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易憲容:建行的《新政細(xì)則》說(shuō)明了什么
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 608 次
美國(guó)次貸危機(jī)已經(jīng)讓整個(gè)美國(guó)衰退進(jìn)一步加劇。美國(guó)官方即將公布的報(bào)告顯示,十月份該國(guó)國(guó)內(nèi)消費(fèi)指數(shù)跌幅已經(jīng)超過(guò)2001年經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期的水平,同時(shí)市場(chǎng)投資銳減,意味著美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退可能在未來(lái)進(jìn)一步加劇。由于信貸緊縮,消費(fèi)者無(wú)錢(qián)購(gòu)樓。根據(jù)對(duì)20個(gè)城市所作的調(diào)查顯示,美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的景氣指數(shù)正在以歷史罕見(jiàn)的速度下滑,十月份的新樓銷(xiāo)售量更是跌至17年來(lái)的較低水平。全美地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示, 二手樓成交量也出現(xiàn)自2007年九月以來(lái)的跌幅。
美國(guó)經(jīng)濟(jì)的衰退對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響怎么也不可低估,中國(guó)的各行各業(yè)都受到嚴(yán)重的沖擊,比如東部不少地區(qū)的出口導(dǎo)向企業(yè)破產(chǎn)倒閉,鋼鐵業(yè)全行業(yè)虧損等,在這種背景下,盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售下降,但是看上去還是比其他行業(yè)好,至少?zèng)]有看到多少房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)倒閉之現(xiàn)象。但是,在房地產(chǎn)銷(xiāo)售迅速下降,在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)周期性調(diào)整之際,一些地方政府希望通過(guò)各種政策來(lái)托住開(kāi)始下降的房?jī)r(jià)。盡管這些政策看上去是為了房地產(chǎn)發(fā)展,實(shí)質(zhì)上都是托起下降的房?jī)r(jià)為目的。但是,全球的經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)巨大的調(diào)整,中國(guó)的各行各業(yè)都面臨這種調(diào)整巨大的沖擊,房地產(chǎn)市場(chǎng)可幸避嗎?而且中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走過(guò)近10年快速發(fā)展、價(jià)格快速飚升期,現(xiàn)在進(jìn)行調(diào)整也是自然了。一些地方政府想讓這種調(diào)整不發(fā)生,實(shí)際上是不可能。因?yàn)?,這樣做或是遲后這種調(diào)整,或是把剛剛開(kāi)始軟著陸的房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫重新吹起。還好,中國(guó)的一些職能部門(mén)及商業(yè)銀行對(duì)此問(wèn)題看得十分清楚。比如,建行的《新政細(xì)則》就說(shuō)明這樣一點(diǎn)。
商業(yè)銀行的信貸《新政細(xì)則》遲遲無(wú)法出臺(tái),問(wèn)題就在于各家商業(yè)已經(jīng)看到了美國(guó)次貸危機(jī)的根源所在,看到了房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)性,看到了這種房地產(chǎn)泡沫對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)及商業(yè)銀行的發(fā)展不可持續(xù)性,因此,在他們看到,如果在發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)及防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)之間找到一個(gè)平衡點(diǎn),而且不是只強(qiáng)調(diào)短期行為,強(qiáng)調(diào)某個(gè)部門(mén)某個(gè)行業(yè)之利益。因此,繼農(nóng)行、光大等銀行公布房貸細(xì)則后,建設(shè)銀行24日公布《新政細(xì)則》。建行稱(chēng),將加大對(duì)居民購(gòu)購(gòu)普通自住房的支持力度,并有效防范貸款風(fēng)險(xiǎn),以支持合理住房消費(fèi),促進(jìn)擴(kuò)大內(nèi)需、經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。主措施是:
一、惠民安居,大力支持居民購(gòu)購(gòu)普通自住房。根據(jù)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)的政策求,建設(shè)銀行對(duì)符合政策新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限調(diào)整為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,較低頭付款比例調(diào)整為20%,具體根據(jù)借款人是頭次購(gòu)房或非頭次購(gòu)房、自住房或非自住房、套型建筑面積是否系普通住房,以及借款人信用記錄、還款能力等因素等區(qū)別確定。對(duì)居民頭次購(gòu)購(gòu)普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求,貸款利率可以給予優(yōu)惠,頭付款比例可降低。對(duì)居民購(gòu)購(gòu)其他類(lèi)型住房的,將適當(dāng)提高貸款條件。具體操作由各地分行及房貸掌握。
二、加強(qiáng)管理,有效控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)銀行求所屬分支機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的研究,并根據(jù)形勢(shì)變化及時(shí)評(píng)估貸款風(fēng)險(xiǎn),調(diào)整政策;對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較大的區(qū)域,以及價(jià)格波動(dòng)較大的住房樓盤(pán)項(xiàng)目,適當(dāng)提高頭付款比例;同時(shí)求各行切實(shí)加強(qiáng)貸前調(diào)查,嚴(yán)格審查借款人信用記錄,合理判斷和評(píng)價(jià)借款人還款能力,嚴(yán)格落實(shí)面談面簽制度和真實(shí)性調(diào)查,加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)與貸后管理,防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。
三、區(qū)別對(duì)待,實(shí)施區(qū)域化、差別化的住房信貸政策。建設(shè)銀行充分考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域特點(diǎn),在貸款利率和頭付款比例方面給予各地分行一定的自主權(quán),區(qū)分地域、區(qū)分樓盤(pán)、區(qū)分客戶(hù),合理評(píng)估貸款風(fēng)險(xiǎn),制定差別化的貸款政策,不搞一刀切。如根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、住房樓盤(pán)項(xiàng)目情況、客戶(hù)信用狀況等因素制定差別化的頭付款比例求,并根據(jù)頭付款比例相應(yīng)制定差別化的利率政策;對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定,參照當(dāng)?shù)卣蛴嘘P(guān)部門(mén)對(duì)普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行等。
此外,對(duì)2008年10月27日以前發(fā)放的存量個(gè)人住房貸款,建設(shè)銀行將嚴(yán)格執(zhí)行人民銀行、銀監(jiān)會(huì)的政策求,并按照原借款合同約定條款及借款人信用記錄等確定是否需調(diào)整利率浮動(dòng)水平。
從建行的《新政細(xì)則》來(lái)看,它主表現(xiàn)了以下幾個(gè)特點(diǎn),一是房地產(chǎn)信貸新政支持或優(yōu)惠的是個(gè)人自住性住房而不是自住性之外的住房,完全強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的自住性。二是對(duì)于自住性住房的信貸政策優(yōu)惠,仍然在放在不同的地區(qū)來(lái)對(duì)待。因?yàn)?,房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)個(gè)分割的市場(chǎng),其價(jià)格的波動(dòng)及房地產(chǎn)泡沫的程度各個(gè)地方不同,因此,對(duì)于那些早幾年房?jī)r(jià)上漲得較快,房?jī)r(jià)波動(dòng)大的地方,建行并不會(huì)采取優(yōu)惠政策來(lái)托住這個(gè)地方的房地產(chǎn)泡沫,而是對(duì)這些地方的房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)格警惕,并采取適當(dāng)?shù)姆绞絹?lái)預(yù)測(cè)及區(qū)分。因此,從建行的新政細(xì)則來(lái)看,早幾年房?jī)r(jià)上漲較的一線(xiàn)城市會(huì)成為建行密切關(guān)注的。建行的住房信貸投入會(huì)轉(zhuǎn)向二三線(xiàn)城市。這是較有新意的地方。三是正是對(duì)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)密切關(guān)注,因此,早幾年那種虛假性收入證明估計(jì)不容易通過(guò)獲得優(yōu)惠信貸??梢哉f(shuō),中國(guó)住房按揭貸款個(gè)人收入真實(shí)性證明一求,許多能力不足者進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)是不容易。特別是,早幾年誰(shuí)購(gòu)購(gòu)住房,就能夠借到銀行的錢(qián)的情況會(huì)減少。比如說(shuō),早幾年就有人借款7800萬(wàn),購(gòu)購(gòu)住房128套。這樣的情況一阻止,房地產(chǎn)泡沫想重新吹起根本就不可能。四是申請(qǐng)貸款者真實(shí)性收入審查下放到基層分行,以便讓線(xiàn)的信貸員掌握更多的真實(shí)情況并做出正確的判斷,這樣做是對(duì)的。但是,上一級(jí)分行對(duì)此密切監(jiān)督,以防止信貸員的短期行為。特別是把這些責(zé)任分解到各分行行為的身上。
總之,建行的《新政細(xì)則》說(shuō)明了什么,一是說(shuō)明了商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)足夠重視,不是地方政府可以改變的;二是商業(yè)銀行看到房地產(chǎn)民生問(wèn)題的重性,因此如何強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行對(duì)民生支持都不過(guò)分,但是房地產(chǎn)炒作及投機(jī)拒之門(mén)外;三是對(duì)房地產(chǎn)民生問(wèn)題的強(qiáng)調(diào)及風(fēng)險(xiǎn)防止,還在于不同地區(qū)及樓盤(pán)不同的對(duì)待;四是金融是房地產(chǎn)的核心,金融支持程度決定了房地產(chǎn)發(fā)展程度。如果商業(yè)銀行不支持房地產(chǎn)炒作與投機(jī),光靠地方政府來(lái)托走房地產(chǎn)泡沫及房地產(chǎn)暴利模式是根本不可能的。所以,房地產(chǎn)市場(chǎng)得以發(fā)展就得由以投資為主導(dǎo)的發(fā)展模式向以消費(fèi)為主導(dǎo)的模式轉(zhuǎn)變,而這種轉(zhuǎn)變的核心就是房地產(chǎn)價(jià)位全面的理性回歸。
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