貸款雖然是個(gè)時(shí)髦詞，但按照國(guó)人長(zhǎng)期形成的無(wú)債一身輕的消費(fèi)理念，這個(gè)時(shí)髦還是很難流行。房子這個(gè)非購(gòu)不可的大件，化解了貸款的人氣危機(jī)，讓其幾乎成為當(dāng)今城市居民一項(xiàng)不得不嘗試的行為。話說(shuō)回來(lái)住宅商品化也推行了沒(méi)幾年，對(duì)很多家庭而言，因?yàn)榉孔诱业姐y行，還是人生頭一遭，找來(lái)幾個(gè)既成購(gòu)房“負(fù)翁”，通過(guò)他們的故事讓大家了解一下貸款購(gòu)房者的生活，再找來(lái)幾家銀行的理財(cái)專家，讓他們介紹一點(diǎn)貸款購(gòu)房的原則。

樓市“負(fù)翁”生活寫(xiě)照

用“痛并快樂(lè)著”來(lái)描述“負(fù)翁”們的生活狀態(tài)，其實(shí)也并不完全恰當(dāng)，高收入者也有當(dāng)“負(fù)翁”的，但他們的“負(fù)”可能在幾個(gè)月時(shí)間就能解套，而收入中等或偏下的“負(fù)翁”們，卻時(shí)常能夠倒出些表面惹人艷羨的境遇下、自己心里有數(shù)的苦水。

個(gè)案一：快樂(lè)不起來(lái)的單身漢

主人公：劉先生，28歲，公司職員。貸款25萬(wàn)元，月供1700多元。

我是2003年購(gòu)的房子，按當(dāng)時(shí)的情況，1700元的月供難不倒我，那時(shí)候我一年大約能掙七萬(wàn)元左右，公積金一個(gè)月接近1000元，我每月還貸，自己掏700多元就可以了。我原先是標(biāo)準(zhǔn)的“娛樂(lè)動(dòng)物”，每個(gè)月花在吃喝玩樂(lè)上的錢(qián)要 2000多元。剛購(gòu)房的那段時(shí)間，這個(gè)習(xí)慣沒(méi)有什么改變，只是有時(shí)因?yàn)橄氲揭獌斶€家里人的援助，會(huì)收斂一點(diǎn)。

過(guò)了半年，我的工作發(fā)生了變化，被專業(yè)調(diào)整了工作崗位，收入銳減，每個(gè)月到手的錢(qián)也就是2000元左右，除掉700多元和各種正常開(kāi)支，每個(gè)月剩下的錢(qián)還不到 1000元，不敢出去玩了，玩也是搭別人的順風(fēng)車(chē)。后來(lái)想了個(gè)招，住公司的宿舍，把房子租出去，這樣房租和公積金的組合就可以還貸，我的日子好過(guò)了一點(diǎn)點(diǎn)。

可工作的變動(dòng)還沒(méi)有完，公司搞調(diào)整，我又要去一個(gè)待遇更差的部門(mén)，考慮再三，我辭職了。有大約三個(gè)月時(shí)間，我沒(méi)有工作，工資和公積金全都沒(méi)有了，我和房子都靠自己的一點(diǎn)積蓄和租金養(yǎng)活著。有時(shí)真想把房子賣(mài)掉，可后來(lái)一想，無(wú)論如何這也是我在青島的先進(jìn)個(gè)人財(cái)產(chǎn)，留著吧。

現(xiàn)在我找了新工作，公積金遠(yuǎn)沒(méi)有原來(lái)的高，收入也就 3000元左右，還貸還是比較累。曾經(jīng)有一段時(shí)間，房子沒(méi)人租，自己住著，晚上連電視都舍不得看，想想，這個(gè)房貸真是改變了我的生活。

個(gè)案二：一對(duì)夫妻兩個(gè)“負(fù)翁”

主人公：邱先生，張女士，白領(lǐng)。兩人年收入約10萬(wàn)元。貸款15萬(wàn)元，月供1500多元。

我們 2003年訂婚，很快就購(gòu)了房子。當(dāng)時(shí)也考慮要購(gòu)套好點(diǎn)的，后來(lái)一想，何必讓自己活得那么累，就聽(tīng)朋友的，購(gòu)了套二手房，地段還不錯(cuò)，現(xiàn)在住著也比較開(kāi)心。

我們的房子大約花了36萬(wàn)元，貸款15萬(wàn)元。10年期，月供在1500多元。其實(shí)這點(diǎn)月供對(duì)我們倆來(lái)說(shuō)，真的并不太累，我們倆的公積金加起來(lái)能有 1100元，也就是說(shuō)，每個(gè)月從工資單上圈下來(lái)的錢(qián)也不過(guò) 400元左右，我們倆的工作都還不錯(cuò)，年收入接近10萬(wàn)元，房子現(xiàn)在不是我們的煩惱。

但我們覺(jué)得，不管怎么說(shuō)，貸款購(gòu)房還是有很多好處，比如夫妻倆至少可以在形式上同舟共濟(jì)，我們倆每月會(huì)一人拿出200元，合作購(gòu)房嘛，其實(shí)小兩口有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)壓力，只要不大，也還是不錯(cuò)的。

購(gòu)房這幾年，我們倆都比過(guò)去節(jié)儉了很多，但這并沒(méi)有影響我們的生活質(zhì)量，好像節(jié)儉只是一種因?yàn)橘?gòu)房形成的習(xí)慣而已。這幾年，我們有空就出去旅游。

過(guò)些日子，我們還準(zhǔn)備貸款購(gòu)輛車(chē)，生活就是生活，消費(fèi)也是為了生活質(zhì)量，我們貸款消費(fèi)的格言是：只要不影響生活……

購(gòu)房貸款精打細(xì)算

任何一筆經(jīng)濟(jì)賬都需要當(dāng)事人去精打細(xì)算。柴米油鹽尚且如此，動(dòng)輒幾十萬(wàn)元的房貸，更是需要人們把功夫下足了，理性，“負(fù)翁”同樣可以安心享受生活的快樂(lè)。

等額本息OR等額本金？

個(gè)人住房貸款的還款方式較常見(jiàn)的為等額本息還款法和等額本金還款法兩種。

青島招行理財(cái)師藉彤經(jīng)理介紹說(shuō)，等額本息的還款方式每月還款額相同，容易進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，初期還款較等額本金的還款方式壓力小。等額本金每月還本金相同，利息遞減，月還款金額逐月減少。但前期還款金額較大。兩者的主要區(qū)別在于，前者每期還款金額相同，客戶還貸壓力均衡，但利息負(fù)擔(dān)相對(duì)較多；后者之所以叫“遞減還款法”，是因?yàn)轭^期還款壓力大，但以后的還款金額逐月遞減，利息總負(fù)擔(dān)較少。

理財(cái)師們分析說(shuō)，選擇還貸方式要跟個(gè)人或家庭的經(jīng)濟(jì)情況結(jié)合起來(lái)，一般來(lái)說(shuō)，等額本息還款法適合比較年輕、收入不是很高很穩(wěn)定或是年齡偏大的貸款者。而等額本金還款法適合35歲至45歲、事業(yè)穩(wěn)定、收入較高的人群?！　∞r(nóng)業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)師林先生為記者舉例說(shuō)，前段時(shí)間，他們?cè)鲞^(guò)一個(gè)房貸個(gè)例。申請(qǐng)貸款人是一個(gè)工作兩年的小伙子，月收入4000元左右。想貸款20萬(wàn)元，分10年還清。當(dāng)時(shí)了解到，小伙子目前還沒(méi)有結(jié)婚計(jì)劃，一人在青島創(chuàng)業(yè)，按照他的想法，他考慮采取等額本金還款法。我們研究了他的個(gè)案后告訴他，如果按照他的想法，他必須在前幾年承擔(dān) 2500元上下的月供。但考慮到他工作時(shí)間不長(zhǎng)，工作沒(méi)有一個(gè)比較穩(wěn)定的基礎(chǔ)，積蓄也不多，如果采用遞減法還貸，其前幾年的生活質(zhì)量會(huì)受到影響。而如果采用等額本息還款，則月供應(yīng)是 2100多元，也就是說(shuō)，在前幾年，他每月可以少還400元左右的貸款。經(jīng)過(guò)再三考慮，小伙子較終接受了我們的建議，延長(zhǎng)了還貸期限，并選擇了等額本息還款法。

每月還款多少為宜？

早在去年，銀監(jiān)會(huì)就有內(nèi)部規(guī)定，個(gè)人貸款的月還款額不得超過(guò)收入的50％，這只是銀行方面對(duì)個(gè)人貸款還貸額度的一個(gè)上限規(guī)定，很多理財(cái)師表示，如果從不影響生活質(zhì)量的角度出發(fā)，個(gè)人或家庭的貸款月還貸額較好在 40％或 30％以內(nèi)。招商銀行的管先生舉例說(shuō)，比如一個(gè)三口之家，夫妻倆月收入在 6000元左右，如果貸款30萬(wàn)元10年還清，采用等額本息法還貸，月供就要 3100多元，占去了其月收入的 50％，這樣，夫妻倆的生活會(huì)很累。同時(shí)孩子需要受教育，每月的投入要在 1000元左右，夫妻倆的各種開(kāi)支在1000元左右，那么每個(gè)月，這個(gè)家庭剩下的靈活支配資金只有1000元左右，這個(gè)本來(lái)生活屬于中等偏上的家庭，生活水準(zhǔn)一定要受影響。

所以，銀行方面會(huì)建議其延長(zhǎng)還貸期限或降低貸款額度，以降低月供。

青島招行的理財(cái)師藉先生則認(rèn)為，每月的還款額應(yīng)因人而異，不能用簡(jiǎn)單的數(shù)字比例去要求。比如一個(gè)月收入 20000元以上的家庭，即使月還款額占收入比例達(dá)到了 60％，其每月可支配的收入還可以達(dá)到8000元，生活照舊不錯(cuò)，銀行只要認(rèn)為其收入穩(wěn)定性高，也可以為其放貸。

提前還貸合算嗎？

利率上調(diào)時(shí)，很多人想著提前還貸，那么提前還貸是否合算？工行青島分行的理財(cái)師李先生認(rèn)為，提前還貸確實(shí)可以省下一筆利息，但相對(duì)而言，還是規(guī)劃好貸款期限或還款方式更為合算。

他舉例說(shuō)，市民丁先生準(zhǔn)備向銀行申請(qǐng)一筆20萬(wàn)元 10年期的貸款用于購(gòu)房，同時(shí)又打算在手頭資金充裕時(shí)，用四五年的時(shí)間就將貸款全部還清，以節(jié)省一部分利息。以“等額本息還款法”計(jì)算，一筆 20萬(wàn)元 10年期的貸款，在第 5年末提前還貸的話，總利息支出為萬(wàn)余元。而該筆貸款只按揭 5年的話，總的利息支出不到 3萬(wàn)元，貸款期限越長(zhǎng)，利率越高。

所以，事先合理控制好住房貸款期限的長(zhǎng)短，顯然比到時(shí)再提前還貸更能夠省錢(qián)。

不同還款方式對(duì)提前還貸的影響也有差別。采用等額本金還款法比等額本息還款法先期支付的利息要少，所以提前還貸也就能省下不少錢(qián)。

當(dāng)然，也有理財(cái)師指出，提前還貸還要結(jié)合自己的經(jīng)濟(jì)情況?！　　　　?

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