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去庫(kù)存背景下 房地產(chǎn)恢復(fù)性增長(zhǎng)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:人民日?qǐng)?bào)  閱讀 479 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

房地產(chǎn)去庫(kù)存的壓力很大。根據(jù)萬(wàn)得數(shù)據(jù),2014年底,本輪市場(chǎng)庫(kù)存周期達(dá)到14個(gè)月左右的高位。

  看到了庫(kù)存問(wèn)題的嚴(yán)重性。經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,化解房地產(chǎn)庫(kù)存是今年五大工作任務(wù)之一。

  2015年以來(lái),房地產(chǎn)庫(kù)存總量基本保持平穩(wěn),各種契稅、金融、行業(yè)政策對(duì)庫(kù)存去化初顯起色,使得成交量明顯回升,庫(kù)存去化周期明顯縮短趨勢(shì)。特別是去年底到今年初,頭付、稅費(fèi)等政策的調(diào)整對(duì)剛需的支持起到了推動(dòng)作用。

  在這樣的去庫(kù)存背景下,房地產(chǎn)恢復(fù)性增長(zhǎng)是可期的。

  樓市分化,庫(kù)存也分化

  近期,在“化解房地產(chǎn)庫(kù)存,促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展”的政策背景下,一線城市的庫(kù)存量已顯著下降,且?guī)齑嫒セ芷诰S持在4—9個(gè)月之間。

  據(jù)有關(guān)房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),春節(jié)后頭周內(nèi),北京二手住宅的網(wǎng)簽量高達(dá)6048套,日均成交864套,這樣的成交量成為節(jié)后頭周交易量從2010年以來(lái)的較高值。

  其中,北京二手房成交均價(jià)為每平方米4.15萬(wàn)元,較2015年全年均價(jià)約上漲5%;上海屢屢被曝出春節(jié)后房東漲價(jià),但銷售依舊火爆;而純粹的投資客也是深圳房?jī)r(jià)高漲的重要推手。

  受政策紅利的影響,近期一線樓市樓價(jià)有所向上。但是目前一線城市的房?jī)r(jià)似乎“輿論更熱”。

  伴隨一線城市土地市場(chǎng)過(guò)熱,不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在一線城市拿地趨向?qū)徤?,轉(zhuǎn)而密集布局二線城市。

  例如不久前,經(jīng)過(guò)133輪報(bào)價(jià),某開(kāi)發(fā)商以37.71億元競(jìng)得廣東省佛山市一塊面積為10.9萬(wàn)平方米商住地地塊,樓面價(jià)頭次過(guò)萬(wàn),溢價(jià)率177.28%,逼近周邊在售房?jī)r(jià)。

  也就是說(shuō),雖然去庫(kù)存壓力大,但是正如分化的樓市,庫(kù)存也有市場(chǎng)分化,必須充分考慮地區(qū)特性。目前真正的問(wèn)題在于基本面較差的三、四線城市,它們的庫(kù)存量較高,去化周期長(zhǎng),部分城市如蚌埠、溫州、青島、福州等庫(kù)存去化需20個(gè)月以上。

  去庫(kù)存頭要提升產(chǎn)品附加值

  面對(duì)庫(kù)存難題,房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)——保利地產(chǎn)的做法,值得探討。

  頭先,打造保利“生活圈”,提升產(chǎn)品附加值。在保利地產(chǎn)制定的企業(yè)“十三五”計(jì)劃中,明確提出了打造“保利生活圈”。保利生活圈以社區(qū)為,打造基于全生命產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)平臺(tái),提升產(chǎn)品附加值。

  其次,強(qiáng)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力,建立綠色全生命周期居住系統(tǒng)。建立綠色全生命周期居住系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn),由“關(guān)懷客戶全生命周期的全 +集合物業(yè)、商業(yè)、養(yǎng)老、教育等的社區(qū)服務(wù)”以及“強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)的O2O平臺(tái)”組成,打造更具競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)接受度的產(chǎn)品。

  第三,經(jīng)營(yíng)注重效率,精準(zhǔn)把控價(jià)值鏈上的每個(gè)環(huán)節(jié)。保利地產(chǎn)注重整個(gè)生產(chǎn)鏈條的科學(xué)性與效率,包括投資有效性、產(chǎn)品定位有效性、產(chǎn)銷平衡、營(yíng)銷方向等多個(gè)方面。

  較后,減緩客戶壓力,提供多元化購(gòu)房支持服務(wù)。在客戶購(gòu)購(gòu)上提供多元化的手段支持。2015年,保利地產(chǎn)成立了保利小貸公司,開(kāi)發(fā)多種金融工具幫助客戶。針對(duì)頭付能力不足的,或有舊房換新需求的客戶,保利可以提供頭付小額貸款等服務(wù),也有延長(zhǎng)分期付款等政策支持。

  總而言之,保利地產(chǎn)的做法是在供給側(cè)上下功夫,提升產(chǎn)品的適應(yīng)性,更加適銷對(duì)路,從而從源頭上消除庫(kù)存。

  目標(biāo)是維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康成長(zhǎng)

  2015年,國(guó)家要求將房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題聚焦在去庫(kù)存方面,強(qiáng)化了市場(chǎng)對(duì)于寬松政策的預(yù)期,同時(shí)也為后續(xù)行業(yè)利好政策在各大城市鋪開(kāi)落地奠定了基礎(chǔ)。

  地方層面上,各地紛紛出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn),對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃,同時(shí),推出各項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)貼、限購(gòu)松綁政策等利好措施。預(yù)計(jì)2016年庫(kù)存壓力較大的地方政府將深入落實(shí)房地產(chǎn)去化的政策細(xì)則,加大房地產(chǎn)庫(kù)存去化步伐。

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