定(訂)金不退

　　定金和訂金雖然讀音一樣，但卻有本質(zhì)區(qū)別。

　　“定金”是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。

簽合同時(shí)，對(duì)定金必需以書面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務(wù)，無權(quán)要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還債務(wù)。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。

　　而“訂金”目前我國法律沒有明確規(guī)定，它不具備定金所具有的擔(dān)保性質(zhì)，可視為“預(yù)付款”，當(dāng)合同不能履行時(shí)，除不可抗力外，應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　特別提示：并不是所有的“定金”都不能退還。我國《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房也不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。因此，如果商品房不符合銷售條件，而購房者已經(jīng)交納了“定金”，那么無論雙方是否約定“定金”退還事項(xiàng)，開發(fā)商都應(yīng)無條件退還定金給購房者。此外，根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房購賣合同未能訂立的，出賣方也是應(yīng)當(dāng)返還定金的。

　　補(bǔ)充協(xié)議不讓簽

　　現(xiàn)在不少房地產(chǎn)開發(fā)商在與購房者簽署《商品房購賣合同》時(shí)，要么拒不接受購房人的補(bǔ)充條款，要么要求購房者簽署由賣方起草的補(bǔ)充協(xié)議。由于補(bǔ)充協(xié)議是開發(fā)商單方面起草的，里面有很多加大購方責(zé)任，逃避賣方義務(wù)的條款，違反了平等公平的基本原則，損害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。

　　簽訂補(bǔ)充協(xié)議，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致，并且需是真實(shí)意思表示，對(duì)于協(xié)議里不公平的條款購房者可以要求刪除并加上一些內(nèi)容，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。

　　特別提示：對(duì)于以下內(nèi)容購房者在補(bǔ)充協(xié)議中較好加上：

　　1.廣告和售樓書中的重要內(nèi)容。2003年6月生效的《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》中為了保護(hù)購房人利益，規(guī)定將開發(fā)商就商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的具體明確的、并且對(duì)購賣合同的訂立及房屋價(jià)格有重大影響的說明和允諾視為合同內(nèi)容。開發(fā)商如果違反這些內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是這一條款在實(shí)踐中仍然難以操作，所以對(duì)購房者來說，較好還是將自己認(rèn)為重要的廣告內(nèi)容寫入補(bǔ)充協(xié)議中。

　　2.補(bǔ)充協(xié)議中加重因開發(fā)商違約造成退房的違約責(zé)任。

　　3.舉證責(zé)任方面，購房者在目前的全部房地產(chǎn)交易過程中較難行使知情權(quán)，在訴訟或仲裁中無法提供相應(yīng)的證據(jù)，如果按照一般舉證原則即誰主張誰舉證的做法，是無法有效地保護(hù)購房者權(quán)利的，所以補(bǔ)充協(xié)議在某些方面采用舉證責(zé)任倒置的方法，規(guī)定由開發(fā)商來承擔(dān)舉證責(zé)任，以此來保護(hù)自身利益。

　　現(xiàn)房與廣告有差異

　　廣告是購房者獲取房屋信息的一個(gè)重要渠道，其真實(shí)性和準(zhǔn)確性往往直接影響購房者的選擇，但是目前很多開發(fā)商使用虛假廣告，使現(xiàn)房和當(dāng)初廣告上的宣傳有很大差別。對(duì)于這種情況，《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第三條做了明確規(guī)定：出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房購賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房購賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　特別提示：如果現(xiàn)房與開放商廣告上的宣傳不符，購房者可以以廣告作為證據(jù)，按照以上規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　代理公司承諾 開發(fā)商不承認(rèn)

　　代理公司賣房時(shí)作出一些承諾，可事后開發(fā)商不予承認(rèn)。對(duì)此可以根據(jù)情況來看這些承諾是否對(duì)開發(fā)商有效：

　　1.如果購房者有理由相信代理人對(duì)該代理事項(xiàng)有代理權(quán)的，即使代理公司沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人即開發(fā)商名義訂立合同，依據(jù)《合同法》第49條的規(guī)定，該代理行為有效，即開發(fā)商要負(fù)相應(yīng)的義務(wù)；

　　2.如果消費(fèi)者知道或者應(yīng)該知道代理公司已經(jīng)越權(quán)，依據(jù)《合同法》第48條規(guī)定，其承諾不對(duì)開發(fā)商有效，應(yīng)由代理公司負(fù)擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。另外，有時(shí)候代理公司僅僅口頭承諾購房者，對(duì)于口頭承諾是否有效，依據(jù)我國《合同法》的相關(guān)規(guī)定，除非法律法定，否則口頭承諾是有效的，但是對(duì)于口頭承諾一般都存在舉證難的問題。

　　特別提示：許多購房者將公司的承諾錄音作為證據(jù)，根據(jù)《較高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》：有其他證據(jù)佐證并以合法手段取得的、無疑點(diǎn)的視聽資料可以作為證據(jù)使用。所以取得錄音證據(jù)如果沒有侵害他人合法權(quán)益或者違反法律禁止性規(guī)定，并有其他證據(jù)佐證都應(yīng)為有效證據(jù)。

　　銷售被抵押的房子

　　購房者有時(shí)候會(huì)碰到自己購購的房子已經(jīng)被開發(fā)商抵押給了銀行這種情況，一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)商將未售的房子抵押給銀行，是為了套取現(xiàn)金作為周轉(zhuǎn)資金，進(jìn)行后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)或開發(fā)新項(xiàng)目。這一融資做法將會(huì)長期存在，并且我國政府有關(guān)部門也沒有明文規(guī)定發(fā)展商不得售賣抵押房，但是發(fā)展商出售抵押房也有一定條件即：1.銀行出具證明書；2.發(fā)展商不隱瞞抵押房事實(shí)。

　　特別提示：購房者如果想避免購到抵押房，可以根據(jù)我國《擔(dān)保法》第四十五條的規(guī)定，到房地產(chǎn)登記部門要求了解自己希望購購的房產(chǎn)的抵押情況；其次還可以要求開發(fā)商出示所購房產(chǎn)的有關(guān)證件，即國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，看在證件的備注欄中有無作他項(xiàng)權(quán)利記載。如果備注欄中沒有注明他項(xiàng)權(quán)利(抵押)的情況，則該房屋沒有抵押給銀行。在這里值得注意的是：1.應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持看原件，很多開發(fā)商往往以各種理由不讓購房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了；2.注意審查證件的真?zhèn)危?.看清抵押的記載情況。

　　此外，購房者還可在房屋購賣合同中增設(shè)如下條款來避免此情況的發(fā)生：出賣人保證不得以任何形式將該商品房所屬的在建項(xiàng)目及其所處的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，否則購受人無條件退房并要求出賣人承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

　　交房沒有備案表

　　就北京來說，一般合同約定以該房屋取得北京市建設(shè)工程竣工備案表作為交房的前提條件。按照2003年12月1日實(shí)施的《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》第50條的規(guī)定，竣工備案表更成為開發(fā)商交房的法定條件?？⒐浒副淼娜〉靡馕吨课萃ㄟ^了竣工驗(yàn)收，也意味著房屋具備交付使用的條件，可以進(jìn)行交付，如開發(fā)商未取得，則屬于開發(fā)商的逾期交付，其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　特別提示：除竣工備案表外，交房時(shí)購房者還要審查包括住宅質(zhì)量說明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋面積實(shí)測表等幾個(gè)證件。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

　　規(guī)劃改變

　　目前，改變規(guī)劃主要有兩種情況：

　　，規(guī)劃部門主動(dòng)變更；，由開發(fā)商提出申請(qǐng)，規(guī)劃部門審批認(rèn)可。

　　從程序上講，規(guī)劃部門變更規(guī)劃應(yīng)該公示并聽證。2002年5月23日實(shí)施的建設(shè)部、國家計(jì)委、國家經(jīng)貿(mào)委、財(cái)政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監(jiān)察部《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報(bào)批；城市規(guī)劃行政主管部門在批準(zhǔn)其變更前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證?！?

　　2003年12月1日生效的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第43條款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確需變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書面征得受影響的預(yù)購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給預(yù)購人的權(quán)益造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

　　特別提示：如果規(guī)劃部門變更規(guī)劃導(dǎo)致相關(guān)權(quán)利人權(quán)益受到侵害的，權(quán)利人可以依據(jù)法律規(guī)定，對(duì)規(guī)劃部門提起行政復(fù)議或行政訴訟，要求規(guī)劃部門撤銷變更后的規(guī)劃。

　　裂縫

　　裂縫是一個(gè)非常復(fù)雜的技術(shù)問題，主要法規(guī)有建設(shè)部關(guān)于發(fā)布行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》的通知、《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》等。其中涉及“主體結(jié)構(gòu)”時(shí)，要求“鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過GBJ10的規(guī)定值?！薄按u石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。”涉及“樓地面”時(shí)，要求“面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角?！鄙婕啊把b修”時(shí)，要求“抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。”涉及地基沉降，當(dāng)?shù)鼗a(chǎn)生不均勻沉降，其沉降量大于現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ7—81)規(guī)定的允許值，上部墻體產(chǎn)生沉降裂縫寬度大于10mm，且房屋局部傾斜率大于1%時(shí)，應(yīng)評(píng)定為危險(xiǎn)狀態(tài)。

　　特別提示：當(dāng)裂縫情況低于以上標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，業(yè)主不能將其作為不收房的理由。

　　面積縮水

　　在《商品房購賣合同》中，通常對(duì)“面積確認(rèn)及面積差異處理”有約定。一般來說，(1)建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比完全值均在3%以內(nèi)(含3%)的，根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積結(jié)算房價(jià)款；(2)建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比完全值其中有一項(xiàng)超出3%時(shí)，購受人有權(quán)退房。購受人退房的，出賣人在購受人提出退房之日起30日內(nèi)將購受人已付款退還給購受人，并按一定的利率付給利息。購受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記建筑面積大于合同約定建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由購受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購受人。產(chǎn)權(quán)登記建筑面積小于合同約定建

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