爭議焦點(diǎn)廣告收入有多少？

　　在住宅小區(qū)內(nèi)，哪些是收費(fèi)廣告？廣告收益究竟有多少？是巨大的還是微不足道的？這成為廣告公司、小區(qū)物業(yè)管理公司以及小區(qū)業(yè)主爭論的焦點(diǎn)。

　　廣告公司：一塊廣告牌年收入２４萬元　　

　　記者以計(jì)劃發(fā)布戶外廣告的企業(yè)的名義，撥通了某廣告公司的廣告招商電話。其工作人員介紹說，中山路和東風(fēng)路等路段的戶外廣告每月租金的折后價(jià)大致在４００~５００元／平方米，而位置較差的則便宜一點(diǎn)，為每月３００元／平方米。如果是小于５０平方米的廣告，由于審批相對容易，所以價(jià)格會(huì)低一些。如位于中山五路的百匯廣場，它的廣告招牌大小約為９平方米／塊，面對公園的招牌為每月４５０元／平方米，而面對起義路的招牌為每月３００元／平方米。招牌一般出租期為一年，也就是說，如果以單價(jià)４００元／平方米·月來計(jì)算，一塊５０平方米的戶外廣告的年收入約為２４萬元。

　　“這所說的，都不是位置較好的廣告報(bào)價(jià)，在兩條主干道交會(huì)的地方，廣告報(bào)價(jià)會(huì)更高一些。”某知情人士透露，如在農(nóng)林下路與東風(fēng)東路交界的某七層住宅樓頂上的戶外廣告，大小約是５０平方米，年租金已近１００萬元。而體育東路某住宅的樓頂廣告，由于正對體育，地點(diǎn)好、規(guī)模大，其廣告報(bào)價(jià)據(jù)稱在２００萬元／年左右。

　　即使是大多數(shù)帶電梯住宅的廣告，其價(jià)格也不低。從某戶外廣告公司提供的報(bào)價(jià)得知，小區(qū)樓盤電梯內(nèi)的一幅平面廣告（規(guī)格為４２ｃｍ×５７ｃｍ）一個(gè)月的價(jià)格為６００元，而凡一次性投放１００個(gè)廣告位以上，價(jià)格還可以面議，每幅平面廣告價(jià)格可低至３００元／月。如果以一部電梯三個(gè)廣告位、一棟住宅兩部電梯計(jì)算，這棟住宅每個(gè)月的電梯廣告收入將在１８００元以上。

　　物管公司：廣告公司分得大頭　　

　　面對廣告公司不菲的廣告價(jià)格，各住宅樓宇的物業(yè)管理公司不得不喊冤。某物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人稱：“確實(shí)有些住宅樓由于位置較好，其樓頂或者裙樓的戶外廣告可以取得較高的收入，但這樣的樓盤有它的獨(dú)享性資源，可以說是百中無一，可遇而不可求。一般的小型廣告牌，價(jià)格就要低很多，而且，廣告公司的報(bào)價(jià)還包括了他們的利潤以及制作等成本，實(shí)際上他們得到的是大頭，能夠落到物業(yè)管理公司手上的錢并不多，而且基本上也都拿來充當(dāng)物業(yè)維修費(fèi)用了?！?/P>

　　對于電梯廣告的收入，某物業(yè)管理界人士表示，他所在的樓盤有６部電梯共１８塊廣告，每月的廣告管理費(fèi)收入約４００元，平均每塊廣告每月收益僅２２元左右，另外，廣告公司為電梯外的液晶廣告屏支付的廣告管理費(fèi)均價(jià)為每年２５００元，每月約為２１０元。所以，電梯廣告的收入總和，一個(gè)月有６００多元。

　　業(yè)主抱怨：收入如何我們從不知情　　

　　前文所提及的在農(nóng)林下路與東風(fēng)東路交界處附近的某七層住宅樓，其頂上的戶外廣告報(bào)價(jià)近１００萬元。按照一梯四戶計(jì)算，一共有２８戶人家，即使物業(yè)管理公司只收取其中５０萬元的廣告年租，那么每戶人家年收益也接近２萬元。面對這樣巨大的收益，小區(qū)業(yè)主的回答是：不知道。記者在該物業(yè)樓下采訪了一個(gè)據(jù)稱是該樓業(yè)主的女士，她表示，自己連廣告牌是什么時(shí)候立起來的都記不得了，更不用說了解它收了多少錢。

　　在記者的采訪過程中，對于廣告公司報(bào)價(jià)與物業(yè)管理公司報(bào)價(jià)上的巨大差異，幾乎１００％的小區(qū)業(yè)主都不知情。幾乎所有人都表示，他們對自己擁有的物業(yè)上所附著的廣告的收入狀況并不了解，更不用說在其中分一杯羹了?！拔覀兊男^(qū)會(huì)定期公布物業(yè)管理的收支情況，不過廣告收入這一塊從來沒有列出來，我們也就無從了解?！碧旌幽硺潜P業(yè)主的說法在廣州很有代表性，“我們不知道這些錢有多少，更不知道這些錢用到什么地方去了?！?/P>

　　相關(guān)調(diào)查有多少“創(chuàng)收”值得關(guān)注？

　　在我們身邊的小區(qū)，有多少地方可以“創(chuàng)收”？屬于小區(qū)業(yè)主的利益又有多少？某物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人介紹說，目前小區(qū)廣告區(qū)域經(jīng)營收益主要有以下幾大方面：

　　一、廣告收益。包括樓頂和裙樓的戶外廣告、電梯轎廂廣告、大堂電梯前廳的液晶屏廣告、停車場廣告以及小區(qū)宣傳欄廣告等。據(jù)介紹，停車場廣告的收費(fèi)是每年３００~５００元／塊，而小區(qū)廣告欄的位置一般有１／４~１／３用于商業(yè)廣告，其余則用于小區(qū)公告和公益性廣告，物業(yè)管理公司一般不向廣告公司收錢，這只不過是不用花錢去做一個(gè)宣傳欄。

　　二、會(huì)所經(jīng)營收益。如果會(huì)所是屬于小區(qū)的公攤建筑面積部分，就屬小區(qū)業(yè)主共同所有，它的經(jīng)營收益也該由小區(qū)業(yè)主共同擁有，如果會(huì)所有其獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，那么收益就應(yīng)歸其產(chǎn)權(quán)人（一般是發(fā)展商）擁有。據(jù)介紹，目前各小區(qū)會(huì)所的經(jīng)營狀況一般都不太理想，要么就是剛好收支平衡，要么就是處于虧本狀態(tài)。

　　三、停車場收益。與會(huì)所相仿，若停車場屬于小區(qū)的公攤建筑面積部分，它的所有權(quán)及其收益應(yīng)由小區(qū)業(yè)主共同擁有，如果停車場有其獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，那么收益則應(yīng)歸其產(chǎn)權(quán)人。另外，如果停車場是露天的，也應(yīng)該由各業(yè)主共同擁有。按照廣州市的規(guī)定，室內(nèi)停車場的月保費(fèi)用一般是４００元，而露天停車場是１５０元。此外，臨時(shí)停車（１２個(gè)公里以內(nèi)）的收費(fèi)在４．５~６元。不過，物業(yè)管理公司表示，由于停車場有較大的人力、水電等管理成本和汽車損壞、丟失等帶來的巨大賠償風(fēng)險(xiǎn)，因此利潤不大。

　　四、物業(yè)管理公司的服務(wù)收入。有些物業(yè)管理公司在公共區(qū)域提供基本物業(yè)管理以外的家政、商務(wù)等服務(wù)，由此帶來一定的收益。由于是價(jià)格公開的有償服務(wù)，大家對這一點(diǎn)的爭議都不大。

　　五、其他收入。如電信公司要進(jìn)入小區(qū)（包括有線電話、寬帶上網(wǎng)的小區(qū)布線，移動(dòng)通信運(yùn)營商要建設(shè)通信增益站等）、有線電視公司要進(jìn)入小區(qū)，都要進(jìn)行一定的收費(fèi)。據(jù)介紹，２００３年后，中國聯(lián)通和中國移動(dòng)進(jìn)入小區(qū)的通信增益站的收費(fèi)是每年１５００~２０００元／個(gè)，部分小區(qū)內(nèi)引入了直飲水機(jī)，物業(yè)管理公司的收費(fèi)是每月１００元／個(gè)。此外，節(jié)假日期間，有部分小區(qū)會(huì)在其主干道上布置臨時(shí)攤位，這視小區(qū)的規(guī)模和位置的不同而有所改變，每個(gè)３米×３米的攤位月收入在兩三百元到過千元不等。

　　大多數(shù)業(yè)主不上心　　

　　中國社會(huì)調(diào)查所去年曾調(diào)查小區(qū)戶外廣告現(xiàn)狀。數(shù)據(jù)顯示，北京有４０００多個(gè)居住小區(qū)，其中近９０％的小區(qū)設(shè)有戶外廣告，但“目前大約有６０％的業(yè)主對小區(qū)廣告收益權(quán)并無太多概念”。

　　在售樓部記者隨機(jī)采訪了幾位準(zhǔn)備簽約的購房者，他們均表示沒有注意廣告收益的問題，甚至沒注意到合約中還有這項(xiàng)內(nèi)容。據(jù)律師介紹，大多數(shù)糾紛緣于購房時(shí)沒有維權(quán)意識，入住后才發(fā)現(xiàn)戶外廣告成為干擾正常生活的罪魁禍頭。

　　部分維權(quán)意識較強(qiáng)的業(yè)主注意到了這項(xiàng)收入的缺失，卻罕有實(shí)際行動(dòng)。

　　律師說法廣告收入應(yīng)歸業(yè)主所有！　　

　　小區(qū)廣告收益不小，干擾也不少，收益歸誰？關(guān)鍵還得看廣告立在哪兒。

　　小區(qū)戶外廣告比比皆是，部分會(huì)對建筑的安全及居民生活造成一定的負(fù)面影響，也因此引起了不少糾紛。深圳、廣州等地陸續(xù)出現(xiàn)了與廣告收益權(quán)相關(guān)的業(yè)主維權(quán)行為。

　　收益歸屬已然清晰　　

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第５５條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修基金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。”按照這一規(guī)定，利用建筑外墻、屋頂和電梯做廣告，收益都應(yīng)歸業(yè)主，從法律上來說并無爭議。

　　德潤律師事務(wù)所的孟憲生律師長期關(guān)注房產(chǎn)方面的法律糾紛，他認(rèn)為，解決廣告收益歸屬問題的關(guān)鍵不在廣告本身，而是要明確廣告的載體，如墻體、電梯的歸屬權(quán)。

　　據(jù)調(diào)查，大部分業(yè)主對合約上的公共區(qū)域使用權(quán)概念不清，在沒有充分了解自己權(quán)利的情況下，就將使用權(quán)拱手讓給了開發(fā)商或物業(yè)公司。

　　當(dāng)然，以合約形式確定使用權(quán)歸屬，是在我國物權(quán)法缺失的情況下一種不得已的處理方法，在某些情況下會(huì)使問題更加復(fù)雜，畢竟開發(fā)商和業(yè)主這兩個(gè)權(quán)利主體追求的利益是不同的。例如屋頂廣告，開發(fā)商追求廣告收益，業(yè)主關(guān)心樓體安全和聲光污染，利益沖突導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。

　　信托機(jī)制有待建立　　

　　從法律上來看，廣告收益應(yīng)由業(yè)主大會(huì)進(jìn)行管理，但作為一個(gè)議事機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會(huì)有沒有能力和精力掌管這筆資金呢？孟律師認(rèn)為應(yīng)建立信托機(jī)制來解決該問題。信托機(jī)制是一種建立在各方信任基礎(chǔ)上的財(cái)產(chǎn)管理制度，它在機(jī)制上的規(guī)范性可以保證收入受益人是業(yè)主。相反，委托機(jī)制基于合同，是一種不夠規(guī)范的財(cái)產(chǎn)管理制度，容易造成收益歸屬的混亂。

　　公布賬目沒落到實(shí)處　　

　　廣州市律協(xié)房地產(chǎn)委員會(huì)主任許奮飛律師認(rèn)為，目前物業(yè)管理行業(yè)存在如此多的糾紛，其中一個(gè)重要原因就是很多小區(qū)的物業(yè)管理公司都沒有按照現(xiàn)行法規(guī)的規(guī)定每個(gè)季度或者是半年公布一次小區(qū)物業(yè)管理的收支情況，甚至有的物業(yè)管理公司進(jìn)駐已經(jīng)近十年了，也依然沒有公布過一次物業(yè)管理的收支情況。即使有小區(qū)公布，很多賬目也并不分明。

　　廣東法則明律師事務(wù)所副主任李瑾律師表示，按照我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)規(guī)定，無論是住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主大會(huì)還是業(yè)主委員會(huì)，都不是獨(dú)立的法人，基本上難以和廣告公司等機(jī)構(gòu)簽訂合同或出具發(fā)票，因此小區(qū)廣告合同的簽訂應(yīng)該在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下由物業(yè)管理公司進(jìn)行，但小區(qū)公共區(qū)域的廣告收入應(yīng)該歸所有業(yè)主共同擁有。物業(yè)管理公司是否合法地操作廣告事務(wù)，要看它有沒有得到業(yè)主的授權(quán)。不過，李瑾同時(shí)表示，鑒于目前我國的法律和法規(guī)仍未完善，因此，目前在公共區(qū)域的界定上仍有可爭議之處，因此這種利益上的紛爭也就一直存在。

　　“按照目前的司法實(shí)踐，建筑的外墻面是不可分割的，因此外墻面也就屬于建筑物的各個(gè)業(yè)主共同擁有。對于外墻面的具體利用情況，在有《業(yè)主公約》的情況下，應(yīng)該依據(jù)公約執(zhí)行，

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