“十一”長假期間，我在燕郊購了一套房，98平方米，均價(jià)5000元，當(dāng)時交了定金一萬?！北本┠硢挝坏捻n女士告訴記者，“開發(fā)商通知10月8日以后去辦理貸款，頭付還是20%。”

    韓女士此前在北京朝陽北路的某小區(qū)已經(jīng)貸款購了一套房，面積140余平方米。她所購購的這套房是在房貸新政發(fā)布之后。

    根據(jù)央
行、銀監(jiān)會9月27日發(fā)布的通知，對已利用貸款購購住房、又申請購購套(含)以上住房的，貸款頭付款比例不得低于40%；同時，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

    這次通知被人們普遍稱作“房貸新政”。

    房貸新政威力不顯

    和韓女士一樣，很多人仍在貸款購購自己的“套”房，頭付并未提高。據(jù)北京的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)我愛我家公司提供的數(shù)據(jù)顯示：今年“十一”黃金周期間，二手房成交量同比增加36%，購賣房源和客戶登記量分別上升30%和35%，創(chuàng)下歷年較高記錄。

    發(fā)布之前被各方盛傳的“房貸新政”并沒有發(fā)揮人們想象的威力。

    “較近一段時間房價(jià)上漲比較厲害，百姓的漲價(jià)預(yù)期比較強(qiáng)烈，增加二套房貸款頭付比重，有利于震懾投機(jī)，同時降低普通購房者的購房沖動?！北本┐髮W(xué)副教授、中國民營企業(yè)研究所執(zhí)行所長黃俊立接受《市場報(bào)》記者采訪時說。

    至于這一政策能在多大程度上遏制住房投資，黃教授認(rèn)為還有許多其他因素需要考慮，存在不確定性。

    頭先，考慮購購套房的大都是相對富裕的群體，頭付比例僅提高一成對他們的影響有限，而且對于頭付比例一直在四成以上的別墅、高端公寓等則不會有影響。

    其次，在操作層面，由于配套措施不健全，政策效率可能會“打折扣”。對套住房放貸提高40%，在執(zhí)行層面上存在相當(dāng)大的難度。具體表現(xiàn)在套和套的界定上，不少家庭，在由個家庭分解為兩個家庭時，上代和下代之間購置的新房算不算套？還有，不少人是在幾個城市異地置業(yè)，確定是否屬“套”難度很大。

    事實(shí)上，在這家銀行貸款，又在那家銀行貸款，銀行間因?yàn)楦偁帲瑢Υ_定“套”、“第三套”的積極性并不高。誰去界定“套”？如何監(jiān)管？這些都是問題。

    黃俊立教授告訴記者，提高套住房按揭頭付的思路，其實(shí)早在2003年央行的121號文件就有明確規(guī)定。對貸款購購套以上(含套)住房的，應(yīng)適當(dāng)提高頭付款比例。直到2006年6月1日起，商品房貸款頭付比例才調(diào)高為30%，自住購購90平方米以下的房子頭付仍可執(zhí)行20%。但后來執(zhí)行得怎樣，并沒有監(jiān)督。

    抑制炒房還需配套措施

    中國社科院金融研究所研究員易憲容接受《市場報(bào)》記者采訪時說，房地產(chǎn)市場投資者，不會真的有那么多錢用來炒作房地產(chǎn)，肯定是利用了銀行便利的金融杠桿，住房信貸新政策就是要打擊這部分炒房者。

    還有，這次新政并非僅針對房地產(chǎn)市場的需求一方，同時對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也有一些新的規(guī)定。比如，對項(xiàng)目自有資金的要求，對囤地或囤房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得對其發(fā)放貸款的要求等。這些政策都表明，房地產(chǎn)市場的信貸可能會全面收縮。

    “如果該文件能制定出更為詳細(xì)的執(zhí)行規(guī)則，就有可能會改變目前國內(nèi)房地產(chǎn)投資者及房地產(chǎn)開發(fā)商的市場預(yù)期。目前的關(guān)鍵問題是如何落實(shí)與執(zhí)行文件。這還有待于進(jìn)一步觀察。”易憲容說。

    財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教師蔡如海博士接受記者采訪時認(rèn)為，在當(dāng)前流動性過剩的背景下，熱錢去處并不多，樓市和股市是的兩個選擇。對于各家銀行來說，房貸仍是一筆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。他們會不會積極配合仍是未知數(shù)。

    據(jù)央行較新統(tǒng)計(jì)，今年6月末，全國商業(yè)性個人住房貸款達(dá)到25720億元，相比10年前增長了135倍，除了為滿足居住要求而貸款購房的置業(yè)者外，炒房大軍自然也選擇房貸作為投資杠桿 。事實(shí)上，已出售房產(chǎn)空置率一直居高不下，證明樓市投資成分非常之大。

    黃俊立認(rèn)為，房價(jià)漲得太快，超過了一般百姓的經(jīng)濟(jì)承受能力。但是很多房子掌握在投機(jī)者和投資者手里，應(yīng)當(dāng)通過增加房屋持有成本來促進(jìn)賣房，這樣控制房價(jià)可能會更有效。 （李忠峰）
 

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