民營房企與國資房企拿地差異在近期碧桂園集團(tuán)（股份代碼：02007.HK）關(guān)于北京豐臺區(qū)兩宗商業(yè)地塊的退地風(fēng)波中有所顯露。

　　碧桂園集團(tuán)今年10月21日與中國金茂（股份代碼：00817.HK）以近52億元的代價(jià)合作拿下了位于北京豐臺區(qū)的兩宗商業(yè)地塊，且兩宗地塊的成交價(jià)格溢價(jià)率都超過140%。另外，據(jù)稱這兩宗商業(yè)地塊要求自持20年。

　　人民網(wǎng)記者此前已向碧桂園集團(tuán)的一位內(nèi)部人士求證，其稱碧桂園計(jì)劃退地屬實(shí)，項(xiàng)目權(quán)益將轉(zhuǎn)讓給中國金茂，“主要是拿地成本問題?！睂τ诠就说氐倪M(jìn)一步原因，這位人士告訴記者，碧桂園集團(tuán)在接下來會刊發(fā)公開回應(yīng)。

　　人民網(wǎng)記者也為此聯(lián)系中國金茂方面，問詢碧桂園退地事宜及中國金茂是否會接盤項(xiàng)目土地如何進(jìn)行開發(fā)，中國金茂方面婉拒了記者的采訪請求。

　　“這幾年在一線城市拿高價(jià)地的基本上都是央企和國企房地產(chǎn)企業(yè)，前兩年是綠地和保利，今年則加入了葛洲壩、方興地產(chǎn)（現(xiàn)更名為‘中國金茂’）?！币晃回?fù)責(zé)營銷的房企職業(yè)經(jīng)理人說，“國企、央企相比民營開發(fā)商的話，一是他們的資金成本更低，另一方面，就是他們的管理更加粗放，在國資監(jiān)管部門對這些國企、央企的考核過程中，與民企強(qiáng)調(diào)的和績效考核方式也不一樣?！?/p>

　　另一位負(fù)責(zé)在北京做土地投資的大型房企人士告訴記者，當(dāng)房企聯(lián)合體合作拿地的時候，在拿地之初就會約定合作方式和退出條件。

　　“在碧桂園這次與中國金茂合作拿地過程中，雙方約定的應(yīng)該不是內(nèi)部率，這一指標(biāo)指向的是作為公司內(nèi)部投資參考。雙方約定的應(yīng)該是樓面價(jià)的方式，當(dāng)舉牌拿地的樓面價(jià)超過一定水平時，碧桂園就可以有條件地退出?！边@位大型房企人士說，“這次雙方拿下北京豐臺商業(yè)地塊的樓面價(jià)應(yīng)該是超過了雙方約定的拿地樓面價(jià)。而約定的樓面價(jià)應(yīng)該是碧桂園用內(nèi)部率推導(dǎo)出來的?！?/p>

　　這位大型房企人士進(jìn)一步告訴記者，除了拿地理念的差別上，民營房企與國企央企在公司經(jīng)營上也都會有較大差別。

　　“比如國企央企會很看重凈資產(chǎn)收益率這樣的指標(biāo)，另外，還包括股東權(quán)益的穩(wěn)定增長。而對民營房企而言，這些公司非?？粗貎衾麧櫬屎同F(xiàn)金流等，還有在做投資的時候特別重視內(nèi)部報(bào)酬率?！边@位大型房企人士說，“像碧桂園這樣從三、四線城市起家的房地產(chǎn)企業(yè)，其核心能力就是對成本端的控制，尤其是土地成本，以此獲得利潤的空間?！?/p>

　　另外，這位大型房企人士也進(jìn)一步指出，碧桂園的核心能力除了集中在成本控制以外，在除一線城市以外的銷售能力也是碧桂園做好項(xiàng)目的突出能力，“從北京豐臺地塊的情況來看，這兩塊地是要求自持的，而且預(yù)計(jì)是商業(yè)地產(chǎn)類型項(xiàng)目，碧桂園可能也難以發(fā)揮出自身項(xiàng)目操盤的優(yōu)勢?！?/p>

　　另一家同樣是在港上市公司但有著央企背景的中國金茂在今年土地市場的表現(xiàn)尤其搶眼。在碧桂園集團(tuán)與其合作拿地僅一周就傳出退地風(fēng)波后，中國金茂10月30日在杭州以近39億元的代價(jià)拿下一宗住宅地塊，也刷新了當(dāng)?shù)亟衲甑摹翱們r(jià)地王”。

　　而中國金茂在拿下杭州今年“總價(jià)地王”地塊的前，公司還分別在南京、佛山以9.1億元和16.67億元的代價(jià)競得兩宗地塊。

　　記者尚未完整獲取中國金茂從2014年以來在新增土地儲備上的資本支出，中國金茂在其業(yè)績報(bào)告中也未作詳細(xì)披露。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，中國金茂（2014年原名為“方興地產(chǎn)”）在購地的權(quán)益資本支出接近110億元，這還不包括其當(dāng)年參與的南京一個總建筑面積接近380萬平方米以及獲得長沙梅溪湖組團(tuán)地塊的資本支出。在2014年初中國金茂一位高管表示公司當(dāng)年的土地支出應(yīng)該約為150億元左右。

　　中國金茂在今年除了與碧桂園以近52億元拿下北京豐臺兩宗商住地塊、以9.1億元拿下南京地塊、以16.67億元拿下佛山地塊、以39億元拿下杭州地塊外，其還在9月初以50.25億元聯(lián)合中鐵建拿下豐臺石榴莊地塊。

　　中國金茂在今年上半年補(bǔ)充了大量的現(xiàn)金資源。公司在今年上半年向4家戰(zhàn)略投資者配售新股16億股，以此獲得了43.5億港元資金，而公司在今年上半年通過籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流入達(dá)到了56.7億港元。

　　到今年上半年底，中國金茂的現(xiàn)金資源接近150億港元，有息負(fù)債中則有87億元要求一年內(nèi)償還，中國金茂的現(xiàn)金資源完全可以足額覆蓋。

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