核心提示：法制日?qǐng)?bào)訊 近日，新疆烏魯木齊市宏怡花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)內(nèi)舉行了物業(yè)公司招標(biāo)會(huì)，新疆華景物業(yè)發(fā)展有限公司成功中標(biāo)，隨后雙方簽訂物業(yè)合同，小區(qū)曾經(jīng)的物業(yè)———新疆深發(fā)展物業(yè)管理有限公司被迫撤離。
 
    法制日?qǐng)?bào)訊  近日，新疆烏魯木齊市宏怡花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)內(nèi)舉行了物業(yè)公司招標(biāo)會(huì)，新疆華景物業(yè)發(fā)展有限公司成功中標(biāo)，隨后雙方簽訂物業(yè)合同，小區(qū)曾經(jīng)的物業(yè)———新疆深發(fā)展物業(yè)管理有限公司被迫撤離。

    對(duì)此，深發(fā)展物業(yè)公司總經(jīng)理倪自鳴表示，公司與宏怡花園小區(qū)簽訂的物業(yè)合同期限是到2008年5月30日結(jié)束，公司并不認(rèn)可目前小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的這種做法，他們將利用法律武器維護(hù)自己的權(quán)益。

    業(yè)主與物業(yè)公司“積怨重重”

    10月8日，烏魯木齊市宏怡花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)將一紙解聘通知書交到與其合作的物業(yè)服務(wù)單位———新疆深發(fā)展物業(yè)管理有限公司。業(yè)主委員會(huì)副主任魯衛(wèi)斌說，經(jīng)民意調(diào)查，小區(qū)內(nèi)1201戶業(yè)主，其中860戶業(yè)主同意解聘深發(fā)展物業(yè)公司。

    魯衛(wèi)斌細(xì)數(shù)了物業(yè)公司的幾項(xiàng)服務(wù)不作為：物業(yè)公司收取的業(yè)主物業(yè)費(fèi)，均未開具正規(guī)發(fā)票；對(duì)小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有公共設(shè)施，物業(yè)公司很少維修；物業(yè)公司5年來收取車輛占道費(fèi)用50余萬元，但未說明如何使用；小區(qū)綠化不達(dá)標(biāo)，單元防盜門有80%損壞，一直沒有維修。

    小區(qū)業(yè)主謝世超老大爺提起房屋供暖問題是一肚子的煩惱，從2002年購(gòu)房入住后，每年冬天供暖后，室溫始終達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)。多次向物業(yè)公司反映，要求給予解決，物業(yè)公司總是敷衍推脫。業(yè)主洪艷說，來家里做客的朋友形容她居住的小區(qū)是“垃圾小區(qū)、貧民窟”，她堅(jiān)決認(rèn)為應(yīng)該換個(gè)物業(yè)公司來管理這個(gè)小區(qū)。

    “公司在服務(wù)上可能有些不到位，但不像業(yè)主所說得那么嚴(yán)重，我們畢竟是靠業(yè)主吃飯。其實(shí)業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾好多來自于業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的不了解?！蹦咦曾Q說。

    公共綠地、水電暖、保安是由物業(yè)公司管理服務(wù)。至于房屋問題，在施工完畢后5年內(nèi)屬于原施工單位，5年后則需使用房屋維修公用基金，但業(yè)主對(duì)此不清楚，多數(shù)矛盾和投訴都是針對(duì)房屋問題，由此和物業(yè)公司產(chǎn)生糾紛和積怨。

    倪自鳴告訴記者，業(yè)主投訴物業(yè)公司的事例很多，但物業(yè)公司卻很少投訴住戶。因?yàn)樽鳛槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)不繳納物業(yè)費(fèi)用的業(yè)主，除了起訴法院就沒有其他的解決方法，這對(duì)物業(yè)公司來說，花時(shí)間、花精力，得不償失。

    “下課”走人不是先進(jìn)解決途徑

    據(jù)了解，烏魯木齊市目前有物業(yè)服務(wù)公司300多家，已納入物業(yè)管理有1089個(gè)區(qū)域，住戶總?cè)丝谡汲鞘谐Ｗ∪丝诘?0%。由于缺少支持等多種原因，全市目前僅有業(yè)主委員會(huì)120多個(gè)，尚不足物業(yè)管理區(qū)域的15%，一些業(yè)主委員會(huì)還不能很好地發(fā)揮作用。此外，絕大多數(shù)物業(yè)管理公司是房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位自行成立的下屬實(shí)體，獨(dú)立的專業(yè)物業(yè)公司不足10%。由于沒有業(yè)主組織，物業(yè)服務(wù)公司又不是自主選聘，更無法簽訂物業(yè)服務(wù)合同，因此，各種糾紛時(shí)有發(fā)生。

    烏魯木齊市房產(chǎn)局物業(yè)監(jiān)管處朱燕飛告訴記者，去年烏市就吊銷了41家物業(yè)公司的資質(zhì)。

    烏魯木齊市物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)許健認(rèn)為，許多業(yè)主以為換個(gè)新的物業(yè)服務(wù)公司就應(yīng)該比老的物業(yè)公司好，這其實(shí)是進(jìn)入了一個(gè)思維盲點(diǎn)。當(dāng)雙方出現(xiàn)矛盾時(shí)，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司應(yīng)以協(xié)商合作為主，共同把小區(qū)管理好，靠讓物業(yè)公司“下課”手段解決問題，并不是一個(gè)好辦法。由于目前相關(guān)法規(guī)不是十分健全，再加上物業(yè)公司互相惡性競(jìng)爭(zhēng)，許健擔(dān)心一些業(yè)主在不明真相的情況下，盲目跟風(fēng)，容易進(jìn)入解聘物業(yè)公司的誤區(qū)，這樣容易把物業(yè)市場(chǎng)搞亂。雙方產(chǎn)生問題后應(yīng)多協(xié)商、多交流、多溝通，把服務(wù)做到位。

    和諧共處才是發(fā)展大計(jì)

    據(jù)了解，除季節(jié)性供暖投訴以外，從今年起，物業(yè)服務(wù)正成為烏魯木齊市民投訴的熱點(diǎn)。

    今年1月至6月，烏魯木齊市12319城市管理服務(wù)共受理市民反映的問題24739件，其中物業(yè)服務(wù)投訴占三成左右，被列為頭位。經(jīng)分類統(tǒng)計(jì)，市民投訴的物業(yè)服務(wù)問題主要集中在兩方面：物業(yè)公司采取停電、停水的辦法催繳相關(guān)費(fèi)用，影響住戶正常生活；小區(qū)環(huán)境臟、亂、差，物業(yè)公司不履行職責(zé)，不為住戶提供相應(yīng)的服務(wù)。

    許健認(rèn)為，業(yè)主與物業(yè)之間如魚和水的關(guān)系，維護(hù)好雙方共同利益是今后發(fā)展的方向。物權(quán)法中將物業(yè)管理企業(yè)修改為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從管理到服務(wù)兩個(gè)字的轉(zhuǎn)變，是一個(gè)本質(zhì)的轉(zhuǎn)變，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)理念上的轉(zhuǎn)變。

    物業(yè)的發(fā)展主題是服務(wù)，它的職能是對(duì)業(yè)主的服務(wù)。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，如何提高對(duì)業(yè)主專業(yè)化服務(wù)質(zhì)量，滿足業(yè)主需求，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一個(gè)新的課題。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只有強(qiáng)化自身優(yōu)勢(shì)，形成良好的服務(wù)理念，才能在市場(chǎng)上生存。

    朱燕飛說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)行業(yè)自律，主動(dòng)公布收費(fèi)和服務(wù)信息，自覺規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，促進(jìn)業(yè)主與物業(yè)和諧相處。同時(shí)，對(duì)物業(yè)服務(wù)過程中存在的問題，要及時(shí)向業(yè)主們征求意見，獲得廣大業(yè)主的理解和支持，提高業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同度，這樣既有利于完善管理，促進(jìn)自身發(fā)展，也有利于化解與業(yè)主之間的矛盾，較終達(dá)到和諧相處的目的。（潘從武 吳亞東 井波）

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