換大房時(shí)，可采用轉(zhuǎn)按、加按、換按方式解決，避免利息損失。

　　不過(guò)對(duì)于那些還款時(shí)間已經(jīng)過(guò)了一半的市民來(lái)說(shuō)，提前還款就沒有多大必要。因?yàn)榈阮~本息還款的還款利息支出通常集中在還款初期。而對(duì)于那些等額本息已到還款中期或是等額本金還款已過(guò)1/3期的，利息基本上已經(jīng)支付得差不多了，提前還款的部分則更多的是本金，利率漲跌對(duì)還款數(shù)額的影響不會(huì)太大，再選擇提前還貸就沒有多大意義了。

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