中國(guó)的樓市的成長(zhǎng)與發(fā)展，總是離不開國(guó)家政策的調(diào)整，或壓或救。經(jīng)歷了2014年的樓市蕭條，2015年樓市利好政策頻出，釋放出政府積極救市 的信號(hào)。3月，兩大新政再次出臺(tái)，組合拳出手，措施超預(yù)期，政策放松預(yù)期更明確!除了房產(chǎn)股飛漲，還將給老百姓購房、賣房帶來什么影響呢?

　　一、2015年3月那些刷爆朋友圈的新政

　　(1)二套房頭付款比例調(diào)整

　　3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知,對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，較低頭付款比例調(diào)整為不低于40%。調(diào)整后，具體頭付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

　　(2)提升公積金利用率

　　調(diào)整后，繳存職工家庭使用住房公積金貸款購購頭套普通自住房，較低頭付20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購房，較低頭付30%。

　　(3)二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年改為2年

　　財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局30日聯(lián)合發(fā)布消息，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，我國(guó)將從3月31日起對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策作出調(diào)整。調(diào)整前，房本不滿5年進(jìn)行出售需繳納營(yíng)業(yè)稅;調(diào)整后，房本只要滿2年(含2年)，便可免繳營(yíng)業(yè)稅。

　　二、樓市新政有何實(shí)質(zhì)影響?

　　看業(yè)內(nèi)人士大膽預(yù)測(cè)：

　　1、購購力與房?jī)r(jià)

　　二套房頭付政策將使得二套房購購者的購房能力回到2012年前，或?qū)⒗瓌?dòng)銷售額增加1%~5%;公積金頭付比例下調(diào)將推動(dòng)頭次置業(yè)人群入場(chǎng)，拉 動(dòng)5%~10%的新增需求;如若伴隨各地公積金貸款上限打開，效果將更加明顯。營(yíng)業(yè)稅減免將來影響市場(chǎng)交易中約20%的二手房屋，其有效房?jī)r(jià)將下降5%- 6%。

　　2、市場(chǎng)表現(xiàn)

　　從市場(chǎng)層面來講，量?jī)r(jià)齊漲幾率將大大增加。二套房頭付比例的降低，對(duì)于購房者來說，疊加之前的取消限購政策影響，購房者很可能再次積極入市。松動(dòng)的信貸政策使得購房者難以再期待價(jià)格下調(diào)回歸合理。

　　但也有人認(rèn)為，改善型需求購房者的頭付能力比較強(qiáng)，降頭付對(duì)他們的影響可能沒那么大。松綁二套房貸款政策預(yù)期愈發(fā)強(qiáng)烈，如果一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上 漲，不僅老百姓難以接受，恐怕也不是政策層面所樂見的。對(duì)于這種擔(dān)心，有專家表示，房地產(chǎn)漲價(jià)肯定是不健康的，但是在目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，降價(jià)帶來的 問題更多，兩會(huì)中也提到，未來市場(chǎng)是均衡發(fā)展，托底也很重要。

　　3、銀行政策

　　對(duì)于新政的實(shí)施，相關(guān)銀行人士表示，他們?cè)谑盏缴霞?jí)行的通知后，會(huì)馬上按照新政策執(zhí)行，目前正等待各總行的細(xì)則落地。

　　針對(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)層面，專家認(rèn)為只要避免人為“做高評(píng)估價(jià)”的現(xiàn)象，就不會(huì)有太大風(fēng)險(xiǎn)。畢竟，二套房頭付仍然會(huì)普遍在4成以上。銀行也會(huì)根據(jù)不同城市、不同片區(qū)的樓市風(fēng)險(xiǎn)，來確定頭付比例的。

　　4、股價(jià)

　　二套房貸頭付比例下調(diào)，勢(shì)必對(duì)地產(chǎn)股帶來影響。

　　中午央行緊急通知媒體開會(huì)之后，降低二套房頭付比例的傳言就已蔓延開來。受此消息影響，午后地產(chǎn)板塊狂飆，漲幅超3%，榮安地產(chǎn)、中關(guān)村漲停，招商地產(chǎn)等漲幅居前。房地產(chǎn)B基金漲近8%。在當(dāng)前牛市利好大環(huán)境下，地產(chǎn)股可能會(huì)迎接新一輪的暴漲。

　　三、延伸閱讀：二套房頭付政策調(diào)整

　　5年來，我國(guó)對(duì)“二套房貸”的政策經(jīng)歷了由“頭付比例不低于50%”到“頭付比例不低于60%”，從“認(rèn)房又認(rèn)貸”到“認(rèn)貸不認(rèn)房”的變化。

　　2010年4月17日，國(guó)務(wù)院為了堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(簡(jiǎn)稱《國(guó)十條》)。

　　《國(guó)十條》規(guī)定：對(duì)貸款購購套住房的家庭，貸款頭付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。同時(shí)，銀行對(duì)二套房認(rèn)定是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即只要手頭有一套房，不管是否為貸款所購，其再貸款購房時(shí)均被視為購購二套房。

　　2011年1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”)，要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購購套住房的家庭，頭付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)“限貸”政策作出調(diào)整。其中，“二套房貸”的松綁尤受關(guān)注，被市場(chǎng)普遍稱為“認(rèn)貸不認(rèn)房”，但此次二套房的頭付比例依然執(zhí)行頭付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍的政策。

　　樓市注入強(qiáng)心劑 市場(chǎng)反應(yīng)各異

　　樓市在經(jīng)歷了2014年的冷冬之后，如今似乎有些春意漸濃的意味。樓市調(diào)控一再松綁，使得不少人覺著房?jī)r(jià)要開始大漲，其實(shí)這是一種不切實(shí)際的期待，也是對(duì)市場(chǎng)和政策的誤讀。

　　頭套房：反應(yīng)比較理性

　　距離新政推出已有一周時(shí)間，各開發(fā)商會(huì)有何反應(yīng)?位于市的一家樓盤銷售經(jīng)理說道：“目前我們的營(yíng)銷方案還沒有改變，優(yōu)惠仍舊很多，雖然外地已經(jīng)有漲價(jià)傳聞，但是我們還沒有?！?/p>

　　世紀(jì)大道一樓盤營(yíng)銷總監(jiān)介紹到：“我們這幾天主要的事情就是研究政策，開會(huì)商討下一步推盤細(xì)節(jié)。現(xiàn)階段醞釀漲價(jià)我認(rèn)為是不明智的，主要還是以跑量為主，但不排除減少例如購房裝修、家電等類似優(yōu)惠環(huán)節(jié)?！?/p>

　　根據(jù)咸陽各個(gè)開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)反饋，目前咸陽樓市仍舊以跑量為主。與其他城市出現(xiàn)漲價(jià)傳聞不同，咸陽樓市目前暫未出現(xiàn)漲價(jià)現(xiàn)象，多數(shù)開發(fā)商還是略顯理性。

　　在陳陽寨附近的幾個(gè)新盤售樓處，有幾組看房者正在了解樓盤情況，在問及他們對(duì)于新政的看法時(shí)，多數(shù)購房者還是顯得較為理性，并沒有因?yàn)樾抡庇诔鍪帧?/p>

　　據(jù)售樓處工作人員介紹，新政出臺(tái)后，這幾天過來看房的客戶并沒有明顯增加，一方面是由于上班時(shí)間，另一方面則與有些客戶還處于市場(chǎng)觀望期，房貸政策還未在地方落實(shí)有關(guān)，但是也有不少年輕購房者來詢問公積金貸款購房的相關(guān)事宜。

　　二手房：提振市場(chǎng)信心

　　無論是二套房頭付比例的大幅下調(diào)，還是個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的調(diào)整，應(yīng)該說對(duì)二手房市場(chǎng)的影響較一手房更為明顯，樓市流動(dòng)性有望增強(qiáng)。

　　對(duì)于改善型需求的購房者來說，大、中戶型的房子將會(huì)受到更多的青睞。特別是一些新近幾年交付的房源，可能由于“5變2”政策的實(shí)行而得益，加快成交速度。不過，無論是頭付比例下調(diào)，還是營(yíng)業(yè)稅調(diào)整，對(duì)市場(chǎng)信心的提振意義更為明顯。

　　昨天上午，人民路某中介門店經(jīng)理告訴記者，政策落地后，他和同事都接到了不少購房者關(guān)于政策咨詢的電話，普通住宅享受“5變2”的政策福利還是相當(dāng)可觀的，少則幾萬元，多則一二十萬元。他認(rèn)為，新政出臺(tái)可能在短期內(nèi)會(huì)一定程度提升二手房的成交量。

　　樓市新規(guī)之下置業(yè)者喜憂參半

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市新規(guī)之下，對(duì)于剛需、改善來說可謂喜憂參半。但是就咸陽樓市來說，房?jī)r(jià)不會(huì)上漲，未來新規(guī)實(shí)施，如何落實(shí)還需要更為細(xì)致且適合落地性政策出臺(tái)。

　　【剛需置業(yè)】早過戶損失多

　　王先生上月購購了一套滿2年而未滿5年的普通住宅，3月中旬過了戶，交了5萬左右的營(yíng)業(yè)稅，而較近財(cái)政部出臺(tái)的新政策規(guī)定，免征營(yíng)業(yè)稅的年限由原先5年改為2年，自己這套房子剛好符合條件，就因?yàn)樽约哼^早了幾天，營(yíng)業(yè)稅多出好幾萬。

　　王先生自嘲成了名副其實(shí)的“冤大頭”，但轉(zhuǎn)念一想，如果在政策后過戶，萬一碰上漲價(jià)或者是一些客觀因素，也就更麻煩，這樣一想就坦然了很多。

　　華商報(bào)記者也算了一筆賬：假設(shè)，購購一套100萬的房子，這套房子滿2年未滿5年，按5.6%的營(yíng)業(yè)稅計(jì)算：調(diào)整前他需要支付5.6萬的營(yíng)業(yè) 稅，新規(guī)頒布后，過戶可以省下這筆錢。如果使用公積金貸款;調(diào)整前公積金貸款較低頭套頭付款比例30%，則他需要付30萬元頭付，調(diào)整后公積金貸款較低頭 套頭付款比例20%，則他需要付20萬元頭付。

　　【改善置業(yè)】找合適機(jī)會(huì)出手

　　小王參加工作已經(jīng)有14年，由于家里添人口，近期準(zhǔn)備購購人生的套房子。來改善家里人的住房條件，多次看房、分析和家人的共同協(xié)商下，他看上了一套總價(jià)在60萬的房子。

　　華商報(bào)記者簡(jiǎn)單的算了一筆賬，以目前咸陽某項(xiàng)目的房?jī)r(jià)來看，套內(nèi)面積在100平方米的住房總價(jià)在大概為60萬。以頭付3成來看，需要支付18萬 元頭付款，向銀行申請(qǐng)貸款42萬元。依照二套房基準(zhǔn)利率1.1倍的利率計(jì)算，貸款20年每月需還款3138.83元，20年總共需要支付 333319.09元利息。

　　如果以頭付4成來看，需要支付24萬元頭付款，向銀行申請(qǐng)貸款36萬元。依照二套房基準(zhǔn)利率1.1倍的利率計(jì)算，貸款20年每月需還款2690.43元，20年總共需要支付285702.08元利息。相比頭付3成將少支付47617.01元利息。

　　中房·陽光美域銷售副總孫燕表示，此次新政出臺(tái)，很多剛需購房者可能會(huì)選擇靜觀其變，對(duì)于剛工作時(shí)間不久，公積金金額比較少，需要組合貸款，新政出來后，市場(chǎng)反應(yīng)應(yīng)該還需要一段時(shí)間，但如果碰到合適的房子，可以選擇適時(shí)出手。

　　樓市新規(guī)之下“喜憂參半”

　　從事房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的張先生較近也正準(zhǔn)備給自己換套房，改善一下居住環(huán)境。自從新政出臺(tái)后，張先生為之一陣興奮，天便去售樓處看房。按照原 來的貸款政策，他現(xiàn)在購房屬于二套房，頭付至少要六成，但是新政出臺(tái)后，頭付比例降低至四成。對(duì)于他來說，頭付款壓力減小不少。然而，他也有一些擔(dān)憂， “雖然國(guó)家政策出臺(tái)了，但是等政策落實(shí)到地方可能還有一段時(shí)間，而且在實(shí)際執(zhí)行過程中，能不能從銀行貸到六成還是未知數(shù)?！?/p>

　　宇宏·健康花城銷售經(jīng)理胡嬋娟說，調(diào)控新政對(duì)于開發(fā)商而言應(yīng)該是喜憂參半，細(xì)則對(duì)于二手房市場(chǎng)影響勢(shì)必會(huì)擠壓出一部分需求轉(zhuǎn)投一手房市場(chǎng)，市場(chǎng) 的供給被壓縮了，一手房的需求增多了，對(duì)于開發(fā)商而言是好事。對(duì)已改需開發(fā)商也會(huì)通過降低售價(jià)、分期付款等等方式來提高自身項(xiàng)目的銷量。

　　華城國(guó)際廣場(chǎng)副總經(jīng)理鄭大群表示，目前政策的細(xì)則未完全落地，對(duì)未來很難做出預(yù)判，作為

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