新“國十條”出臺后,房地產(chǎn)市場聞風(fēng)而動,二手房市場馬上出現(xiàn)了降價拋售的情況,新房市場上動作快的開發(fā)商也開始打折促銷。這說明新“國十條”對投資、投機(jī)購房者的行為產(chǎn)生了相當(dāng)大的影響。

　　并且這種影響還遠(yuǎn)沒有結(jié)束。有跡象表明,這次房地產(chǎn)調(diào)控將開創(chuàng)一個新的房地產(chǎn)發(fā)展局面,徹底顛覆業(yè)界對房地產(chǎn)調(diào)控及發(fā)展模式的傳統(tǒng)判斷和認(rèn)知。這種跡象來自于相關(guān)政策變化及創(chuàng)新,新“國十條”操作細(xì)則的出臺是這種跡象的典型代表。

　　房地產(chǎn)貸款一般分為個人購房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款,相關(guān)操作細(xì)則已被媒體曝光。中國銀監(jiān)會權(quán)威人士表示,套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),以房屋數(shù)量為限、以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位。其政策核心是認(rèn)定套（及以上）住房以“房”為標(biāo)準(zhǔn),而不是以“貸款”為標(biāo)準(zhǔn)。舉個例子,以前購房者有一套老公房,但沒貸款,在舊標(biāo)準(zhǔn)下,這個購房人是可以享受購購頭套房貸款政策優(yōu)惠的。但在新標(biāo)準(zhǔn)下,由于他已經(jīng)有了一套房子,再購購商品房就被認(rèn)定為“套”,需要付50%的頭付,利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　“以房為限”的操作細(xì)則將是對以貸款記錄認(rèn)定二套房政策的一個巨大改變。這將使得居民的購房行為徹底回歸“購房為住”的軌道。當(dāng)然,不以“貸款”記錄為限制條件,也克服了老規(guī)則中對改善型住房需求的限制。居民要想改善住房條件,住大房子,只要把老房子賣掉,重新購購住房就可以享受頭套優(yōu)惠。在某種意義上也是“以人為本”的回歸。既打擊了投機(jī)需求,也給改善型住房需求一個合理的發(fā)揮空間。筆者以為,如果這個規(guī)定被嚴(yán)格執(zhí)行,那么投機(jī)性的“全民炒房”將被終結(jié)。

　　再看房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作細(xì)則。銀監(jiān)會權(quán)威人士表示,為貫徹新“國十條”,打擊和遏制炒房者,對開發(fā)貸款和土地儲備貸款實(shí)行“三不貸”、“三掛鉤”政策。

　　“三不貸”與“三掛鉤”政策實(shí)際上是銀行對進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的貸款進(jìn)行全程監(jiān)管,核心目的是防范金融風(fēng)險(xiǎn)。銀行之所以對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行全副武裝的嚴(yán)防死守,根本原因是銀行較清楚當(dāng)前房地產(chǎn)市場的泡沫化程度之嚴(yán)重。一線城市投資投機(jī)性購房消費(fèi)已占到整體市場銷售比重的30%~40%。這次新“國十條”以的力度來限制購房信貸,將對房地產(chǎn)市場的銷售產(chǎn)生重大影響,進(jìn)而會打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回籠。而開發(fā)商的資金回籠與銀行信貸資金的安全密切相關(guān)。

　　因此,銀監(jiān)會這次從個人購房信貸和開發(fā)信貸兩端一起來進(jìn)行限制,是出于金融安全考慮的必須之舉。可以預(yù)見,開發(fā)商面臨的市場形勢和融資形勢將異常嚴(yán)峻。市場調(diào)整已成必然。

　　這種調(diào)整將頭先表現(xiàn)為市場觀望氣氛的濃重,以及市場預(yù)期開始轉(zhuǎn)為悲觀。體現(xiàn)在資本市場上,房地產(chǎn)股在新政發(fā)布后已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)數(shù)天暴跌。這種恐慌情緒將逐步蔓延到房地產(chǎn)實(shí)體市場。很有可能出現(xiàn)的情況是,在2008年沒有兌現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)整合潮,將在2010~2011年間出現(xiàn)。

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