1月19日，在江蘇省蘇州市政府網(wǎng)站上看到，蘇州市人民政府于1月9日下發(fā)《關(guān)于加快引導(dǎo)推進(jìn)蘇州市區(qū)商業(yè)辦公用房去庫(kù)存工作的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》的文件，文件提出調(diào)整用地規(guī)劃政策。

文件稱，按照有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的用地性質(zhì)和規(guī)劃條件調(diào)整。但對(duì)出讓項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)辦公供應(yīng)明顯偏多或在建規(guī)模過(guò)大，項(xiàng)目尚未開(kāi)工建設(shè)或未開(kāi)始銷(xiāo)售（包括原已銷(xiāo)售房屋目前已清理完成回購(gòu)處置）的，可由建設(shè)單位申請(qǐng)，通過(guò)調(diào)整土地規(guī)劃條件、用途，引導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)用地轉(zhuǎn)型利用，用于住宅或國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化教育產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)。對(duì)按照新用途或者新規(guī)劃條件開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)按程序申請(qǐng)批準(zhǔn)同意后，重新辦理相關(guān)用地手續(xù)、核定相應(yīng)的土地價(jià)款。

文件提到，對(duì)已取得土地尚未開(kāi)工建設(shè)的項(xiàng)目，由建設(shè)單位提出申請(qǐng)，按照相關(guān)程序批準(zhǔn)后，將商業(yè)辦公項(xiàng)目調(diào)整為住宅或其他適合用途項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。

政策的適用時(shí)間為2015年1月1日前，已取得國(guó)有土地使用權(quán)、符合申請(qǐng)條件的建設(shè)項(xiàng)目，可以申請(qǐng)用地規(guī)劃調(diào)整。2015年1月1日以后通過(guò)公開(kāi)交易方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的項(xiàng)目，必須按確定的用途條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，不得申請(qǐng)調(diào)整。適用項(xiàng)目是指建設(shè)單位已取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、尚未開(kāi)發(fā)建設(shè)完成,或已竣工尚未實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的商業(yè)辦公用房或項(xiàng)目。依法認(rèn)定為閑置土地的開(kāi)發(fā)用地除外。

《實(shí)施意見(jiàn)》還提到，加大市場(chǎng)配置資源力度，屬地政府可以根據(jù)公共配套需求，通過(guò)回購(gòu)、土地置換等形式，將閑置商業(yè)辦公用房或項(xiàng)目用于醫(yī)療、養(yǎng)老、教育和社區(qū)服務(wù)等進(jìn)行有效利用；同時(shí)，鼓勵(lì)社會(huì)資本收購(gòu)兼并商業(yè)辦公項(xiàng)目或企業(yè)，盤(pán)活市場(chǎng)資源。切實(shí)降低商業(yè)辦公用房交易成本，促進(jìn)市場(chǎng)流通，稅務(wù)部門(mén)在確定商業(yè)辦公用房交易納稅評(píng)估價(jià)時(shí)，應(yīng)根據(jù)商業(yè)辦公市場(chǎng)狀況，及時(shí)調(diào)整、合理核定計(jì)稅基數(shù)。

《實(shí)施意見(jiàn)》稱，將建立蘇州市商業(yè)辦公去庫(kù)存聯(lián)席會(huì)議制度，由市教育局、公安局、國(guó)土局、住建局、規(guī)劃局、環(huán)保局、法制辦、土地儲(chǔ)備、消防支隊(duì)等相關(guān)部門(mén)及各區(qū)政府組成。辦公室設(shè)在市住建局，負(fù)責(zé)商業(yè)辦公用房去庫(kù)存項(xiàng)目的申請(qǐng)受理、項(xiàng)目進(jìn)展情況跟蹤、牽頭協(xié)調(diào)等相關(guān)工作。各區(qū)組織對(duì)本轄區(qū)范圍內(nèi)符合條件的商業(yè)辦公項(xiàng)目全面排查統(tǒng)計(jì)，并提出工作計(jì)劃，按照從易到難的原則確定試點(diǎn)項(xiàng)目。

多位蘇州房企負(fù)責(zé)人表示，此次蘇州出臺(tái)上述政策，主要目的是去商辦庫(kù)存，“目前蘇州商辦庫(kù)存去化周期在4-5年，平均一個(gè)月只能去化5萬(wàn)平方米左右，相對(duì)于住宅的銷(xiāo)售火爆，商辦項(xiàng)目的庫(kù)存周期較長(zhǎng)，同時(shí)商辦項(xiàng)目的售價(jià)也是和住宅倒掛的，在一些區(qū)域，同地段的商業(yè)項(xiàng)目的售價(jià)只有住宅的一半，出租的情況也不太好?！碧K州某房企負(fù)責(zé)人說(shuō)，實(shí)際的情況是，住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)到一半就能賣(mài)完，而商辦項(xiàng)目都已是現(xiàn)房了仍還處在銷(xiāo)售狀態(tài)，在遠(yuǎn)離市的一些區(qū)域，賣(mài)不動(dòng)、不開(kāi)工、爛尾的項(xiàng)目越來(lái)越多。即便是在市區(qū)域，掛出來(lái)的商辦用地也往往會(huì)以底價(jià)成交。此次政策雖說(shuō)商辦項(xiàng)目可轉(zhuǎn)成住宅或國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化教育產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目，但主要還是以轉(zhuǎn)為住宅項(xiàng)目為主。

“此次政策對(duì)商辦項(xiàng)目的存量去化會(huì)有促進(jìn)作用，像蘇州這樣的二線城市，商辦的存貨是大量存在的?？疾齑舜蔚恼?，關(guān)鍵點(diǎn)在于政策執(zhí)行審批到什么程度，文件在這方面規(guī)定得很模糊。”蘇州某品牌房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)說(shuō)，政策的效果怎樣，關(guān)鍵看政府的操作力度，文件內(nèi)容的本身就給了政府很大的操作空間，估計(jì)政策會(huì)傾向于偏郊區(qū)的不能開(kāi)工的、爛尾的寫(xiě)字樓、商業(yè)項(xiàng)目，市區(qū)核心地段的商辦項(xiàng)目不大可能被覆蓋。

有開(kāi)發(fā)商表示，政策適用的時(shí)間為2015年1月1日前已取得國(guó)有土地使用權(quán)、符合申請(qǐng)條件的建設(shè)項(xiàng)目，按照這一條件篩選下來(lái)，符合的項(xiàng)目并不多。像吳江、蘇州灣、相城區(qū)等一些外圍區(qū)域會(huì)有一些項(xiàng)目符合，同時(shí)，這些項(xiàng)目還要通過(guò)8、9個(gè)政府部門(mén)的共同認(rèn)可才能做，這一點(diǎn)比較難。

蘇州某品牌房企投資部人士表示，蘇州商辦去化一直比較令人頭疼，而住宅項(xiàng)目較為火爆，與其在一級(jí)土地市場(chǎng)推出宅地，引發(fā)房企爭(zhēng)搶?zhuān)某龈邇r(jià)甚至地王，不如在二級(jí)市場(chǎng)盤(pán)活商辦項(xiàng)目，這樣既能去商辦庫(kù)存，增加住宅供給，也能給土地市場(chǎng)降降溫。

附意見(jiàn)全文：

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