在宏觀調(diào)控之下，地產(chǎn)公司開始頻繁向海外地產(chǎn)基金融資。2005年12月20日，萬(wàn)科向新加坡RZP出讓沈陽(yáng)、無(wú)錫兩地項(xiàng)目公司部分股權(quán)，此前，專事為沃爾瑪開辟新店而進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的深國(guó)投與西蒙、摩根斯坦利合作，順馳與軟銀合作進(jìn)入三級(jí)市場(chǎng)。

    房?jī)r(jià)不斷高漲推動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)成為高回報(bào)的行業(yè)，而由這些單一事件連綴成的趨勢(shì)使得深圳的老劉感到沮喪，“中國(guó)人背著不斷高漲的房?jī)r(jià)的包袱，卻不能分享中國(guó)房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的利潤(rùn)?！?

    手頭有幾十萬(wàn)資金的老劉較近陷入投資苦惱中，他在深圳投資的二手房已經(jīng)升值了20%，這得益于深圳2005年樓市兩位數(shù)的增幅。但是，以溫州人為代表的炒房客成為近兩年房?jī)r(jià)飛升的“罪魁”，政府限制投機(jī)炒房的政策接連不斷，老劉的房子暫時(shí)無(wú)法出手。

    一向關(guān)注地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的老劉認(rèn)為投資房地產(chǎn)信托是一個(gè)輕松又穩(wěn)定的投資方式，2004年10月百仕達(dá)地產(chǎn)在深圳開發(fā)的紅樹西岸項(xiàng)目發(fā)售200份信托產(chǎn)品，老劉剛得知信息就無(wú)法購(gòu)到了，盡管該產(chǎn)品的收益只有2.8%，但卻都被內(nèi)部人消化了。并且212文件后，房地產(chǎn)信托的門檻跟銀行差不多，信托公司推出來(lái)的產(chǎn)品比以前少了許多。

    讓他惱火的是，萬(wàn)科等開發(fā)商不斷和海外基金合作的消息刺激著他的神經(jīng)，這些海外基金集合的無(wú)非也是海外大大小小的投資者。開發(fā)商們千辛萬(wàn)苦取得的這些海外的資金成本不會(huì)低于20%。但這樣的機(jī)會(huì)，由于受到產(chǎn)業(yè)基金投資法的限制，而沒(méi)有國(guó)內(nèi)投資者的份兒。

    老劉知道，國(guó)外的許多地產(chǎn)基金，也是由像他這樣的許多小投資者的資金集合而成，老劉郁悶的是，地產(chǎn)公司缺錢，而有錢的小投資者到處都是，為何他不可以投資地產(chǎn)開發(fā)的一級(jí)市場(chǎng)？

　　炒房客的生意經(jīng)

    背著投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、拉升房?jī)r(jià)的始作俑者的罵名，炒房客不斷地在政策、房?jī)r(jià)走勢(shì)間博弈，一些二手房投資者仍然顯得游刃有余。

    熊股市，牛房市。與長(zhǎng)期低迷的股市相比，這幾年國(guó)內(nèi)的樓市確實(shí)紅火。不少被股市嚇怕的人紛紛把他們的資金轉(zhuǎn)移到房市中，而國(guó)內(nèi)這幾年樓市的活躍基本上讓早期進(jìn)入的投資者淘到了真金白銀。

    深圳的老李是一個(gè)相對(duì)保守的投資者。近日，老李剛被告知供房按揭貸款的新息率：繼2005年上調(diào)利率后，今年銀行又將貸款利率上調(diào)到6.12%。這多少讓老李感到不痛快，不過(guò)，好在他投資的羅湖國(guó)貿(mào)大廈一套200平房米的寫字樓回報(bào)率超過(guò)9%以上?！叭腭v的香港公司實(shí)力不錯(cuò)，也比較了解，不用擔(dān)心租金回報(bào)?！?

    但對(duì)肖軍來(lái)說(shuō)，10%只是他較低的收益率。肖軍浸淫房地產(chǎn)十多年，現(xiàn)在是一個(gè)身家2000萬(wàn)左右的職業(yè)炒家。他炒樓主要有兩個(gè)渠道，一種是產(chǎn)權(quán)不清晰的房源，比如房產(chǎn)證沒(méi)辦理下來(lái)的。這類房子風(fēng)險(xiǎn)很高，但收益也高?！拔覀儾粫?huì)通過(guò)中介拿貨，否則沒(méi)什么賺頭，中介只是我們出貨的渠道。”

    一種是聯(lián)合圈子里的朋友集中炒作某個(gè)片區(qū)或某個(gè)樓盤，“基本上控制70%的籌碼，這個(gè)樓盤的價(jià)格就可以自己操縱了?！彼f(shuō)，“什么叫市場(chǎng)價(jià)，市場(chǎng)價(jià)就是由你來(lái)定價(jià)。這就跟股市做莊一樣?！倍礃堑牟僮魇址ㄒ哺墒邢嗨?，低購(gòu)高賣，當(dāng)大家都低價(jià)出貨的時(shí)候，就大膽進(jìn)貨。他曾在去年上半年國(guó)家宏觀調(diào)控打壓樓市，不少人搶在6.1增稅前低價(jià)出售時(shí)進(jìn)了一批房源。下半年深圳樓市的復(fù)蘇和瘋漲，讓他賺了不少。

    在他交好的圈子里，有十多個(gè)這樣的職業(yè)炒家，其中資金量的有6000萬(wàn)左右。按照樓市炒作的杠桿效應(yīng)，6000萬(wàn)至少可以撬動(dòng)幾個(gè)億的樓市資金。“一般情況下，我們的收益率不會(huì)低于10%，有時(shí)眼光準(zhǔn)、操作得好，還可以做成空手套白狼一本萬(wàn)利的生意”。在他投資寶安區(qū)新安城的某住宅里，“5000元的定金投資，一個(gè)月一轉(zhuǎn)手就多賣5萬(wàn)?！彼f(shuō)，“我們不會(huì)低價(jià)賣房，更不會(huì)虧本賣，房子放在那里總是會(huì)增值的，即使短期出手不容易，至少還可以出租啊。我目前的虧本購(gòu)賣，就是某些交過(guò)定金的房子出現(xiàn)官司糾紛后被收回去，一下子就損失十幾萬(wàn)，但這種情況不多。”

    盡管如此，肖軍認(rèn)為，與股票等其他投資相比，二手房投資是惟一可以利用銀行作為資金杠桿的投資方式，這是他的財(cái)富在十年間從幾萬(wàn)元增長(zhǎng)到2000多萬(wàn)的原因。

    對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)，一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)到地鋪，利潤(rùn)遞減的規(guī)律，肖軍看得很清楚?！半m然房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)率不高，但凈資產(chǎn)回報(bào)率大部分都是20%以上。”任志強(qiáng)在某次論壇上曾如此表述。但是，肖軍認(rèn)為，如果除去銀行提供的融資，單以開發(fā)商投入的原始開發(fā)資金，國(guó)內(nèi)很多樓盤的投資收益肯定超過(guò)100%。但是，肖軍認(rèn)為，即便他有2000萬(wàn)也無(wú)法進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)市場(chǎng)。

    像肖軍這樣經(jīng)驗(yàn)豐富的職業(yè)炒樓者只能樂(lè)得從樓市拿到約10%的回報(bào)。

    我們可以投資什么？

    對(duì)于肖軍們，還有曾經(jīng)承擔(dān)了炒房罵名的溫州人，有業(yè)內(nèi)人士評(píng)論說(shuō)：如果有一個(gè)足夠大的公共風(fēng)險(xiǎn)投資產(chǎn)品，溫州人是否還會(huì)這樣舉目四顧呢？在任何一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，風(fēng)險(xiǎn)偏好者的注意力釋放無(wú)不集中于資本市場(chǎng)。如果有更為齊全的證券等金融產(chǎn)品以及有效的制度安排，溫州資本就可以在資本市場(chǎng)找到更多的出路。

    讓我們看看境外資本投資中國(guó)樓市的回報(bào)數(shù)據(jù)：境外投資者投資房地產(chǎn)債券年利率在7%-8%左右，私募基金對(duì)的要求高達(dá)20%左右，爛尾樓的可能更高甚至在50%以上，而香港新上市的越秀REITs派息率為7%左右。

    如果國(guó)內(nèi)有這樣的機(jī)會(huì)，肖軍們自然也是愿意參加的。不過(guò)，非常自信的肖軍表示，其實(shí)以他的投資經(jīng)驗(yàn)，如果其他投資者有興趣，他也可以集合資金一起炒房。但是肖軍表示，除了溫州客愿意將資金抱團(tuán)炒房外，能夠相信他的投資者還是有限的。

    地產(chǎn)開發(fā)如此巨大的投資機(jī)會(huì)，留給公眾投資者的機(jī)會(huì)相當(dāng)有限。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品相當(dāng)少，而且普通的投資者極難購(gòu)到房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托融資額通常在1億元以上，200份的限制使單筆金額很大，例如金信雙龍信托每份100萬(wàn)，年利率4.75%，期限2年，不到兩天就銷售一空；百仕達(dá)紅樹西岸每份80萬(wàn)，年固定回報(bào)2.8%，也在兩個(gè)月銷售完畢，“信托公司表示按這種回報(bào)率，紅樹西岸信托的銷售速度算是快的，主要得益于公眾對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的良好預(yù)期?！贝碓摌潜P的李耀智說(shuō)。

    由于200份的限制，這些信托產(chǎn)品一般通過(guò)信托公司或開發(fā)商自身的客戶渠道就消化掉了。而且每份上百萬(wàn)的投資，也使其投資面局限于富人而不能惠及大多數(shù)中小投資者?！八院芏嘈⊥顿Y者寧愿將資金投向充滿欺詐的股市?！毙ぼ姛o(wú)奈地表示。

    在大量公眾投資者對(duì)股市失去信心的情勢(shì)下，公眾投資行為開始向兩極裂變。有一定資金的投資者開始炒房，溫州客是其中的代表，從而使炒房成為規(guī)范地產(chǎn)市場(chǎng)的一股顯著的逆流。

    另一方面，資金量小的投資者開始追捧收益不高但很穩(wěn)定的債券。正如中東西區(qū)域發(fā)展和改革研究院的孫立所說(shuō)，實(shí)際上國(guó)內(nèi)現(xiàn)在并不缺乏資金，2005年以來(lái)，大量資金追捧債市導(dǎo)致國(guó)債收益屢創(chuàng)新低，但是到目前為止，投資者仍然瘋狂各類品種的債券。

    對(duì)于老劉而言，他不敢過(guò)多冒險(xiǎn)投資炒賣二手房，對(duì)于肖軍，由于一系列的限制炒房政策出臺(tái)，風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸積累。何時(shí)才能安全、收益穩(wěn)定地投資于地產(chǎn)開發(fā)，并且能有益于地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范與良性循環(huán)，老劉與肖軍覺(jué)得路可能還很遠(yuǎn)。陽(yáng)靜純 周濤

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