房價(jià)一直是普通百姓心中的痛。因?yàn)榉績r(jià)太昂貴，房價(jià)與收入之比超過了12，老百姓長期或者大半輩子就要為房所累了。居住條件決定生活質(zhì)量，房子越昂貴，業(yè)主生活質(zhì)量便愈低下，“工作著是美麗的”也成為一句美麗的謊言，“房子”于是超乎尋常地異化為一種宗教了。比如在京城，只要有了房子（當(dāng)然不是按揭貸款的），你就可以開心地工作，八公里之外過得有滋有味。如果有兩套以上的房子，你簡直可以高枕無憂，靠收房租過著“食房者”的生活了。

　　住宅市場化后，商品房就有了兩重屬性：投資與消費(fèi)。投資者或?yàn)榘l(fā)展商（生產(chǎn)商）；或?yàn)橹虚g商，即低購高賣或購后出租，而房價(jià)非正常走高，更多的是投資者的功勞。房子一旦成為一種資本，具備投資性質(zhì)，“炒作”就成為一種市場必然。而投資者賺的錢從何而來？當(dāng)然只能從消費(fèi)者身上來，因?yàn)閮r(jià)值不會從天上掉下來。投資者希望價(jià)格增長，消費(fèi)者希望價(jià)格下降。

　　房價(jià)和收入成正比，這一點(diǎn)毋庸置疑，但是如果房價(jià)上漲的速度大大快于個人收入增長的速度，超過個人的心理極限，就要引起注意了。另一方面，房價(jià)降低也是一件很苦惱的事。比如1997年后的香港。

　　商品的均衡價(jià)格永遠(yuǎn)是合理的。但均衡價(jià)格只是經(jīng)濟(jì)學(xué)家的善良愿望，有點(diǎn)理想化了，因?yàn)槠浼僭O(shè)是價(jià)格和需求量成反比的。事實(shí)上當(dāng)商品成為投資品后，購家追漲成為必然，何況人類從來就有購漲不購跌的消費(fèi)心理。所以均衡價(jià)格論認(rèn)為消費(fèi)者能夠支付的房價(jià)低于商家的供給價(jià)格時，房價(jià)將下跌，本身就是一句放之四海而皆準(zhǔn)的空話。同時，商品房的產(chǎn)權(quán)被分割了，消費(fèi)者購的是未來產(chǎn)權(quán)，可以向銀行按揭，消費(fèi)者可以支付的房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于他的現(xiàn)實(shí)購購力。

　　為了抑制消費(fèi)和投資，降低房價(jià)增長幅度，較好的辦法是抑制對未來的消費(fèi)透支，這樣銀行不得已提高頭付，調(diào)高利息，提高商品房投資成本，抑制投資需求，同時提高生產(chǎn)成本，以期降低供給量。這是一種直觀有效的好辦法。這樣做可能引起發(fā)展商與職業(yè)投資者不滿，但大多數(shù)人的福利還是得到了改善，這是宏觀調(diào)控的目的。住宅具有強(qiáng)制福利性質(zhì)，是一個社會的優(yōu)越性之一。

　　若用成本價(jià)值論解釋，房價(jià)成本主要是地價(jià)、稅費(fèi)、建安、營銷成本，此外還有交易成本（制度運(yùn)行成本），地價(jià)、建安成本各約為成本的30%-40%，也是相對確定的恒量。但營銷和交易成本卻可變性。營銷成本為的是減少購家的信息搜尋費(fèi)用，土地、建安成本主要是實(shí)現(xiàn)商品房的使用價(jià)值。只有過高的交易成本才構(gòu)成了房價(jià)的不合理因素。所以房價(jià)過高，與其說是地價(jià)太高昂，不如說是交易成本過高。要降低房價(jià)，頭先就要降低制度成本——交易費(fèi)用。

　　有權(quán)威人士稱如果實(shí)行土地年租制，降低稅費(fèi)等，將使房價(jià)降低3成。其實(shí)即便如此，房價(jià)也難以下降。因?yàn)檫€有利潤這一影響房價(jià)的變量。資本有逐利本性。十幾年來，房地產(chǎn)業(yè)利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他產(chǎn)業(yè)，如資金雄厚的制造業(yè)，但這些產(chǎn)業(yè)的資金卻沒有大量轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)業(yè)，市場這只“無形的手”失靈了。而事實(shí)上更多的是銀行信貸資本進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)。這是房地產(chǎn)業(yè)本身的壟斷性質(zhì)決定的，特別在市場經(jīng)濟(jì)初級階段。一為土地壟斷，二為資本（銀行）壟斷。銀行成為房地產(chǎn)業(yè)“全能”的壟斷者。因?yàn)橥恋睾唾Y本的高度集中，只有那些有門路的人，才有機(jī)會進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)這一目前的暴利行業(yè)。所以房地產(chǎn)利潤從來就是壟斷利潤，過高交易成本和壟斷利潤，房價(jià)與收入比過高就順理成章了，盡管降低了社會平均福利。

　　指望房價(jià)下跌既不現(xiàn)實(shí)，也不太理智。香港房價(jià)下跌7成，大部分業(yè)主負(fù)債累累，大家都不愿意看到。不必因房價(jià)太高昂而對發(fā)展商怨聲載道。我們惟一期望的是房價(jià)的增長速度慢于收入的增長，降低房價(jià)收入比。在制度創(chuàng)新方面就是要減少管制和壟斷，加快市場化進(jìn)程；不要無節(jié)制信貸擴(kuò)張，減少對未來收入的透支，抑制過度投資，避免市場機(jī)會主義泛濫成災(zāi)。與國外不同的是，我國人口太多，城市化水平低，仍然需要依賴土地租金增加財(cái)政收入。所以指望降低土地價(jià)格也不現(xiàn)實(shí)，何況市場本身也能夠支持目前地價(jià)。銀行信貸一直是調(diào)節(jié)商品房需求的杠桿，消費(fèi)信貸助長了消費(fèi)需求?，F(xiàn)在的房價(jià)其實(shí)是20年以后的房價(jià)。


(新京報(bào)/歐陽逸川)

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