我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展。目前已進(jìn)入“火山噴發(fā)期”，處于活躍和繁榮的市場(chǎng)景象之中。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售和管理的操作運(yùn)營(yíng)能力也隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟而不斷增強(qiáng)，開(kāi)發(fā)理念和經(jīng)營(yíng)理念也日趨理性和成熟。房地產(chǎn)業(yè)在歷經(jīng)了散兵游勇、零打碎敲式的小規(guī)模開(kāi)發(fā)(開(kāi)發(fā)面積5千平方米—10萬(wàn)平方米)和中等規(guī)模開(kāi)發(fā)(開(kāi)發(fā)面積10萬(wàn)平方米—30萬(wàn)平方米)之后，近幾年出現(xiàn)了大規(guī)模、成片開(kāi)發(fā)(開(kāi)發(fā)面積在30萬(wàn)平方主以上，甚至超100萬(wàn)平方米)的“大盤地產(chǎn)”(此處規(guī)模界定并非是完全科學(xué)的劃分標(biāo)準(zhǔn)，只是為說(shuō)明問(wèn)題而加以的初步界定)。由于中小規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，具有開(kāi)發(fā)地塊相對(duì)較小、項(xiàng)目選址較為優(yōu)越、投資規(guī)模較小、營(yíng)銷策略較為靈活等優(yōu)點(diǎn)，使很多開(kāi)發(fā)商從中小規(guī)模開(kāi)發(fā)中受益。而“大盤地產(chǎn)”卻往往不具備上述優(yōu)點(diǎn)，操作起來(lái)難度和風(fēng)險(xiǎn)極大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要正確認(rèn)識(shí)和把握好“大盤地產(chǎn)”，并掌握行之有效的“操盤”策略。
一、“大盤地產(chǎn)”的出現(xiàn)有其必然性
準(zhǔn)確地說(shuō)，“大盤地產(chǎn)”的出現(xiàn)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種必然，從以下幾點(diǎn)便可窺一斑：一是較初房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行開(kāi)發(fā)地塊選址時(shí)，往往注重于“地段”，而良好的地段往往可利用空間有限，所以只能利用可能的空間做文章，于是便出現(xiàn)了幾千平方米的樓盤。隨著區(qū)域地塊越來(lái)越少，加之借鑒國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，很多開(kāi)發(fā)商便把目光轉(zhuǎn)向近郊區(qū)或城市副地帶，這就給開(kāi)發(fā)商提供了極為廣闊的開(kāi)發(fā)空間，為“大盤地產(chǎn)”的出現(xiàn)在土地資源上提供了可能；二是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勝劣汰和政府主管部門對(duì)開(kāi)發(fā)商的清理整頓，使一些缺乏資金能力、技術(shù)力量、人力資源和經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的中小開(kāi)發(fā)商走上了不歸路，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)得到了凈化，那些經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)的大型房地產(chǎn)企業(yè)擁有了更大的發(fā)展空間，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)“大盤地產(chǎn)”提供了市場(chǎng)環(huán)境保障；其三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中逐漸成熟起來(lái)，尤其那些頗具經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)能力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，他們發(fā)現(xiàn)“大盤地產(chǎn)”具有很多優(yōu)點(diǎn)，確切地說(shuō)是利大于弊，操業(yè)經(jīng)驗(yàn)為“大盤地產(chǎn)”出現(xiàn)提供了思想上和運(yùn)作上的保障，于是“大盤地產(chǎn)”應(yīng)運(yùn)而生?！按蟊P地產(chǎn)”在北京、上海、廣州等地已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮，北京玫瑰園、廣州碧桂園、祈福新村等諸多樓盤在操作、運(yùn)營(yíng)、銷售上都取得了巨大成功。
二、“大盤地產(chǎn)”的劣勢(shì)與優(yōu)勢(shì)同在
杰出的營(yíng)銷策略應(yīng)該立足于對(duì)樓盤產(chǎn)品、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和環(huán)境的全面客觀分析，并根據(jù)分析結(jié)果提出具有針對(duì)性和可操作性的應(yīng)對(duì)方案，對(duì)于“大盤地產(chǎn)”也是一樣。盡管它的出現(xiàn)符合地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律，但其仍然具有難于克服的缺點(diǎn)?？茖W(xué)的營(yíng)銷策略應(yīng)是揚(yáng)長(zhǎng)避短，或者化“短”為“長(zhǎng)”，因此有必要對(duì)“大盤地產(chǎn)”進(jìn)行全面而客觀的分析：
1、“大盤地產(chǎn)”的優(yōu)勢(shì)：
(1)易于形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，乃至產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，形成規(guī)模效益；
(2)有利于提升地氣，形成區(qū)位優(yōu)勢(shì)，提升板塊價(jià)值；
(3)易于集中企業(yè)資金、技術(shù)、管理及人才優(yōu)勢(shì)和整合各種社會(huì)資源，集中力量做好一件事情；
(4)有利于營(yíng)造企業(yè)品牌和物業(yè)品牌，利用品牌效應(yīng)促進(jìn)和推動(dòng)地產(chǎn)銷售；
(5)易于因地制宜地營(yíng)造主題、景觀、配套設(shè)施等項(xiàng)目，增加地產(chǎn)的附加價(jià)值，具有較大的自由度和發(fā)揮空間；
(6)通過(guò)集中統(tǒng)一管理，有利于降低成本和開(kāi)發(fā)、維護(hù)及管理費(fèi)用。
2、“大盤地產(chǎn)”的劣勢(shì)
(1)受制于項(xiàng)目規(guī)模，項(xiàng)目在選址時(shí)可能缺乏地利。缺乏地利有兩種情況，一是項(xiàng)目所在地塊相對(duì)偏遠(yuǎn)，尚未開(kāi)發(fā)或只在進(jìn)行初步開(kāi)發(fā)，二是板塊內(nèi)強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手林立，介入由于難于營(yíng)造樓盤獨(dú)特的賣點(diǎn)而缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從狹義的角度上來(lái)講這也是缺乏地利的一種表現(xiàn)；
(2)地產(chǎn)項(xiàng)目難于定位，尤其目標(biāo)客戶群定位更是難于定位，容易走進(jìn)泛定位的誤區(qū)；
(3)銷售價(jià)格難于把握，尤其頭期開(kāi)盤價(jià)格；
(4)銷售節(jié)奏難于控制，主要是開(kāi)發(fā)節(jié)奏和銷售節(jié)奏不好銜接；
(5)銷售周期長(zhǎng)，導(dǎo)致資金回收周期長(zhǎng)，影響經(jīng)濟(jì)效益并增加投資風(fēng)險(xiǎn)，難于形成旺盛人氣；
(6)若出現(xiàn)危機(jī)，局面難于控制；
(7)物業(yè)管理半徑太大而不容易規(guī)劃、設(shè)計(jì)和實(shí)施，同時(shí)商業(yè)配套任務(wù)繁重；
(8)資金難于籌措，尤其是在國(guó)家不斷推出新的信貸政策和消費(fèi)者日益理性的情況下。

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