閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

云南網(wǎng)

 

  近段時(shí)間，旅游地產(chǎn)頭腦風(fēng)暴來(lái)襲，一股的博弈熱浪敲擊著漸頗涼的深秋，讓這個(gè)秋日充溢著高漲的熱情……

 

  本周，旅游特快和云南網(wǎng)記者采訪(fǎng)了昆明市旅游局局長(zhǎng)黃峻峰、昆明市建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人、昆明風(fēng)光國(guó)際旅游有限責(zé)任公司總經(jīng)理朱伯威和云南民族學(xué)院教授李興福，這幾位對(duì)旅游地產(chǎn)發(fā)展有著真知灼見(jiàn)的專(zhuān)家，有的代表行業(yè)，有的代表學(xué)術(shù)，均發(fā)表了他們的一番獨(dú)到見(jiàn)地，讓記者獲益不少。

 

高管派：突出特色 多樣功能

黃峻峰 昆明市旅游局局長(zhǎng) 觀點(diǎn)：圍繞旅游大做文章

定位：旅游地產(chǎn)必須為旅游服務(wù)

 

  提到旅游地產(chǎn)和旅游發(fā)展的關(guān)系，黃峻峰表示，發(fā)展旅游地產(chǎn)需要整合自然環(huán)境、本土文化、名勝古跡、區(qū)域特色等各項(xiàng)資源。這幾年，云南旅游發(fā)展很快，旅游地產(chǎn)也有了一定規(guī)模，尤其昆明，就拿春城高爾夫來(lái)說(shuō)，10年前，沒(méi)有多少人會(huì)想到它的今天 ，現(xiàn)在價(jià)格翻了無(wú)數(shù)倍，還有一些與旅游項(xiàng)目結(jié)合得很好的旅游小鎮(zhèn)及主題公園，品牌價(jià)值和影響都有了提升。

 

  黃峻峰說(shuō)，旅游地產(chǎn)一定要圍繞旅游來(lái)做文章，要緊緊扣住旅游二字，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，旅游地產(chǎn)是為旅游服務(wù)的，反之，如要借助旅游開(kāi)發(fā)地產(chǎn)，一定要先考慮到是否與旅游環(huán)境、自然生態(tài)、休閑度假等要素，甚至要看到一個(gè)地方的旅游品牌是什么樣子的，這是必要條件，同時(shí)，也是成功的頭要條件。

 

  同時(shí)，游客量決定了一個(gè)地方的旅游地位，去年，有2700萬(wàn)人來(lái)昆明旅游，現(xiàn)在，昆明的交通，包括機(jī)場(chǎng)建設(shè)、5到20億元的項(xiàng)目投資、在建的5個(gè)5酒店等等，都為昆明的旅游環(huán)境提供了一個(gè)很好的前景，那么，依附于此的旅游地產(chǎn)價(jià)值就越高，升值空間就越大。這就是旅游和地產(chǎn)相互支持、相互依賴(lài)的結(jié)果。離開(kāi)旅游，搞旅游地產(chǎn)是沒(méi)有意義的，不以發(fā)展旅游為目的，而僅讓旅游做一下招牌，我們是不支持，是反對(duì)的。

 

活力：滿(mǎn)足不斷的消費(fèi)群

 

  當(dāng)記者問(wèn)到，大項(xiàng)目帶動(dòng)大發(fā)展是云南旅游“二次創(chuàng)業(yè)”的發(fā)展主思路，什么樣的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目才是真正能帶動(dòng)云南大發(fā)展，有效促進(jìn)云南旅游轉(zhuǎn)型升級(jí)的項(xiàng)目時(shí)，黃峻峰直言不諱?！暗拇_，大發(fā)展需要大項(xiàng)目的帶動(dòng)。云南旅游資源得天獨(dú)厚，以旅游發(fā)展為前提的好的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是可以促進(jìn)云南旅游轉(zhuǎn)型升級(jí)的。那些成規(guī)模的、大體量的、有良好外圍環(huán)境的項(xiàng)目是能夠做到的，旅游地產(chǎn)要做活，要吸引人不斷地來(lái)消費(fèi)也好、游玩也好，總之，要有流動(dòng)的客源，如果只是提供給固定的人群，這些人群不流動(dòng)，單一地?fù)碛?，?duì)環(huán)境、對(duì)旅游都沒(méi)有好處。

 

  黃峻峰分析道，云南各州市的旅游資源確實(shí)太豐富。有的還是稀有的、先進(jìn)的、的。所以不好說(shuō)哪個(gè)地方更適宜旅游地產(chǎn)，云南旅游發(fā)展速度很快，從各州市的角度來(lái)說(shuō)，任何地方都發(fā)揮了各自的優(yōu)勢(shì)，找到了適合自己的發(fā)展之路，盡管這些發(fā)展都不是千篇一律，一模一樣的，但找到了自身的價(jià)值所在，抓到了自身特點(diǎn)，發(fā)揮出來(lái)，聚了人脈，錢(qián)脈等自然就有了。那么，這個(gè)地方很快就會(huì)變得?，F(xiàn)在，云南很多地方的旅游地產(chǎn)搞得很好，都為當(dāng)?shù)氐穆糜伟l(fā)展注入了新生力量，這是云南旅游轉(zhuǎn)型升級(jí)的一個(gè)好的發(fā)展反向，了解市場(chǎng)，適銷(xiāo)對(duì)路，這產(chǎn)品就是好產(chǎn)品。

 

★昆明市建設(shè)局相關(guān)部門(mén)

觀點(diǎn)：要具備雙重特質(zhì)

特質(zhì)：多功能旅游地產(chǎn)能長(zhǎng)久

 

不愿透露姓名的昆明市建設(shè)局相關(guān)專(zhuān)業(yè)表示，現(xiàn)在的旅游地產(chǎn)發(fā)展得很快，昆明如此，各州市也如此。這是云南旅游近年發(fā)展的一種新的突破和必然，是一種好的方向。

 

其實(shí)，早在1992年就有人提到過(guò)這個(gè)概念，那時(shí)的高爾夫球場(chǎng)就是一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。由于單一的球場(chǎng)設(shè)施是不可能滿(mǎn)足游客需求的，于是就依靠其周邊的度假酒店、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等別的一些消費(fèi)娛樂(lè)設(shè)施來(lái)補(bǔ)足，讓那些有錢(qián)、有時(shí)間的人帶更多的人來(lái)投資，甚至來(lái)開(kāi)發(fā)，可以說(shuō)，這對(duì)一個(gè)地方旅游的幫助是非常大的。當(dāng)然，這得有個(gè)前提條件，就是這個(gè)地方的自然環(huán)境、本土文化、名勝古跡、區(qū)域特色等各項(xiàng)資源都應(yīng)該是突出的。從字面上來(lái)講，旅游地產(chǎn)就應(yīng)該先有旅游為支撐，多元化、多功能的地產(chǎn)項(xiàng)目才可能長(zhǎng)久，二者是一個(gè)結(jié)合體，共同進(jìn)退，不可分割。借助旅游開(kāi)發(fā)地產(chǎn)，一定要先有一個(gè)景點(diǎn)或景區(qū)，而這個(gè)景點(diǎn)或景區(qū)一定是與生態(tài)、休閑等要素相關(guān)，要符合旅游的特性，這是必要的?？傊?，成熟的旅游地產(chǎn)應(yīng)該是和旅游一起發(fā)展，一起為人們所接受的。

 

開(kāi)發(fā)：以環(huán)境資源為依托

 

投資開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)，需有良好的環(huán)境資源為基礎(chǔ)。有良好的旅游目的地為前提，較好它的旅游還搞得不錯(cuò)，有一定的影響力，景區(qū)建設(shè)也還可以，那么就以旅游景區(qū)為依托，以旅游度假為目的，開(kāi)發(fā)模式上實(shí)現(xiàn)旅游的吃、住、行、游、購(gòu)、娛服務(wù)功能以及間接為旅游服務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)功能。

 

云南旅游的發(fā)展確實(shí)已由 “觀光型”向“休閑度假型”轉(zhuǎn)變了，這是趨勢(shì)，旅游和地產(chǎn)要相互依存，才能相互發(fā)展，但在發(fā)展過(guò)程中要注意和周邊的自然環(huán)境相適應(yīng)，要在保護(hù)生態(tài)中開(kāi)發(fā)和發(fā)展，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的構(gòu)思和計(jì)劃，要配套發(fā)展。相信，云南旅游地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)更加迅速。

 

 

行業(yè)派：未必要附和旅游線(xiàn)路

朱伯威 昆明風(fēng)光國(guó)際旅游有限責(zé)任公司總經(jīng)理 觀點(diǎn)：效益復(fù)合型＋效益持續(xù)型=旅游地產(chǎn)

 

  我想強(qiáng)調(diào)：什么是“旅游地產(chǎn)”。那就是在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上溶入“旅游”的概念和原素。云南省委、省政府在旅游“二次創(chuàng)業(yè)”的戰(zhàn)略基礎(chǔ)上提出了“大項(xiàng)目帶動(dòng)大發(fā)展”的理念，而成功的“旅游地產(chǎn)”項(xiàng)目往往能夠拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐木C合經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所以，我認(rèn)為效益復(fù)合型＋效益持續(xù)型“旅游地產(chǎn)”才是真正帶動(dòng)云南大發(fā)展，有效促進(jìn)云南新的轉(zhuǎn)型升級(jí)的項(xiàng)目。

 

  旅游地產(chǎn)依托一定的旅游目的地?zé)狳c(diǎn)或景區(qū)景點(diǎn)，有一定的道理但不是完全。如果有條件，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目能靠近旅游線(xiàn)路產(chǎn)品，肯定受益于已經(jīng)形成的客源市場(chǎng)，但大家都向一方擁，也會(huì)形成競(jìng)爭(zhēng)性損傷。仍然以楚雄為例，這里原來(lái)并不是什么旅游熱點(diǎn)市場(chǎng)，然而“彝人古鎮(zhèn)”項(xiàng)目的成功運(yùn)作，特別是距昆明兩公里路程從而吸引昆明及周邊區(qū)域游客前來(lái)休閑度假的市場(chǎng)定位，使楚雄旅游經(jīng)濟(jì)的綜合效益得到迅速發(fā)展。這是很說(shuō)明問(wèn)題的，關(guān)鍵是在于選項(xiàng)時(shí)的科學(xué)研判。

 

云南旅游地產(chǎn)業(yè)雖然起步較晚，但云南旅游資源卻非常豐富，分布也非常廣闊。這些良好的，先天的條件，為云南旅游地產(chǎn)的迅速發(fā)展創(chuàng)造了優(yōu)良的基礎(chǔ)。但是，并不是說(shuō)有良好的基礎(chǔ)和條件就一定能做好一個(gè)項(xiàng)目。而是頭先要有一個(gè)先進(jìn)的觀念，還要具備一定的旅游專(zhuān)業(yè)認(rèn)識(shí)，再以一個(gè)科學(xué)的態(tài)度和論證過(guò)程，較終形成一個(gè)有市場(chǎng)潛質(zhì)的正確決策。

 

  我建議立志于旅游地產(chǎn)投資的企業(yè)家們，一是關(guān)注云南旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大勢(shì)，關(guān)注省委省政府的相關(guān)戰(zhàn)略和政策，這有利于項(xiàng)目規(guī)模的確定；二是關(guān)注旅游資源的開(kāi)發(fā)，因?yàn)槿魏我粋€(gè)地產(chǎn)的旅游資源規(guī)?；拈_(kāi)發(fā)都為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的跟進(jìn)蘊(yùn)藏了機(jī)遇；三是關(guān)注旅游市場(chǎng)上客源消費(fèi)需求的變化，所謂客源消費(fèi)需求就是關(guān)系到旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中“復(fù)合效益”的獲取的關(guān)鍵；四是在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作起始，要有懂旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的旅游專(zhuān)業(yè)人才的參與。這些不僅是建議，也同時(shí)是投資開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)所應(yīng)該具備的要素。

 

 

學(xué)院派：帶動(dòng)旅游發(fā)展還為時(shí)過(guò)早

李興福：云南民族大學(xué)人文學(xué)院教師 觀點(diǎn)：發(fā)展旅游地產(chǎn)先試點(diǎn)再推廣

 

  旅游地產(chǎn)依托具有吸引力的旅游熱點(diǎn)地區(qū)，并且要有一定的交通條件。另外，旅游地產(chǎn)帶來(lái)的是政府的稅收和投資商的利潤(rùn)，征地、拆遷帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題處理不好會(huì)導(dǎo)致重大社會(huì)問(wèn)題。本人認(rèn)為發(fā)展旅游地產(chǎn)可以提高某一旅游熱點(diǎn)地區(qū)的知名度，但不是推動(dòng)發(fā)展旅游的發(fā)動(dòng)機(jī)。旅游地產(chǎn)要成為帶動(dòng)云南旅游大發(fā)展的動(dòng)力為時(shí)過(guò)早。云南旅游資源具有的優(yōu)勢(shì)無(wú)非是氣候型、民族文化型和地質(zhì)型三種，主要分布于滇西北、滇西南和滇東南三個(gè)片區(qū)。而這三個(gè)片區(qū)與云南旅游昆明距離遠(yuǎn)，交通成本較高。發(fā)展旅游地產(chǎn)可能形成兩種結(jié)果，一種是炒房，導(dǎo)致價(jià)格攀升；另一種是購(gòu)購(gòu)之后閑置。

 

  旅游地產(chǎn)投資應(yīng)考慮其產(chǎn)品的類(lèi)型，頭先是銷(xiāo)售方式，若其產(chǎn)品一次性銷(xiāo)售，對(duì)旅游地產(chǎn)商是有利無(wú)害，資金回收快，但與商業(yè)地產(chǎn)無(wú)異；若以租賃方式，則資金積壓時(shí)間長(zhǎng)，減少其流動(dòng)資本；其次，產(chǎn)品的檔次，云南旅游發(fā)展較好地區(qū)的接待能力都能基本滿(mǎn)足旅游市場(chǎng)需求，如果檔次定位不好，只會(huì)導(dǎo)致價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。所以發(fā)展旅游地產(chǎn)要充分調(diào)查，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分。作為投資商，頭先是心態(tài)，旅游地產(chǎn)不是商業(yè)地產(chǎn)，不可能短時(shí)間內(nèi)全部資金回籠；其次，應(yīng)該考慮到諸多可能出現(xiàn)的不利因素，然后制訂對(duì)策。

 

  旅游地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)結(jié)合云南各州市各自的旅游資源優(yōu)勢(shì)，主要是其旅游資源的稀缺程度決定。因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)投資大，同時(shí)商家的要求要高于一般地產(chǎn)商，勢(shì)必造成價(jià)格的提高。旅游產(chǎn)品屬于需求彈性較大的產(chǎn)品，過(guò)高價(jià)格會(huì)使?jié)撛谙M(fèi)者選擇其它替代品。昆明、大理、麗江、騰沖、版納可以根據(jù)各自旅游資源優(yōu)勢(shì)適當(dāng)發(fā)展旅游地產(chǎn)。昆明以養(yǎng)老休閑為主；大理、麗江可以發(fā)展休閑為主；而騰沖和版納則以度假為主。

 

  另外，從我國(guó)人均收入