房地產(chǎn)一頭連著經(jīng)濟，一頭連著民生，在我國實體經(jīng)濟構(gòu)成中占據(jù)著舉足輕重的地位。今年以來，在政策的持續(xù)向松調(diào)整利好下，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出階段性復(fù)蘇態(tài)勢。但受行業(yè)自身發(fā)展規(guī)律和社會財富配置調(diào)整的綜合作用，預(yù)計中長期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)總體增長減速，步入相對平穩(wěn)的發(fā)展階段。

    政策環(huán)境寬松為樓市穩(wěn)定回升創(chuàng)造條件

    1.貨幣政策和財政政策提供流動性支撐

    今年以來，我國在總體上保持穩(wěn)健偏松的貨幣政策和適度積極的財政政策，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了充足的流動性支撐。從貨幣政策看，2014年11月起的五次降息、四次降準為市場注入了較強的流動性，同時商業(yè)銀行存貸比考核指標淡化也在一定程度上釋放了銀行信貸的投放空間，M2增速已連續(xù)三個月回升。去年以來，積極財政政策的力度加大，赤字率由2.3%擴大至2.6%;下半年可用資金明顯增多。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，將從中直接受益。

    從開發(fā)商的角度看，寬松的資金環(huán)境有利于降低上游開發(fā)融資難度，在行業(yè)整體利潤率下行階段緩解開發(fā)企業(yè)資金鏈壓力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金于年中同比轉(zhuǎn)為正增。從購房者的角度看，去年11月以來的五次降息使購房成本有效減少，20年和30年期個人按揭貸款月供相比本輪降息前分別下降10.7%和12.7%，實際購房能力的提高直接激發(fā)了需求入市的積極性。

    隨著近期央行啟動匯改，人民幣貶值對流動性格局、進而對房地產(chǎn)行業(yè)資金面的影響值得關(guān)注。在人民幣兌美元長期升值時期，流入的大量避險外資都是以持有房產(chǎn)的形式存在的，因此人民幣貶值預(yù)期對于地產(chǎn)的效應(yīng)通常是負面的。

    考慮到央行在大幅矯正匯率后，可能會應(yīng)對市場變化動態(tài)調(diào)整并進行對沖操作，因此若人民幣貶值未形成長期趨勢，匯率保持雙向波動下基本穩(wěn)定，則人民幣匯率波動對房地產(chǎn)市場的影響偏中性;若貶值持續(xù)，外資流出明顯大于流入，則房地產(chǎn)市場將受到負面沖擊。

    2.房地產(chǎn)行業(yè)政策保持寬松基調(diào)

    除宏觀政策外，今年起和地方層面出臺了各類直接指向房地產(chǎn)行業(yè)的信貸、財稅政策，為需求端持續(xù)去杠桿。接下來無論從穩(wěn)增長的角度，還是地方土地財政的考慮，行業(yè)政策都將保持寬松的基調(diào)，后續(xù)可能還會出臺松綁政策。

    商業(yè)貸款方面，目前五年以上貸款基準利率已處歷史低位，留給銀行的折扣空間已非常小，加之存款利率上限不斷放松，房貸9折幾乎已是極限。進入下半年，受額度安排限制，銀行對房貸審批放款速度減慢的現(xiàn)象或?qū)⒅饾u顯現(xiàn)。公積金貸款方面，近期政策下調(diào)了公積金二套頭付比例，而貸款額度上還有松動空間。多數(shù)城市的家庭公積金較高貸款額度還在80萬元以下，若地方公積金管理余額充足，可通過提高公積金貸款額度上限來刺激需求入市。

    稅費減免方面，上半年涉及交易稅費減免的僅為營業(yè)稅，而契稅和個稅仍存在與現(xiàn)行標準不協(xié)調(diào)之處，即便年內(nèi)無動作，今后也是一個調(diào)整方向。如契稅和個稅“先進”的概念與當前支持改善性需求的出發(fā)點尚不相一致，個稅“滿5年”的標準可與“滿2年”相配套。

    限購政策方面，一線城市顯著的集聚與虹吸效應(yīng)使得短期內(nèi)幾乎沒有取消限購的可能，而限外政策已如預(yù)期逐漸放開。由于外籍人士主要的聚居地為仍實施限購的一線城市，其在一線城市的購房條件實際上并未發(fā)生變化，且中國樓市對外資的吸引力已明顯下降，因此限外令解除對于樓市總體格局產(chǎn)生的影響將不明顯。

    無論是作用于宏觀經(jīng)濟的貨幣政策和財政政策，還是直接作用于房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策和財稅政策，總體來看，多重寬松政策的疊加作用為房地產(chǎn)行業(yè)周期性的企穩(wěn)復(fù)蘇提供了動力與支撐。

    房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)短周期復(fù)蘇態(tài)勢

    1.行業(yè)或正處于短周期復(fù)蘇過程

    從國房景氣指數(shù)的歷史變動情況來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展通常3年左右為一個短周期。并且在過去近20年的周期波動形成過程中，政策起到了至關(guān)重要的觸發(fā)作用。2003年貨幣政策由寬松轉(zhuǎn)為收緊，房地產(chǎn)行業(yè)也由之前的一路上行轉(zhuǎn)而向下;2007年全球金融危機下我國樓市出現(xiàn)了明顯下挫，并在隨后一系列強勁的政策刺激迅速回升;2010年宏觀政策轉(zhuǎn)為緊縮，同時樓市開始了新一輪嚴厲限購，行業(yè)景氣逐漸下降;2013年“國五條”出臺也使本在小幅回升的行業(yè)景氣再度走向低迷;本輪宏觀和行業(yè)政策的雙重刺激則將托起行業(yè)景氣重新回升。

    按此趨勢，行業(yè)自2012年三季度開始的上一個短周期已于今年二季度結(jié)束，當前行業(yè)正處于拐點后的新一輪小周期起點，逐漸進入景氣回升通道。這意味著，今年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將確定性的小幅復(fù)蘇，且復(fù)蘇行情或?qū)⒅辽傺永m(xù)到2016年中期。同時在房地產(chǎn)行業(yè)長期下行、利潤率縮窄的背景下，拐點后總的回升幅度可能較為有限。

    2.成交穩(wěn)步提升，區(qū)域分化顯著

    隨著政策實質(zhì)性放松，房地產(chǎn)成交自二季度以來得到明顯提振，銷售面積和銷售額增速均在二季度實現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正。前8月商品房銷售面積69675萬平方米，銷售額48042億元，同比分別增長7.2%和15.3%。7、8月為傳統(tǒng)淡季，但銷售增速繼續(xù)走高，表明當前的市場熱度相比去年同期仍有很大提升。

    東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況差異巨大。1-8月東部地區(qū)商品房銷售面積33560萬平方米，同比增長10.1%，中部、西部地區(qū)銷售面積分別同比增長4.2%和5.2%。銷售額的差異更為明顯，東、中、西部地區(qū)銷售額增速分別為22.2%、7.4%和4.3%。其中廣東、福建銷售面積增速均超30%，而部分地區(qū)成交情況仍然堪憂，遼寧、寧夏、山西、黑龍江商品房銷售面積較去年同比降幅均超過15%。

    房價與成交變動方向類似，8月70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比算數(shù)平均為0.19%，其中一線、二線、三線城市增幅分別為2.25%、0.22%和-0.07%，一線略有放緩，二、三線城市較上月均有提升。同比來看房價算數(shù)平均增速為-3.3%，降幅較上月縮窄1.3個百分點，其中一線城市同比大漲11.0%，帶動作用較大;官方公布的同比綜合平均為1.7%，為近一年來頭次轉(zhuǎn)正。

    預(yù)計9月起新盤上市量加大，淡季后購房者看房熱情也會提高，下半年個交易高峰將在“金九銀十”出現(xiàn)，房價向上提升動力將增強;年末開發(fā)商為沖刺業(yè)績優(yōu)惠力度通常會加大，也可能出現(xiàn)一個小高峰。然而下半年不會再出臺類似“3·30”的強力政策刺激，井噴式的瘋狂較難出現(xiàn)，考慮基數(shù)效應(yīng)，商品房成交量將以既定步伐穩(wěn)步提升，房價同比年內(nèi)有望轉(zhuǎn)正。

    去年以來，去庫存持續(xù)推進，近期全國的庫存增長速度明顯放緩。截至8月末，商品房待售面積66324萬平方米，比7月末增加65萬平方米，其中住宅待售面積減少194萬平方米。從城市來看結(jié)構(gòu)性差異明顯，18個典型城市中僅成都、徐州、西安去庫存時間較去年拉長，其他城市均有不同程度的下降。其中，合肥、深圳出清周期較短，特別是深圳相對去年出清周期減少較快，顯示供給緊缺的形勢比去年更加嚴峻;青島、西安出清周期超過20個月，呼和浩特、錦州更是高達70月以上，呼市相對庫存改善效率較高，出清周期較去年減少了一半。

    在出清周期圖b中，近西南坐標方向的城市面臨供給不足且?guī)齑嫦陆邓俣燃涌斓膯栴}，房價上行風險增大;而越靠近東北坐標方向的城市去庫存難度越大，在庫存高企的同時去庫存效率卻較低。加快去庫存的方法除了來自開發(fā)商方面加大優(yōu)惠力度促銷外，地方政府也可以通過購購商品房作為保障房的方式，既化解庫存難題，也解決保障房房源問題。

    3.投資低速運行，年內(nèi)可能企穩(wěn)

    今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)持續(xù)低迷的特征，目前增速仍在下滑。1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61063億元，同比名義增長3.5%，增速比1-7月份回落0.8個百分點。其中，占房地產(chǎn)投資比重高達67%的住宅投資同比增長2.3%，增速下降0.7個百分點。

    開工低迷與地市冷清對房地產(chǎn)投資形成了制約。1-8月房屋新開工面積同比下降16.8%，降幅雖然比去年有所收窄，但兩位數(shù)的降幅依然很大;加之去年的低基數(shù)，當前總體開工情況并沒有出現(xiàn)明顯改善，對緩解庫存亦作用有限。土地市場交易冷清，1-8月房企土地購置面積和成交價款同比去年大幅度滑坡32.1%和24.6%。土地成交冷清，既有房企拿地策略保守的因素，也有官方有意控制土地出讓的因素。而新開工面積更能反映開發(fā)企業(yè)自身的意愿，結(jié)構(gòu)性庫存高企較大程度地限制了房企擴大開工的動力。

    然而也不乏支撐房地產(chǎn)投資趨穩(wěn)的有利因素。隨著銷售端確定性回暖，房企資金面逐漸改善，其中一大部分將轉(zhuǎn)化為投資，熱度將向前端開發(fā)傳導(dǎo)。9、10月是傳統(tǒng)旺季，開發(fā)商推貨量和二手房掛牌數(shù)都將提升，單月銷售情況將好于7、8月。在一二線城市持續(xù)熱銷下庫存減少，開發(fā)商也將產(chǎn)生在這些城市的補庫存需求，9月也是房企啟動拿地的黃金期，“銷售熱開工冷”、“房熱地冷”的局面將有所改觀。

    此外，房地產(chǎn)投資是穩(wěn)經(jīng)濟的重要操作標的，若開發(fā)投資數(shù)據(jù)依舊低迷，政策面將持續(xù)給予支撐，投資不起、政策不止。由于銷售對投資的傳導(dǎo)效應(yīng)具有一定的滯后性，時滯通常約為兩個季度左右，而銷售額與銷售面積同比分別于5月和6月轉(zhuǎn)正，照此節(jié)奏開發(fā)投資四季度“解凍”的可能性較大。

    長周期看房地產(chǎn)行業(yè)將進入穩(wěn)定成長區(qū)間

    我國商品房市場歷經(jīng)十余年的高速增長，一度出現(xiàn)過度繁榮。從當前客觀環(huán)境與行業(yè)發(fā)展規(guī)律來看，過去的高增長難以重復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)已步入相對平穩(wěn)的增長階段。從上市房地產(chǎn)企業(yè)的中期業(yè)績來看，盈利

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