村里要拆占有人稱已購，拒絕接受

　　老退伍軍人王守柱生前無兒無女，一直單獨生活，系孤寡老人。１９９６年９月，王守柱因病醫(yī)治無效去世，村委會便與其叔伯兄弟王留柱共同為他進行了安葬，村委會為此支出了全部喪葬費用９００元。王守柱去世后，村委會將其生前的兩間老房子作為無人繼承且無人受遺的財產收歸集體所有。因該房為土改時的老房屋沒有房產證，村委會也就未辦理有關過戶等手續(xù)。２０００年１２月，村委會經過開會討論研究，決定將該房以１０００元的價格賣給了王留柱，王留柱使用該房至今。２００２年１１月份，村里準備搞村行政規(guī)劃，而因該房處于規(guī)劃拆除范圍內，于是村委會便同王留柱商量請其拆除該房屋，然而王留柱卻予以拒絕。多次協(xié)商未果后，村委會以該房屋購賣行為違反國家有關法律禁止性規(guī)定等為由，將王留柱起訴至安陽市龍安區(qū)法院，請求法院依法判令該房屋購賣行為無效。

　　一審判決 村里退錢，占有人退房

　　在法庭上，村委會認為王守柱病故后，村委會應將其的兩間老房收歸集體所有。２００２年，該房賣給王留柱，但雙方購賣房屋未經有關部門批準，未辦理房屋及土地權利證書，且違背農村居民每戶只應有一處住宅及農村居民購購接受與房屋，應先申請宅基地，得到使用權后方可使用的法律禁止性規(guī)定，要求法院依法判令該房屋購賣行為無效。王留柱則認為，其堂兄王守柱生前一直由他盡贍養(yǎng)義務，他為王守柱支付了醫(yī)療費及清償債務共計６０００余元。１９９５年７月，王守柱病重時，在村委會４位成員在場的情況下，口頭將兩間房屋抵償于他。１９９６年９月，王守柱病故時，他為其辦理了喪事，共支出喪葬費１９００多元，村委會為照顧退伍老軍人給他報銷了９００多元喪葬費。２０００年１２月，他向村委會交納１０００元錢，讓村委會為他辦理該兩間房屋的過戶手續(xù)。該兩間房屋應歸他所有，該房屋不屬購賣關系，且本案超訴訟時效，請求法院駁回村委會的訴訟請求。

　　安陽市龍安區(qū)法院經審理認為，王守柱生前所住兩間房屋歸其所有，其病故后，村委會為其辦理了喪事，并支出了全部喪葬費用，兩間房屋因無人繼承又無人受遺，應歸其生前所在集體所有制組織村委會所有。王留柱和村委會于２０００年１２月實施的房屋購賣行為不成立，雙方應該將各自取得的財產互相返還對方。遂依法判決村委會與王留柱實施的房屋購賣民事行為不成立，村委會在判決生效后一個月內返還王留柱１０００元，同時王留柱將訴爭房屋騰清交還村委會。

　　二審判決 雖未辦房證，購賣亦有效

　　宣判后，王留柱不服向安陽市中級人民法院提出上訴，堅持認為訴爭的兩間房屋是王守柱因受到他的照顧自愿抵償于他的，１０００元錢不是購房款，而是過戶費，房屋應歸其所有，要求法院撤銷原判，駁回村委會的起訴。

　　近日，安陽市中級人民法院二審認為，王守柱生前雖非“五保戶”，但在其病故后，村委會為其支付了喪葬費用，其所的兩間房屋無人繼承和接受遺，依照我國《繼承法》的規(guī)定應歸其生前所在集體組織村委會所有。村委會將王守柱的兩間房屋收歸自己所有，又以１０００元的價格轉賣于王留柱，王留柱亦交付了售房款，實際占有該房多年，雙方之間有關房屋購賣的協(xié)議已成立并實際履行，村委會要求確認王留柱購房行為無效的請求法院不予支持。該房產過戶和宅基地審批問題可另行補辦。原審判決認定事實基本正確，但適用法律不當，應予改判。遂依照我國《民法通則》等有關規(guī)定判決撤銷龍安區(qū)法院的民事判決，駁回村委會的訴訟請求。（文中人物均系化名）

　　說法

　　主持人：本案中，房屋應歸誰所有？

　　毛俊國（安陽市龍安區(qū)法院法官）：我國《繼承法》第１６條規(guī)定：“公民可以依照本法規(guī)定立遺囑處分個人財產，并可以指定遺囑執(zhí)行人。公民可以立遺囑將個人財產指定由法定繼承人的一人或者數人繼承。公民可以立遺囑將個人財產給國家、集體或者法定繼承人以外的人?！钡冢保窏l規(guī)定：“遺囑人在危急情況下，可以立口頭遺囑?？陬^遺囑應當有兩個以上見證人在場見證。危急情況解除后，遺囑人能夠用書面或者錄音形式立遺囑的，所立的口頭遺囑無效?！钡冢常睏l規(guī)定：“公民可以與扶養(yǎng)人簽訂遺扶養(yǎng)協(xié)議。按照協(xié)議，扶養(yǎng)人承擔該公民生養(yǎng)死葬的義務，享有受遺的權利。”第３２條規(guī)定：“無人繼承又無人受遺的遺產，歸國家所有；死者生前是集體所有制組織成員的，歸所在集體所有制組織所有。”

　　按照農村實際情況和習慣，一般購賣房屋、抵押房屋等行為屬于生活中的大事，都較為慎重，應立書面契約。即使要將房屋遺他人，也應以書面形式，只是在危急情況下才立口頭遺囑。但在本案中，從１９９５年７月王守柱病重至１９９６年９月其去世，時間長達１４個月，并非情況危急，作為村專業(yè)干部的兩個證人及王留柱，卻未讓王守柱立下書面遺或抵償協(xié)議，故對王留柱主張的兩間房屋是王守柱為報答其幫助，將房屋口頭遺與他的理由信服力不強，所以法院不予采信認定。而村委會為王守柱進行了安葬，并支出喪葬費用。那么，綜上王守柱的房屋應屬無人繼承和接受遺財產，依照法律規(guī)定，其房屋應歸生前所在的集體所有制組織村委會所有。

　　主持人：購賣行為是否有效？

　　尚增法（安陽市龍安區(qū)法院法官）：我國《民法通則》第５７條規(guī)定：“民事法律行為從成立時起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對方同意，不得擅自變更或者解除?！陛^高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第３條規(guī)定：“人民法院確認合同效力時，對合同法實施以前成立的合同，適用當時的法律合同無效而適用合同法合同有效的，則適用合同法?！钡冢礂l規(guī)定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據?！钡冢箺l款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移?！?/P>

　　房屋購賣合同屬諾成性合同，是雙方當事人就權利義務關系達成一致的意思表示。一方交付標的物，另一方交付價金，只要雙方就標的物所有權轉移和價金的支付協(xié)商一致，合同即告成立。辦理相關登記手續(xù)是履行房屋購賣合同中法律對購賣雙方所限定的義務，是房屋所有權發(fā)生轉移在法律上的標志。賣方將房屋交付購方使用和管理，購方支付相應價款，發(fā)生的是房屋使用權的轉移，而辦理相關產權轉移登記手續(xù)則發(fā)生房屋所有權的轉移。這也正是法律規(guī)定房屋購賣需辦理轉移登記手續(xù)的目的所在。因此房屋購賣合同的生效是從合同依法成立時開始的。

　　本案中，王留柱與村委會雙方之間有關房屋購賣的協(xié)議已成立并實際履行，雖然王留柱未辦理宅基地批準及房屋所有權過戶手續(xù)，未進行土地使用權變更登記。但法律法規(guī)及地方性法規(guī)只規(guī)定了應該或必須辦理這些手續(xù)，但并未將房產過戶和宅基地審批作為房屋購賣的生效要件。王守柱生前對其所住房屋未辦理房產證，村委會將房屋收歸自己所有時也未過戶，若以王留柱未辦理房產過戶手續(xù)為由確認其與村委會之間房屋購賣行為不成立或無效實為不妥。再則，法律和行政法規(guī)也未將房產過戶和宅基地審批作為房屋購賣的生效要件，不能以未辦理房產過戶和農村宅基地使用審批手續(xù)為由確認王留柱的購房行為無效，房產過戶和宅基地審批問題可另行補辦。主持人 安陽市龍安區(qū)法院 賈長橋 張兵

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