是房地產營銷中的至高境界；，是項目人員精心策劃的結果。只有讓市場處于饑餓狀態(tài)，供不應求的產品才會被，只有物超所值才會被追求。讓你的項目供不應求，物超所值，這就是營銷人員的策劃目標。

　　營銷的定位秘訣：規(guī)模至大，惟一，超前，領跑市場；通過定位讓你的產品在市場競爭中脫穎而出；通過定位讓項目擁有更多的附加值，從而使項目物超所值，供不應求的產品在市場上才會被。

　　營銷的環(huán)境秘訣：政府支持，政策配合，整合、規(guī)范市場，項目開發(fā)符合政府規(guī)劃，符合市場需求，以產品引導市場。

　　營銷的整合推廣秘訣：現在是注意力經濟時代，如何整合推廣，吸引市場眼球，迅速打響品牌，已成為項目推盤關鍵。市場上同類產品比比皆是，你是“”，他是“標志性建筑”，她又是什么“示范性工程”，口號一個比一個大，一個比一個響，你的項目如何快速形成品牌效應，如何通過鋪天蓋地的大型活動整合營銷推廣，通過轟動全城的公關策劃聚攏人氣、引爆市場是關鍵。

　　營銷的廣告秘訣：做有記憶點、有附著力的廣告，強調個性化、差異化，根據目標客戶的深層心理需求，用廣告引爆風潮。

　　營銷的價格秘訣：用價格引爆是關鍵，而只有物超所值才會被追求，如何讓你的項目物超所值？動用價格勢能，讓你的項目在消費者腦海中的價格與項目實際的推盤價格形成一個大幅度的剪刀差，讓購家覺得物超所值；其次，通過定位讓項目擁有更多的附加值，也是形成價格勢能的關鍵所在。只有物超所值，供不應求的產品在市場上才會被。

　　營銷的銷售秘訣：掌握好銷售時機，閃亮登場。在正式銷售前，先聲奪人，制造輿論，限時，用提前預訂、發(fā)放認購證、購房號等手法收集客源，讓一個月甚至幾個月積累的客戶集中在開盤那幾天來現場，場面自然十分熱鬧，造成哄搶態(tài)勢。

　　打時間差，在目標客戶層中形成耳語，利用小道消息，加上開盤購房打折，或者采取空調、裝修等手段吸引購房者。至于商業(yè)地產，則不能單純考慮一賣了之，必須統籌兼顧租售策略、租售比例、租售時機，盡量優(yōu)先保證經營大戶、經營戶，其次才是投資者，以免為以后的招商經營帶來隱患。

　　營銷的銷控秘訣：全面掌握，吊起來賣，一切盡在掌握之中，合理地通過調升價向市場廣而告之，來引導銷售。

　　有節(jié)奏有計劃地推出認購單位，將好單位、差單位統盤考慮，避免一窩峰似的搶走好單位，留下相對差的單位。有銷售旺場時掌握好調、升價的幅度和時機，并向市場廣而告之，形成項目熱銷不愁賣的感覺，促進銷售。同時避免因低價開盤造成而使利潤減少，還要避免因旺鋪盲目升價調價過快、過高，而使銷售明顯放慢。同時在形成時要掌握好封盤的時機，并適當考慮保留單位的數量，為項目的利潤化及后期開發(fā)埋下的伏筆。

　　營銷的賣場秘訣：排隊造勢法，形成人氣效應，大戶效應，大戶優(yōu)先認購；再運用鯰魚效應去激活，放大羊群效應。所謂鯰魚效應，是指商業(yè)地產銷控中的散戶，由于銷控中策劃人員規(guī)定大戶可優(yōu)先認購，那么未組織起來的散戶如熱鍋中的螞蟻，也像魚群中的鯰魚，會積極主動地組織眾多散戶在一瞬間集結成２０戶、５０戶，甚至１００戶為一個大戶單位加入的行列。

　　商業(yè)地產營銷的操盤秘訣：帕累托——８０／２０法則，針對關鍵的少數，目標瞄準大戶。通過大戶聚集、吸引眾多散戶，形成羊群效應、跟風效應。這里的大戶不是指投資大戶，而是真正意義上的實力派行業(yè)大戶、經營大戶和主力商家。

　　能夠實施“營銷”的條件是符合社會良知規(guī)范。筆者也認同把“營銷”作為一個營銷效果檢驗標準的心態(tài)，而不是規(guī)定招式，更不能是較終定要追求并達到的目標。這樣“營銷”是策劃人員項目操作后順其自然產生的現象，帶一點天意的成分。如果發(fā)展商和項目策劃人員有足夠的策劃力和執(zhí)行力來實施“營銷”策略，我們相信其必然有足夠的執(zhí)行力和策劃力來做好產品。產品好，是營銷成功的前提，營銷所起到的作用可以加快消費者的選擇過程，實現整體快速出貨，從而為項目的后期開發(fā)奠定了良好的基礎。

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