案例

　　程先生貸款購購了一套商品房，入住后逐漸發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)漏水、墻體裂縫等質(zhì)量問題。與開發(fā)商交涉無果后，有朋友給他出主意說，開發(fā)商在銀行存有一筆保證金，如果程先生不按期交房屋貸款，開發(fā)商的保證金就會被銀行劃扣，這樣一來開發(fā)商就可能坐不住主動和程先生解決問題了。程先生一氣之下真的停交了兩個月的房貸，他想咨詢專家律師，這種方式會不會有什么法律風險和不利后果。

　　律師解答

　　從事房地產(chǎn)行業(yè)專職律師多年的蘭律師解釋說，程先生的做法現(xiàn)在屢見不鮮，很多以貸款方式購房的業(yè)主用它當作對付開發(fā)商的一個招數(shù)，但其實這是個誤區(qū)。每個房產(chǎn)項目在銷售過程中均需要有銀行給購房人作按揭貸款，通常在開盤之前開發(fā)商都會為按揭貸款等事宜和幾家銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議，銀行會要求開發(fā)商交納一定比例的保證金存在銀行。因為開發(fā)商要為因購購其房產(chǎn)而貸款的購家承擔階段性擔保責任。

　　大多數(shù)購房者都是通過銀行辦理按揭貸款并以所購房屋作抵押。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，抵押房屋需要以辦理產(chǎn)權(quán)證為前提，但在簽訂房屋購賣合同后到收房入住、辦理產(chǎn)權(quán)證，較后進行抵押登記，大約需要一兩年的時間，在購房者所購房屋的所有權(quán)證及抵押登記辦妥之前的階段性擔保期間里，如果購房者不能按時償還借款本息，則由開發(fā)商承擔連帶保證責任，范圍包括借款本金、利息、逾期利息以及罰息和其他相關(guān)費用。因此，發(fā)生房屋購賣糾紛后，購房者就會利用簽訂合同后到辦產(chǎn)權(quán)證抵押登記前這段時間差，用不還房貸的方式來對抗開發(fā)商。不還貸〉〉〉

　　搬起石頭砸自己腳

　　蘭律師說，購房者與開發(fā)商之間是房屋購賣關(guān)系，與銀行之間的關(guān)系是借貸關(guān)系，這是兩種完全不同的法律關(guān)系。開發(fā)商和購房者因為房屋購賣發(fā)生的糾紛，都不能影響按期償還貸款。

　　開發(fā)商替購房者償還貸款后，一方面可以向購房者追償，由此提起的訴訟，業(yè)主很可能會敗訴，被判償還拖欠的貸款及罰息等。此外，很多開發(fā)商還與購房者簽訂了補充協(xié)議，約定購房者不還貸款導致開發(fā)商承擔擔保責任，購房者還要賠償開發(fā)商的損失。

　　通常情況下，在辦理完抵押登記手續(xù)后，開發(fā)商就不再繼續(xù)承擔擔保責任；如果借款人再無故拖欠銀行貸款，銀行即可處置抵押房屋，以償還購房者的欠款。

　　律師提醒

　　先發(fā)制人

　　發(fā)生建筑質(zhì)量、房屋產(chǎn)權(quán)證等房屋購賣糾紛后，購房者應認真閱讀合同，咨詢律師或?qū)I(yè)人士后，確定開發(fā)商是否構(gòu)成違約，主動維權(quán)，起訴開發(fā)商，要求其承擔違約責任，或者要求退房并賠償頭付款、利息及相關(guān)費用等。否則盲目地用不還貸款的方式對抗開發(fā)商往往會陷入被動的局面，得不償失。（孫瑩）

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