今日出版的《香港經(jīng)濟導(dǎo)報》刊載了知名學(xué)者易憲容論說本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的文章。易憲容在文中表示，新一輪的宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場影響的是改變當前房地產(chǎn)市場預(yù)期。他建議盡快推出嚴格的住房交易所得稅。

頭先，易憲容在文中提到，這次新一輪的宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場影響的是改變當前房地產(chǎn)市場預(yù)期。當新政策出臺，不僅讓新進入者的杠桿率降低(需要用更多資金進入)及投資成本增加(利率上升一個多百分點)，而且在于整個房地產(chǎn)市場預(yù)期改變，他們擔(dān)心自己進入后有沒有人再來接手其購購的住房。如果沒有人再敢接手其購購的住房，那么這些新的住房投資者就可能成為這次房地產(chǎn)泡沫較后一棒的接受者。這些人所面對進入房地產(chǎn)投資的巨大風(fēng)險。

他分析說，在這種情況下，新的房地產(chǎn)投資者是否進入將面臨猶豫不決的困境，因此，新的住房投資者不會輕易地進入，而且也會觀察一些時間，等待新的政策效應(yīng)顯現(xiàn)后對市場影響如何再決定。還有，當已經(jīng)進入住房投資者感覺到新的政策會改變房地產(chǎn)市場預(yù)期時，手上持有多套住房，并從銀行獲得貸款購購者，就會感覺到投資風(fēng)險的增加可以會以較快的方式把手上的住房出手，以便降低其投資風(fēng)險。如果不少住房投資者這樣做時，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系可能出現(xiàn)根本性的變化或調(diào)整。

他還認為，政府要真正遏制房地產(chǎn)炒作把房地產(chǎn)泡沫擠出，就不僅要對新進入房地產(chǎn)投資采取這些政策，而且也要對已經(jīng)進入者住房投資者，商業(yè)銀行也在采取新的信貸政策。比如，盡管頭付比例提高并非易事，但利率調(diào)整則是易如返掌。比如說，對套以上住房的投資者從政策出臺的時間起其貸款利率都采取基準利率1.1倍以上的利率(但是這次政策沒有直接對此有清楚表明。不過，較近不這樣做，但較遲也在年底之前這樣做)。這樣即可讓已有投資者把手上投資住房的趕快賣出，以便降低其房價下降的風(fēng)險。如果商業(yè)銀行對已進入住房投資者采取新政策，不僅能夠降低商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險，也能夠增加商業(yè)銀行利潤水平。2009年由于個人住房信貸過度的優(yōu)惠政策，讓國內(nèi)銀行的利差水平下降一個百分點以上。它成了國內(nèi)商業(yè)銀行利潤下降的重要原因。其中個人按揭貸款在政府強制下過度優(yōu)惠是重要原因。

易憲容總結(jié)到，銀行信貸緊縮不僅在于讓過度優(yōu)惠的個人住房按揭信貸政策回歸到常態(tài)，即對個人信貸政策上全面收緊，還得完善當前不合理的個人按揭貸款市場準規(guī)則及嚴格貸款利率差異性。比如，在中國，無論什么人只要想購購住房就能夠從銀行獲得貸款，即當前的個人按揭貸款市場準入制度過于寬松。但是，在發(fā)達的市場體制下，則有一套嚴格貸款審查制度。當然，盡管較近出臺《個人貸款管理條例》，但各商業(yè)銀行并沒有認真落實執(zhí)行，從而出現(xiàn)千軍萬馬涌入住房信貸市場。

其次，他分析說，當前貸款利率是無差異化的，盡管這次提高對套和套住房的貸款利率采取差異化的政策，但是在套之內(nèi)、套之內(nèi)其利率都是同一的，沒有差異性，而在發(fā)達的市場體制下，無論是套、套以上每一個借款人的利率都是不同的。

較后，他指出，在新政策中，仍然沒有改變購購套住房者只會消費的假定，實際上購購套住房同樣可以用作投資。如果不少居民購購套住房用作投資，那么整個政策效果就會大打折扣。而要彌補其不足，就得迅速推出住房交易所得稅，讓購購套住房者只用消費而不作投資。

易憲容在文尾建議，要盡快推出嚴格的住房交易所得稅，甚至于采取住房交易所得稅累進稅率。在有條件的情況下，推出房地產(chǎn)物業(yè)稅。如果這樣，加上政府的土地政策改革等，房地產(chǎn)信貸緊縮政策才能夠起到擠出國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫的作用。否則，不全面、不完善的房地產(chǎn)緊縮政策要達到真正擠出房地產(chǎn)的巨大泡沫是不可能的。當然，當前新一輪房地產(chǎn)信貸緊縮政策出臺將迫使國內(nèi)房地產(chǎn)出現(xiàn)一次重大的調(diào)整。但是，這種調(diào)整的深度多少，就在于當前信貸緊縮政策完整性、全面性及合理性，在這些方面銀行監(jiān)管部門可做事情不少。可以說，要國內(nèi)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，就得把房地產(chǎn)投資者嚴厲地擠出，就得把房地產(chǎn)泡沫逐漸地擠出，從而使得讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場由一個投資為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€以消費為主導(dǎo)的市場。但愿新一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策成為房地產(chǎn)市場新發(fā)展的起點。

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