2017年將加快出臺長效機制

    回望2016年的樓市，大體可以用初期溫和、中期暴漲、后期降溫來概括。在新一輪調控過程中，管理層始終堅持因城施策、一城一策的原則，既確保三線、四線城市去庫存的需要，又遏制一線、二線城市過度上漲勢頭。從第四季度各地樓市交易數據來看，政策組合拳狙擊了部分炒房需求，使整體市場步入到相對平穩(wěn)的狀態(tài)。

    問市場房價為何加速上漲

    今年伊始，全國樓市逐步從2015年的階段性低點向上攀爬，并在京滬深三大城市的帶動下，進入全面普漲局面。受此影響，一方面今年土地拍賣金額創(chuàng)下歷史新高，另一方面，以高溢價、高總價、高單價為代表的“三高地王”地塊頻繁露臉。

    據克而瑞研究統(tǒng)計，2016年全國300城經營性用地成交金額為19769億元，相比2015年增加23%，創(chuàng)下近三年新高，僅較2013年減少1779億元。值得注意的是，2016年全國300城土地市場成交建筑面積40977萬平方米，同比下降28%，成交規(guī)模連續(xù)第三年收窄，且同比降幅不斷加大，僅為2013年成交建筑面積的四成。

    克而瑞研究的一位分析師告訴《證券日報》記者，2016年樓市成交面積縮水，但成交金額不減反增的主要原因在于，自2015年以來，整體寬松的貨幣環(huán)境及熱點城市房價的持續(xù)上漲，推高了市場的價格預期。

    據*新數據顯示，截至12月20日，全國共計成交336宗單價、總價地王，數量再創(chuàng)新高。整體來看，總價地王集中在一線城市及部分熱點二線城市;單價地王則絕大部分聚集在一線城市。

    中原地產分析師張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，當前房地產市場過熱的主要原因與貨幣、信貸政策有直接關系，表現為居民加杠桿購房與企業(yè)加杠桿購地兩個方面。

    從央行公布的*新金融統(tǒng)計數據可以看到，11月份新增人民幣貸款為7946億元，環(huán)比增加1433億元，超出市場預期。其中，11月份住戶部門貸款增加6796億元，仍是貸款“主力軍”。

    張大偉認為，房地產信貸政策是影響樓市走勢的關鍵因素。因為從多年來房地產發(fā)展歷程看，一般信貸收緊的年份房價都會相應的有所下調，而信貸相對寬松的年份，房價則一路高漲。

    去虛火調控政策頻頻出臺

    對于每年的樓市發(fā)展來說，“金九銀十”一直被看做是全年樓市發(fā)展過程中的黃金時期。受上半年樓市持續(xù)“高燒”影響，今年的“金九銀十”對于買方和賣方來說有著天壤之別。

    記者梳理發(fā)現，自10月初以來，目前已有三波調控政策接踵而至。首先是9月30日“京八條”發(fā)布以來，全國共有22個熱點城市以“一城一策”的方式，從限購、限貸、土地供應等方面開啟了本輪房地產調控;隨后，國家發(fā)改委及住建部部署了商品房銷售專項檢查，銀監(jiān)會要求銀行對房地產相關業(yè)務進行專項檢查，保監(jiān)會要求保險機構對不動產及衍生金融產品投資開展自查，國務院辦公廳發(fā)文規(guī)范網貸和股權從事房地產金融，滬深交易所對房地產行業(yè)分類監(jiān)管采取“基礎范圍+綜合指標評價”的分類監(jiān)管標準，此外，國家發(fā)改委等七部門聯(lián)合發(fā)文，京冀交界地區(qū)嚴控房地產開發(fā)建設，強化房地產市場管控;再隨后，一些高燒不退的熱點城市也在輪限購、限貸的基礎上，相繼出臺“補丁”政策，尤其是進入12月份以來，武漢、鄭州、濟南等地再次加碼調控舉措。

    調控措施發(fā)揮了穩(wěn)定房地產市場的作用。記者從國家統(tǒng)計局了解到，目前15個一線和熱點二線城市房地產市場已經出現降溫，房價走勢明顯趨穩(wěn)。其中，與11月上半月相比，11月下旬一線和熱點二線城市中，9個城市新建商品住宅價格環(huán)比下降，降幅在0.1個百分點至0.9個百分點之間;2個城市環(huán)比持平;其余4個城市環(huán)比漲幅也均回落至1%以內。

    如果單從“北上深”三大一線城市來看，目前北京新建商品住宅、二手住宅價格已經基本止?jié)q，其中上海11月份開始下降，而深圳自10月份起已連續(xù)下跌兩個月。

    易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，在本輪樓市調控過程中，各地對于炒房需求的入市門檻有了明顯提高，尤其是通過要求繳納社保等方式，使得炒房者入市難度加大，進而抑制此類需求。總體來看，明年樓市調控仍會朝著一個穩(wěn)定的狀態(tài)進行，對于部分房價上漲過快的城市，將有繼續(xù)收緊的可能，主要是二線的省會城市。

    看未來長效機制助健康發(fā)展

    剛剛結束的經濟工作會議指出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。與此同時，會議提出要加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制。

    中國房地產估價師和房地產經紀人學會副會長柴強認為，長效機制意味著房地產市場發(fā)展不能只靠一時的應急政策，關鍵要解決內火，完善制度建設。在他看來，建立房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，關鍵要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長、存量房和增量房之間的關系。

    方正證券房地產行業(yè)研究員夏磊在接受《證券日報》記者采訪時表示，穩(wěn)房價其實就是穩(wěn)民心。當前政策騰挪空間已越來越小，只有構建房地產健康發(fā)展長效機制、構建“階梯形”消費預期才能實現房地產行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

    夏磊認為，長效機制的著眼點在于效果長期、預期長期。面對區(qū)域分化的市場，作為宏觀調控的主體，政府應將更多的行政調控責任交給地方政府，使其根據自身特點“因城施策”。并在土地、稅收等關鍵要素方面，應讓地方政府承擔主體責任。同時，積極適應城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢，全面推行“人地掛鉤”，增加人口迅速增長城市的土地供給彈性。另一方面，還應積極推行房地產稅改革。具體來看，對各環(huán)節(jié)稅收進行調整，減少交易環(huán)節(jié)稅費、支持居民置換和房產流通;增加保有環(huán)節(jié)稅費，調節(jié)財富分配不公。通過簡并稅種、優(yōu)化稅收結構，為房地產稅替代土地出讓收入創(chuàng)造條件。同時，應開展空置房房產稅試點，減少社會資源的浪費，引導購房預期，避免住房成為炒作的工具。

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