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多個二線城市庫存不夠賣3個月房價飆漲

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:海南在線  閱讀 565 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

由于近期二線城市房地產(chǎn)過熱,多個二線城市目前去庫存周期僅為3個月左右的水平(合肥2個月、南京2個月、蘇州3個月),意味著這些地區(qū)新房僅夠賣2—3個月,庫存明顯不足。這種情況或?qū)⑹沟么祟惓鞘薪谕恋亟灰谆钴S度白熾化升級,房價在高昂地價的作用下也將加速上漲。市場已從“偏熱”過渡到“過熱”,政策來不來?怎么來?已成為了社會關(guān)注的焦點。

 據(jù)中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解,目前多個二線城市房價漲幅速度已經(jīng)甩超北上廣深,而地王的誕生速度及溢價率之高足以令人咋舌,27日杭州一地塊以123.18億元成交,不僅成為杭州歷史上頭宗百億地王,也創(chuàng)造了2016年以來全國范圍內(nèi)的較高價。

焦灼的現(xiàn)狀:

二線城市房價漲幅甩超北上廣深

 杭州誕生百億地王成為全國較高地價

高溢價率已成長三角城市地價標(biāo)配

4月65個城市房價有所上漲,上漲城市比例達(dá)93%。這是時隔28個月再次出現(xiàn)“普漲”形勢。值得注意的是,部分二線城市漲幅驚人,已然經(jīng)過一線城市。數(shù)據(jù)顯示,4月房價漲幅前十位中的絕大多數(shù)為二線城市。新建住宅價格增幅前十位僅上海、北京兩個上榜。4月二線城市中,合肥漲勢迅猛,環(huán)比漲幅高達(dá)5.8%,廈門環(huán)比上漲5.3%,南京環(huán)比上漲4.4%,惠州環(huán)比上漲3.3%,杭州、福州分別上漲3%。對比一線城市,上海環(huán)漲3.6%,北京環(huán)漲3%,廣州環(huán)漲2.4,深圳環(huán)漲2.3%。據(jù)此看來,二線城市房價漲幅已超一線城市。

二線城市房價之所以漲幅如此之大,是因為高漲的地價推動著房價的上漲。據(jù)中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解,截至5月15日,包括四大一線城市以及南京等熱點二線城市共計21城,2016年共有110幅土地陸續(xù)產(chǎn)生了地王,瘋狂的搶地使得土拍市場,動輒出現(xiàn)超過100%甚至400%的溢價率。到了本月月末,杭州更是平地起驚雷,27日一地塊以123.18億元成交,不僅成為杭州歷史上頭宗百億地王,也創(chuàng)造了2016年以來全國范圍內(nèi)的較高價。

在二線城市中,較令人矚目的當(dāng)屬長三角城市,據(jù)中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解,在“5月全國住宅用地成交總價排名前十”榜單中,長三角區(qū)域獨攬九個席位。其中,南京杭州先后刷新全國年內(nèi)總價地王。中指院數(shù)據(jù)顯示,“5月全國住宅用地成交總價排名前十”榜單中,杭州、南京、蘇州分別以123.2億元、88億元、55.2億元的成交價位列前??梢钥匆姡谂琶忧暗某山坏貕K中,較高的溢價率已成為“標(biāo)配”。在前十地塊中,除去位列第八的武漢,剩下的杭州、南京、蘇州、上海、寧波均為長三角城市。其中,南京更是有4幅地塊入榜。

二線城市庫存吃緊告急新房僅夠賣2—3個月

 據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),截至4月末,全國商品房待售面積72690萬平方米,比3月末減少826萬平方米。就具體城市而言,蘇州、南京、合肥等部分二線城市已經(jīng)出現(xiàn)可售房源嚴(yán)重不足的現(xiàn)象。而多數(shù)的三四線城市仍是去庫存的、難點區(qū)域。具體城市來看,35個城市中,去庫存周期環(huán)比上升的城市有8個,包括深圳、濟(jì)寧、上海等城市;去庫存周期環(huán)比下跌較明顯的是天津、北海和青島,相比3月份分別減少了2.6個月、2.2個月和1.8個月。

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,在監(jiān)測的35個城市中,有21個城市的庫存量出現(xiàn)同比下滑態(tài)勢,其中合肥、蘇州和南京的同比跌幅較大,跌幅分別高達(dá)60.7%、54.6%和47.9%。而這3個城市目前去庫存周期僅僅為3個月左右的水平(合肥2個月、南京2個月、蘇州3個月),意味著這些地區(qū)新房僅夠賣2—3個月,庫存明顯不足。在庫存吃緊的情況下,勢必會導(dǎo)致房企瘋狂搶地,搶地則會令地價溢價率愈來愈高,地王誕生頻率加快,而地價的瘋狂上漲的后面,則會羊毛出在羊身上,房價同步飆高,在庫存異常吃緊的情況下,二線城市的房地產(chǎn)市場,未來究竟能有多瘋狂呢?

 市場已從“偏熱”已到“過熱”政策來不來?怎么來?

    根據(jù)易居研究院持續(xù)跟蹤監(jiān)測結(jié)果顯示,樓市已經(jīng)由此前的“偏熱”逐漸接近“過熱”。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋說,根據(jù)歷史經(jīng)驗來看,房價整體環(huán)比漲幅如果超過1%,則處于“過熱”區(qū)間。從五燈圖分布來看,1~2月份全國房價處于“合理”區(qū)間,而到了3月份位于“偏熱”區(qū)間,到了4月份則步入“過熱”區(qū)間。隨著部分二線城市房價快速上漲,70城房價上漲的節(jié)奏在加快,控制房價的壓力明顯增加。

在此背景下,近期屢屢傳出將出現(xiàn)政策收緊的情況,然而政策何時來,如何來我們暫不得知。政策是謹(jǐn)慎的,因為限購、限貸等措施,對市場需求影響極大,能夠在短時間內(nèi)使得需求急劇萎縮,從而大幅影響房價未來走勢。目前我們也看到,部分城市已經(jīng)做了一些微調(diào),例如南京、蘇州出臺地價、房價“雙控”政策等。

但如果市場持續(xù)出現(xiàn)供地減少、房企拿地意愿增加、土拍白熾化、溢價率攀高、房價同步飆漲,去化率再增加,這種情況導(dǎo)致市場風(fēng)險進(jìn)一步加劇,那政策一定會出臺,讓市場回歸理性,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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