案例

程先生貸款購(gòu)購(gòu)了一套商品房，入住后逐漸發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)漏水、墻體裂縫等質(zhì)量問(wèn)題。與開發(fā)商交涉無(wú)果后，有朋友給他出主意說(shuō)，開發(fā)商在銀行存有一筆保證金，如果程先生不按期交房屋貸款，開發(fā)商的保證金就會(huì)被銀行劃扣，這樣一來(lái)開發(fā)商就可能坐不住主動(dòng)和程先生解決問(wèn)題了。程先生一氣之下真的停交了2個(gè)月的房貸，他咨詢專家律師，這種方式會(huì)不會(huì)有什么法律風(fēng)險(xiǎn)和不利后果。

專家律師解答

北京市中倫金通律師事務(wù)所蘭煥婷律師

蘭律師解釋說(shuō)，程先生的做法現(xiàn)在屢見不鮮，很多以貸款方式購(gòu)房的業(yè)主用它當(dāng)做對(duì)付開發(fā)商的一個(gè)招數(shù)，但其實(shí)這是個(gè)誤區(qū)。每個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目在銷售過(guò)程中均需要有銀行給購(gòu)房人做按揭貸款，通常在開盤之前開發(fā)商都會(huì)為按揭貸款等事宜和幾家銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議，銀行會(huì)要求開發(fā)商交納一定比例的保證金存在銀行。因?yàn)殚_發(fā)商要為因購(gòu)購(gòu)其房產(chǎn)而貸款的購(gòu)家承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任。

大多數(shù)購(gòu)房者都是通過(guò)銀行辦理按揭貸款并以所購(gòu)房屋作抵押。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，抵押房屋需要以辦理產(chǎn)權(quán)證為前提，但在簽訂房屋購(gòu)賣合同后到收房入住、辦理產(chǎn)權(quán)證，較后進(jìn)行抵押登記，大約需要一兩年的時(shí)間，在購(gòu)房者所購(gòu)房屋的所有權(quán)證及抵押登記辦妥之前的階段性擔(dān)保期間里，如果購(gòu)房者不能按時(shí)償還借款本息，則由開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，范圍包括借款本金、利息、逾期利息以及罰息和其它相關(guān)費(fèi)用。因此，發(fā)生房屋購(gòu)賣糾紛后，購(gòu)房者就會(huì)利用簽訂合同后到辦產(chǎn)權(quán)證抵押登記前這段時(shí)間差，用不還房貸的方式來(lái)對(duì)抗開發(fā)商。

不還貸對(duì)抗開發(fā)商

搬起石頭砸自己腳

蘭律師說(shuō)，購(gòu)房者與開發(fā)商之間是房屋購(gòu)賣關(guān)系，與銀行之間的關(guān)系是借貸關(guān)系，這是兩種完全不同的法律關(guān)系。開發(fā)商和購(gòu)房者因?yàn)榉课葙?gòu)賣發(fā)生的糾紛，都不能影響按期償還貸款。

開發(fā)商替購(gòu)房者償還貸款后，一方面可以向購(gòu)房者追償，由此提起的訴訟，業(yè)主很可能會(huì)敗訴，被判償還拖欠的貸款及罰息等。此外，很多開發(fā)商還與購(gòu)房者簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，約定購(gòu)房者不還貸款導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購(gòu)房者還要賠償開發(fā)商的損失。

通常情況下，在辦理完抵押登記手續(xù)后，開發(fā)商就不再繼續(xù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任；如果借款人再無(wú)故拖欠銀行貸款，銀行即可處置抵押房屋，以償還購(gòu)房者的欠款。

律師提醒

先發(fā)制人

發(fā)生建筑質(zhì)量、房屋產(chǎn)權(quán)證等房屋購(gòu)賣糾紛后，購(gòu)房者應(yīng)認(rèn)真閱讀合同，咨詢律師或?qū)I(yè)人士后，確定開發(fā)商是否構(gòu)成違約，主動(dòng)維權(quán)，起訴開發(fā)商，要求其承擔(dān)違約責(zé)任，或者要求退房并賠償頭付款、利息及相關(guān)費(fèi)用等。否則盲目地用不還貸款的方式對(duì)抗開發(fā)商往往會(huì)陷入被動(dòng)的局面，得不償失。

　　　　　(作者：孫瑩)