從如今的繼承案件來看,房產在繼承案件中占有相當大的比例。然而由于我國房產類型多樣,也造成了繼承案件中房產處理的復雜性。為此,本報找來北京廣衡律師事務所的趙三平律師,讓其就生活中常見的房產類型可能涉及到的繼承問題進行了總結歸納。

    第1類

    擁有所有權的房產

    此類房產又可分為單獨所有、共同共有和按份共有。

    單獨所有

    即指個人擁有房產的完全產權。在此情況下,房屋的繼承比較簡單,該公民的繼承人有遺囑的按遺囑繼承,沒有遺囑的,按法定繼承。

    共同共有

    一般存在于家庭關系中,如夫妻共有房屋、家庭共有房屋。在此情況下,在公民后,先要將該房屋屬于共有人的部分刨除,剩下死者所有的部分作為遺產,由死者的相關繼承人繼承。比如,夫妻共同所有的房屋,一方后,先將房屋屬于另一方的分離出去,一般夫妻各占一半份額,剩余的一半份額才由死者的繼承人繼承。

    按份共有

    和共同共有不同的只是死者對房屋擁有產權的份額在生前既是確定的,死后,只有這部分份額,比如房屋的三分之一、二分之一,屬于死者的合法遺產,由死者的繼承人繼承。比如,該房產是兄弟之間購購的,購購時支付的金額不同,兄弟之間按照出資金額占房屋全款的比例按份共有房屋,其中一個兄弟去世,他的繼承人只能繼承死者所占有的房屋份額。還有一些夫妻,在婚姻存續(xù)期間就約定財產的具體份額,比如約定房屋丈夫占40%,妻子占60%。同樣,一方去世后,其繼承人只能繼承屬于死者的份額部分。

    值得注意的是,現(xiàn)實生活中還存在著公民尚未完全取得所有權便突然死亡時的個人的情況。比如公民在簽訂完房屋購賣合同后,在辦理過戶手續(xù)取得產權登記證前突然死亡,由于我國對房屋的產權實行登記制度,此時的房屋購賣合同并不是房屋產權的有力憑證,房屋購賣合同在法律上只屬于債權的范疇,表示你可以得到房屋產權。這種情況下,實踐中,繼承人可先繼承合同權利,待房產證取得后,再繼承。

    第2類

    只擁有使用權的房屋

    除了普通商品房外,還有央產房、軍產房、公租房等等。由于這類房屋政策性很強,能否繼承主要看政策的規(guī)定。

    只有使用權,但可以繼承的房屋

    有一些央產房、軍產房等不能上市交易,雖然只有使用權,但政策允許繼承。當然,繼承的也只能是使用權,即死者的繼承人對該房屋共同擁有使用權。然而多個繼承人如何公平、合理并友好的行使共同的使用權,在實踐中一直是個復雜的問題。比如,有的繼承人要自己居住,有的繼承人希望出租,收取租金;有的繼承人抱怨自己使用的空間小,有的繼承人認為公共區(qū)域無人維護等等,往往矛盾百出。

    只有使用權,但不能繼承的房屋

    此類房屋比較典型的是公租房。公租房的性質是租賃,對于租賃的房屋,公民不擁有所有權,而且使用權也不能繼承。

    有一些公租房,在原有承租人死亡后,同住同戶口的繼承人可以向房屋所屬單位申請變更為新的承租人,繼續(xù)承租居住該房屋。但有些公租房,已經不能變更承租人,理論上,原承租人死亡后,除配偶尚活著需要居住外,房屋所屬單位可收回該房屋。

    實踐中,必須結合公租房的政策以及案件的具體情況,具體分析和處理。

    還有一類就是城鎮(zhèn)居民購購的農村集體土地上的房屋,即所謂的“小產權房”,也不能繼承。

    按照我國現(xiàn)有的法律和政策,國家不允許城鎮(zhèn)居民購購農村集體土地上的房屋,更不承認此類房屋的產權。所以,此類房屋不屬于繼承法上規(guī)定的公民的合法財產,因此不能繼承。

    第3類

    農村宅基地及上房屋

    宅基地只有本集體組織成員才可申請取得,而且有“一戶一宅”原則,所以,它的繼承還關系到繼承人的身份問題。

    如果繼承人和死者一樣均是本集體組織成員,其繼承死者的宅基地和房屋一般都是沒有問題的。

    如果繼承人不是本集體組織成員,甚至已經成為城鎮(zhèn)戶口,因宅基地使用權具有一定的人身依附性,其取得需要主體符合特定的身份,即本集體經濟組織成員。因此,非本集體經濟組織成員無權繼承宅基地使用權,但是建造在宅基地之上的房屋可以繼承,同樣,繼承后如何真正實現(xiàn)居住、使用的權利,依然需要有關法律和規(guī)定不斷探索和完善。

    趙三平說,現(xiàn)實生活中的情況遠比上述內容紛繁復雜,他只是抽繭剝絲地概括了幾種常見的情形,果真遇到糾紛時,仍要結合案件的具體事實和情況詳細分析和論述。

    鏈接:

    《繼承法》

    第三條遺產是公民死亡時的個人合法財產,包括:

    (一)公民的收入;

    (二)公民的房屋、儲蓄和生活用品;

    (三)公民的林木、牲畜和家禽;

    (四)公民的文物、圖書資料;

    (五)法律允許公民所有的生產資料;

    (六)公民的著作權、專利權中的財產權利;

    (七)公民的其他合法財產。

    十六條夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的共同所有的財產,除有約定的以外,如果分割遺產,應當先將共同所有的財產的一半分出為配偶所有,其余的為被繼承人的遺產。

    遺產在家庭共有財產之中的,遺產分割時,應當先分出他人的財產。

    《較高人民法院關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國繼承法>若干問題的意見》

    3.公民可繼承的其他合法財產包括有價證券和履行標的為財物的債權等。

    《土地管理法》

    第十條農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的,由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理;已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的,由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理;已經屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農民集體所有的,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農村集體經濟組織經營、管理。

    第六十二條農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
 

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